Будь-якому покупцеві квартири необхідно час, щоб зібрати велику суму грошей. Поки він займається продажем власної квартири і починає переговорний процес з банком, що сподобався йому варіант може піти з ринку. Щоб цього не сталося, на ринку нерухомості є послуга з бронювання (резервування) квартир.
Процедура бронювання квартир використовується і на первинному, і на вторинному ринку. На що потрібно звернути увагу, чи є наявність договору бронювання гарантією того, що квартиру не продадуть іншим покупцям, «Портал про нерухомість« MetrInfo.Ru »розбирався з допомогою експертів.
Зарезервувати житло у забудовника
Суть процедури полягає в тому, що клієнт, оплачуючи бронювання, підтверджує серйозність своїх намірів, пояснює Олександр Енгель, керівник відділу новобудов ГК «МІЦ». Як повідомив Микола Чітіашвілі, керівник відділу супроводу продажів ГК «Піонер». на первинному ринку договір резервування, як правило, укладають агенти, «здатні фіксувати» клієнта і певну частину своєї комісії. Забудовники, що реалізують квартири в рамках закону про участь у пайовому будівництві 214-ФЗ (він зобов'язує приймати оплату за договором тільки після його державної реєстрації), також намагаються підстрахуватися якщо не акредитивом, то подібним договором резервування.
Більшість компаній готові запропонувати клієнтам різні варіанти резервування квартир на своїх об'єктах. За словами Ігоря Сібренкова, заступника генерального директора «Мортон-Інвест». компанія пропонує своїм покупцям гнучку систему бронювання, коли в залежності від ситуації кожен покупець може вибрати найбільш оптимальний для себе варіант з чотирьох запропонованих. Найпростіший спосіб забронювати квартиру в одній з новобудов ГК «Мортон» - зателефонувати в один з офісів продажів. Залишивши свої контактні дані, можна зарезервувати прийнятний варіант на добу. Ця послуга надається абсолютно безкоштовно. Якщо протягом доби покупець приймає рішення про покупку, то до кінця цього періоду необхідно укласти договір вибору і внести авансовий платіж в розмірі 2,5% від вартості квартири. При внесенні авансового платежу бронювання відбувається автоматично на строк, необхідний для підготовки і оформлення всіх документів. Зазвичай це займає до 7 днів. При укладенні такого договору вартість квартири фіксується на весь період його дії. При розірванні договору з ініціативи покупця внесений платіж; не повертається.
Якщо покупцеві необхідно більш тривалий час для ухвалення рішення про покупку, то «Мортон-Інвест» пропонує платні види бронювання. Розмір платежу може залежати від тривалості періоду бронювання та кількості кімнат у квартирі. Так, в залежності від названих параметрів компанія пропонує наступні варіанти: на місяць 1-кімнатну квартиру можна забронювати за 10 тис. Руб. 2-кімнатну - за 15 тис. Руб. а 3-кімнатну - вже за 20 тис. руб.
Ще один вид бронювання, пропонований забудовником, застосовується при альтернативну операцію, коли покупець продає свою стару квартиру через відділ вторинного житла ГК «Мортон» і купує житло в одній з новобудов компанії. В цьому випадку вартість бронювання не залежить від кількості кімнат у квартирі і становить 50 тис. Руб. Максимальний термін такого бронювання - 3 місяці. У компанії вважають, що зазвичай цього часу достатньо для того, щоб клієнт вигідно продав стару квартиру. Але якщо продаж старої квартири затягується, то існує можливість врахувати цю суму в залік вартості квартири при дотриманні умов раніше укладеного договору. При даному виді бронювання вартість квартири не фіксується. Якщо ж покупець відмовляється від угоди з продажу своєї квартири, то платіж за послугу не повертається, а бронь знімається автоматично в момент розірвання договору.
Окремий вид бронювання передбачений ГК «Мортон» для покупців, які купують квартиру по військовій іпотеці. Вартість такого бронювання на двотижневий термін становить 5 тис. Рублів. Ціна квартири при бронюванні фіксується і може бути переглянута тільки після закінчення терміну бронювання.
