Менше половини мінчан з тих, хто здає свої квартири в оренду, можуть спати спокійно. Решта не платять податки з доходів, то чи принципово, то через незнання, чи то щоб уникнути зайвого клопоту. Однак, як то кажуть, незнання закону не звільняє винного від відповідальності. Адже цілком може статися так, що вас виявлять як несумлінного наймодавця, і тоді штрафу або навіть суду вам не уникнути.
Про те, що при здачі квартири в оренду власник повинен платити податки, загальновідомо. Однак реальність така, що платить податки абсолютна меншість квартировладельцев. Правда, як стверджують податківці, останнім часом сповістити про свої доходи податкову інспекцію приходить все більша кількість наймодавців, особливо ті, хто здають в оренду дорогі квартири в центрі міста або іноземним громадянам. Що стосується квартир в типових панельних будинках, то тут від сплати податків як і раніше ухиляється більшість власників квартир.
Як вони це роблять? Як показує практика, в більшості випадків вони взагалі нічого не роблять. А розмірковують приблизно так. Квартиру здаємо, але ні ЖЕС, ні податкової інспекції не ставимо до відома, а якщо вони все-таки прийдуть - зробимо круглі очі і скажемо, що "нічого не знали". Більш витончений варіант - домовитися зі знімають, щоб він завжди стверджував, що він ваш старий друг або далекий родич, який живе безкоштовно.
Незважаючи на широко відому тезу про те, що незнання закону не звільняє від відповідальності, положення здає тут зовсім не такий плачевний. Навіть якщо податківці виявлять квартироздавачів, завжди можна сказати, що ніяких грошей від знімає не було. Тобто так, ми домовилися про таку суму, але потім у постояльця почалися фінансові проблеми, і він не зміг платити. А я, добра душа, не можу знайти в собі сил виставити людини на вулицю. Притому, що все це відверто шито білими нитками, довести зворотне вкрай складно. Доказом можуть служити лише щомісяця складаються розписки в отриманні грошей - для нашого ринку це сьогодні не прийнято.
Однак такий стан речей в корені невірно. Цивільне законодавство вимагає укладення договору найму (піднайму) житлового приміщення. І наявність такого договору убезпечить наймодавця від багатьох можливих неприємностей. Адже в будь-який час можуть знайтися «доброзичливі» сусіди, а найчастіше - самі наймачі (господар квартири підвищив ціну за житло або знайшов інших квартирантів, або передчасно виселяє і т.д.), які «настучат» в ЖЕС, дільничному міліціонеру або відразу в податкову інспекцію про те, що власник здає в найм кімнату або квартиру і при цьому не платить податки. Отримавши сигнал про несанкціоновану здачі житла, вас викличуть до податкової інспекції або відвідають вашу квартиру, і тоді відмовки не допоможуть, вам доведеться сплатити не тільки прибутковий податок за весь період, протягом якого здається житло, і пеню, а й серйозний штраф, який, як правило, становить від 4 до 20 базових величин.
Як правильно здати квартиру
Якщо ви вирішили здати в найм свою квартиру, вам варто письмово оформити свої відносини з майбутніми квартирантами. При цьому ви повинні пам'ятати, що існують деякі відмінності при здачі в найм приватизованих (приватний житловий фонд) і неприватизованих (державний житловий фонд) квартир.
Здаючи в найм приватизовану квартиру, її господар є власником житла і укладає з наймачем договір найму житлового приміщення. У разі, якщо квартира не приватизована, то господар цієї квартири як би і не господар. Він сам є наймачем і буде укладати з «квартирантом» договір піднайму. У цьому договорі обов'язково повинен бути пункт про згоду власника на здачу житла в найм. Його представник повинен розписатися в договорі і скріпити печаткою. Можна вже на укладеному договорі поставити позначку, наприклад ЖЕСа, про те, що він в курсі вашого «маленького бізнесу» і нічого проти не має. Крім того, господареві треба отримати ще згода всіх, хто прописаний в квартирі, тим самим підтвердивши, що вони не проти здачі житла в найм. Саме цей папір є основоположною. Без цього дозволу будь прописаний в квартирі може заборонити наймачеві жити в ній. Тому наймачеві необхідно з'ясувати, чи знаходиться квартира або кімната у власності у наймодавця. І якщо вона не приватизована, треба вимагати письмового дозволу всіх прописаних в квартирі людей. А для найму кімнати в комунальній квартирі не зайве заручитися і підтримкою сусідів: якщо вони будуть проти, краще договір не укладати і від такого варіанту відмовитися.