У компанії «Стройтрест-Нерухомість» також є різні варіанти «відкласти» квартиру в новобудові. Перший, розповідає Антон Конобєєвський, заступник керівника департаменту новобудов компанії «НДВ-Нерухомість». - резервування на кілька днів для підготовки угоди. Як правило, при такій схемі клієнт не несе додаткових витрат, ціна фіксується. Механізм є найпростішим і зрозумілим для кожної зі сторін. Якщо клієнт продає через компанію квартиру для подальшої покупки новобудови (взаємозалік), то практикується резервування квартири на 1-2 місяці. І на практиці цього часу більш ніж достатньо для продажу нерухомості на вторинному ринку. Правда, є одна істотна деталь, попереджає експерт, як правило, якщо квартира резервується на подібний термін, то ціни в новобудові не фіксуються.
Ще один варіант - резервування квартири при отриманні іпотеки, розповідає Христина Шульгіна, керівник департаменту іпотеки і кредитів компанії «НДВ-Нерухомість». Така угода вимагає тимчасових витрат, пов'язаних зі збором необхідних документів і її організацією. Саме тому «НДВ-Нерухомість» знімає квартиру з продажу на 10 днів. В рамках цих термінів фахівці компанії повинні надати в банки необхідні документи по клієнтам і отримати рішення по кредитним заявкам. «При цьому ціна фіксується тільки після отримання клієнтом схвалення від банку», - уточнює експерт.
На практиці, вартість послуг за договором про надання послуг (ДНЗ, в компанії використовується саме така форма договору) прив'язана до ціни квартири, говорить Філіп Третьяков, генеральний директор Galaxy Realty. У кожній компанії розмір платежу визначається індивідуально. «Наприклад, в наших проектах в найближчому Підмосков'ї, в ЖК« Бутово Парк-2 »і ЖК« Альфа Центавра »ця сума дорівнює 2,5% від ціни квартири», - уточнює експерт.
За словами Василя Шарапова, юриста девелоперської компанії «Сіті-XXI століття». розмір авансу на бронювання визначається зазвичай на розсуд забудовника. Це може бути фіксована грошова сума незалежно від ціни договору або якийсь відсоток від цієї ціни. Зазвичай не більше 10%. «У нашій компанії платіж з бронювання становить 25 000 рублів», - говорить Олександр Енгель (ГК «МІЦ»).
Договірні зобов'язання
При укладанні договору бронювання необхідно врахувати кілька важливих моментів. Так як договір бронювання гарантує покупцю закріплення за ним обраного об'єкта нерухомості на певний термін і фіксує ціну угоди, розповідає Олександр Енгель (ГК «МІЦ»), потрібно перевірити, щоб в договорі бронювання присутні всі ці пункти.
Також, додав Філіп Третьяков (Galaxy Realty), клієнту необхідно уважно вивчити умови договору, терміни оплати, якщо планується іпотека, то перевірити наявність пункту про повернення грошей у разі відмови банку про надання кредиту, а також реквізити типу броньованого квартири.
За словами Василя Шарапова ( «Сіті-XXI століття»), зазвичай застосовується форма, затверджена забудовником. Однак інвестор має право в разі розбіжностей щодо тексту запропонувати внести в цю форму зміни та доповнення. На практиці найчастіше забудовники відмовляються що-небудь міняти в затвердженій формі договору бронювання, і, якщо розбіжності істотні, угода може не відбутися з цієї причини.
Оксана Мельник, заступник генерального директора компанія «Російський будинок нерухомості». також підтверджує, що якщо угода має бути з великим забудовником, то ймовірність внесення будь-яких змін і доповнень до договору вкрай мала. Хоча на вторинному ринку справи йдуть простіше: можна домовитися про внесення окремих пунктів в договір авансу (завдатку). Також умови залежать від попиту на обрану квартиру. «Якщо об'єкт користується підвищеним попитом, - говорить експерт, - то ніхто не хоче вносити ніяких змін, діючи за принципом« щось не подобається, не купуйте », а якщо продавець зацікавлений у продажу, він більш лояльний і йде на поступки».