Те ж саме стосується і квартири, у якої декілька власників: слід отримати письмову згоду кожного з них на здачу житла в найм.
Договір піднайму укладається тільки за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину. Термін договору не може перевищувати строку договору найму житлового приміщення. І ще: якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач зобов'язаний попередити поднанимателя про припинення договору піднайму за три місяці.
Як скласти договір
Найголовнішим при здачі житла в найм є правильне складання договору найму житлового приміщення. І ні в якому разі не треба покладатися на слово вашого майбутнього квартиранта, навіть якщо ви здаєте квартиру своїм хорошим знайомим. Свої відносини з ними також слід задокументувати, тобто скласти договір найму житлового приміщення - угода, за якою одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) і членам його сім'ї (вказати кількість осіб) житлове приміщення у володіння і користування за плату, що складається з 1, 2, 3 і т.д. кімнат. Він повинен бути укладений у письмовій формі (ст. 27 ЖК РБ) і підписаний обома сторонами. Типові договори найму житлових приміщень затверджуються в порядку, який визначається Радою міністрів Республіки Білорусь.
Договір найму можна розірвати достроково за згодою сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у випадках:
- якщо наймач, член його сім'ї або інші особи, які проживають з ним громадяни систематично руйнують чи псують жиле приміщення;
- використовують його не за призначенням;
- систематично порушують правила користування житловим приміщенням і роблять неможливим для інших проживання з ним у житловому приміщенні, а заходи попередження виявилися безрезультатними;
- невнесення протягом шести місяців наймачем плати за користування жилим приміщенням і комунальні послуги;
- з інших підстав, передбачених Житловим кодексом Республіки Білорусь.
К, жаль, нерідкі випадки, коли власник здає квартиру сімейній парі, а жити в квартиру приїжджають дві-три сім'ї. Згідно із законом наймач має право вселити в квартиру незалежно від згоди наймодавця лише своїх неповнолітніх дітей. Вселення інших громадян допускається лише за згодою наймодавця і які проживають разом з наймачем повнолітніх членів сім'ї. Отже, всі інші бажаючі можуть проживати в квартирі, тільки якщо це зазначено в договорі найму. Укладаючи такий договір, слід передбачити багато спірні моменти: якщо ви здавали квартиру сім'ї з трьох осіб, то інших ви зумієте виселити через суд, зажадавши відшкодування збитку.
При оренді квартир нерідко виникає така ситуація: термін найму закінчується, а наймач не проявляє ініціативу щодо продовження договору найму. В цьому випадку необхідно перевірити стан квартири і збереження майна, переданого наймачеві разом з квартирою, працездатність електроприладів, розеток, вимикачів, сантехнічного обладнання і т. П. Не зайве переконатися і в тому, що з боку сусідів (обов'язково тих, які живуть під вашою квартирою ) немає ніяких претензій.
Нерідко буває, що наймачі затримують оплату за квартиру. Наприклад, підходить термін оплати, а вони починають ховатися. Після того, як квартиранта знайдуть, він обіцяє заплатити, але не зараз, а завтра або коли будуть гроші. Що ж робити господареві квартири в даній ситуації? По-перше, щоб уникнути подібного, необхідно до договору найму включити пункт, згідно з яким наймач зобов'язаний вас попередити про звільнення квартири в певний термін (в тому числі і при залишенні майна без нагляду). Цим пунктом договору чітко визначено час, коли вам варто вжити необхідних заходів для захисту своєї власності. По-друге, це грубе порушення договору найму, і вам треба виселяти наймача. Адже немає ніякої гарантії, що така ж історія не повторюватиметься кожного разу, коли потрібно буде вносити плату. Вам слід попередити наймача-боржника про майбутнє виселення в зв'язку з несплатою в присутності свідків (сусіди, знайомі, родичі) в письмовій формі із зазначенням часу і дати виселення, обов'язково під розписку.