Бронювання квартир на вторинному ринку
Бронювання квартир використовується і на вторинному ринку. Обов'язковою умовою є внесення так званого авансу або завдатку. Правда, Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп». вважає, що на вторинному ринку - це необов'язкова процедура. При цьому ініціаторами в основному виступають саме покупці. Бронювання вподобаного варіанту необхідно їм для того, щоб підготуватися до укладення основного договору купівлі-продажу - оформити іпотеку або продати стару квартиру. Але перш ніж бронювати квартиру на вторинному ринку, радить експерт, покупець повинен переконатися в її «правової чистоти».
Угода про завдаток або договір бронювання укладаються в письмовій формі і не вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення. Але при виникненні спору - в разі невиконання однією із сторін своїх зобов'язань, покупцеві буде легше довести свою правоту в судовому порядку за нотаріально посвідченою документу.
Микола Чітіашвілі (ГК «Піонер») вважає, що важливо переконатися, що аванс / завдаток вноситься власнику або уповноваженому агенту. Необхідно прописати умови повернення авансу, якщо будуть виявлені права третіх осіб або інші обставини, що заважають угоді. В іншому випадку, попереджає Олександр Енгель (ГК «МІЦ»), при відмові від покупки зарезервованої квартири гроші не повертаються, тому що в момент оплати за договором послуга виконавця з бронювання вважається наданою, а договір - виконаний.
За словами Оксани Мельник ( «Російський будинок нерухомості»), розмір завдатку залежить від вартості нерухомості, але, як правило, варіюється в рамках від 30 до 100 тис. Рублів. Норм та формул, що визначають розмір цієї суми, немає.
Чи є ризик не отримати вподобану квартиру на первинному ринку, незважаючи на те що є договір резервування? Як тоді бути? З такими питаннями www.metrinfo.ru звернувся до експертів.
Олександр Енгель, керівник відділу новобудов ГК «МІЦ»:
У практиці ГК «МІЦ» таких випадків не було. Однак форс-мажорні ситуації трапляються у всіх. Людський фактор присутній і на ринку нерухомості. Але такі випадки поодинокі, і виходять з подібних ситуацій індивідуально шляхом проведення переговорів.
Микола Чітіашвілі, керівник відділу супроводу продажів ГК «Піонер»:
Такий варіант розвитку подій можливий і, на жаль, залежить тільки від сумлінності забудовника. Клієнт може убезпечити себе, переконавшись в тому, що умови повернення авансу прописані в договорі.
Філіп Третьяков, генеральний директор Galaxy Realty:
Якщо в ДОУ вказана дійсно та квартира, яку вибирав клієнт, то ризики не отримати її мінімальні. Оскільки при оплаті договору вона йде з бази доступних об'єктів і резервується за покупцем. Підписуючи ДОУ, клієнту необхідно уважно перевірити всі реквізити квартири: корпус, поверх, секцію, її номер на майданчику.
Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп»:
Звичайно, ризик є завжди. Особливо якщо потенційний покупець спочатку легковажно поставився до договору і уважно не вивчені його. Недобросовісні продавці часто використовують таких довірливих громадян в якості доступного джерела грошових коштів.
Григорій Алтухов, комерційний директор ФСК «Лідер»:
Договір бронювання - це ще й надання гарантії покупцеві від забудовника (продавця), що квартира точно зафіксована за покупцем і нікому не буде продана в період дії договору бронювання.
Ігор Сібренков, заступник генерального директора ТОВ «Мортон-Інвест»:
Наші покупці в 100% випадків отримують саме ті квартири, які вони вибирають. А ми пропонуємо гнучка система бронювання дозволяє їм вибрати найбільш прийнятний і вигідний варіант.