У разі розірвання договору найму житлового приміщення, визнання його недійсним, або припинення в зв'язку з закінченням терміну, наймач і члени його сім'ї зобов'язані звільнити житлове приміщення. Всі суперечки, що виникають за договором, вирішуються в судовому порядку.
Заплати податки і спи спокійно
Отже, якщо ви уклали договір найму (піднайму) житлового приміщення, ви зобов'язані прийти до інспекції по податках і зборах за місцем постійного проживання і зареєструватися як платник податку. До податкової інспекції подаються такі документи:
- копія договору найму (піднайму) житлового приміщення (три екземпляри);
- копія технічного паспорта на квартиру (приватний житловий фонд);
- виписка з особового рахунку (береться в ЖЕСе) про всіх прописаних на даній житлоплощі мешканцях (державний житловий фонд);
- згода всіх спільно проживають з наймодавцем членів сім'ї (при необхідності).
Якщо ви не є індивідуальним підприємцем і ваш дохід від здачі в найм житла не перевищує 500 базових величин (сьогодні базова величина складає 25.500 рублів) в календарному році, з одержуваного доходу вам доведеться платити фіксовану суму прибуткового податку. Так, за здачу однієї кімнати в житловому приміщенні вона складе 1 базову величину, за дві кімнати - 2 базові величини, за три кімнати - 3 базові величини, за чотири кімнати - 4 базові величини, за п'ять і більше кімнат - 5 базових величин.
Крім того, в Мінську в залежності від розташування квартир по економіко-планувальних зон до фіксованих сумах прибуткового податку встановлені підвищувальні коефіцієнти:
I економіко-планувальна зона - 2,0;
II економіко-планувальна зона - 1,5;
III, IV і V економіко-планувальні зони - 1,0.
Зрозуміло, що квартири, розташовані в центрі міста, підпадають під найвищий підвищувальний коефіцієнт. Якщо, наприклад, здається трикімнатна квартира по вул. Червоноармійській, Комсомольській, Кірова, Свердлова, Маркса, Енгельса, Немиті, Леніна, пр. Незалежності і т.д. то прибутковий податок розраховується наступним чином: 3 базові величини, а це 76,500 рублів, множаться на коефіцієнт 2. Разом виходить, що платнику податків доведеться платити щомісяця прибутковий податок в сумі 153 тис. рублів (приблизно 70 дол. США). Однак, з огляду на той факт, що в даний час оренда дорогих квартир в центрі (відповідна обробка, набір дорогих меблів, сучасне технічне і побутове обладнання) Мінська приносить щомісяця власнику квартири дохід 1000 дол. І більше, то виходить, що господареві простіше сплатити податок і жити спокійно. Або ще один поширений приклад. Візьмемо типову панельну однокімнатну квартиру в спальному районі Мінська. Сьогодні таке житло, як правило, здається в оренду в середньому по 120-140 дол. США. В цьому випадку прибутковий податок складе одну базову величину (близько 12 дол. США на місяць). Погодьтеся, цю суму також цілком реально сплатити і отримати натомість спокій.
Крім того, якщо наймач буде спільно проживати з господарем квартири або члени його сім'ї, то розмір фіксованої суми прибуткового податку знижується на 50 відсотків і складе половину базової величини, тобто 12,750 рублів.
Для всіх платників податків існує два варіанти сплати прибуткового податку. Можна сплачувати всю суму відразу за весь період, але не більше ніж за календарний рік - в цьому випадку при зміні розміру базової величини сума прибуткового податку не підлягає перерахунку, або щомісяця до 1-го числа місяця, за який проводиться сплата. Але в другому випадку сума податку буде змінюватися в залежності від розміру базової величини (а вона, як відомо, може змінювати по два і більш раз на рік).