Як здійснити операцію юридично грамотно?
Будь-яка угода з квартирою або кімнатою вимагає від її учасників знання багатьох нюансів. Як уникнути обману? Яким чином будуються відносини з агентством нерухомості? Які особливості угод з неприватизованою житлом? На ці та інші питання відповідають досвідчені ріелтори і юристи.
Відповідає Олексій Бочаров,
заступник директора АН «Бекар»
- Я збиралася купити у свого сусіда по двокімнатній комунальній квартирі кімнату. Він погодився, але чомусь не захотів оформляти договір купівлі-продажу. Пропонує виписати довіреність, за якою я буду мати право здійснювати будь-які угоди з його нерухомістю. В обмін на довіреність сусід хоче отримати від мене гроші. Чим я ризикую, якщо погоджуся на такий варіант? І чи дає така довіреність право власності на кімнату?
- За дорученням, виписаної на ваше ім'я, ви не зможете оформити кімнату на себе. Отже, погоджуватися на запропонований варіант не можна, так як довіреність можна скасувати. Крім того, сусід повинен отримати гроші тільки після оформлення на вас квартири в Росреєстрації, зняття його з реєстраційного обліку (виписки) і передачі вам кімнати за актом прийому-передачі.
- Я проживаю в селищі Саперне Приозерского району. Це закритий військове містечко, в якому приватизація, обмін і, відповідно, продаж квартир заборонена законом. Але чи немає якихось нормативних актів, що допускають виключення з правил?
- На жаль, ви праві: правовий режим житла, що знаходиться в будинках закритих військових містечок, не дає права приватизувати дані житлові приміщення. Тільки звернення до Конституційного Суду РФ здатне вирішити ситуацію в окремих випадках.
Вікторія Ломаченкова,
директор Петроградського відділення АН «Ітака»
- Хочу продати квартиру за допомогою ріелтора, але не згоден з його оцінкою вартості квартири. Чи можу я виставити її дорожче?
- Такий варіант можливий, і подібні ситуації бувають досить часто: приходить ріелтор, оцінює житлоплощу, називає певну суму, а продавець не згоден і вважає, що його квартира коштує дорожче. Він, звичайно, може спробувати її продати за більш високу ціну, але питання в тому, хто її купить. Як правило, подібним чином продавець діє від незнання специфіки проведення угод і ситуації на ринку. Професійний агент завжди адекватно оцінює вартість об'єкта.
- Чи можна обміняти три кімнати в міському гуртожитку на двокімнатну квартиру в Петербурзі?
- На жаль, такий обмін практично неможливий. Набагато реальніше продати окремо ці три кімнати і купити квартиру. Чи вистачить виручених коштів на «двушку», точно сказати не можна, - все залежить від конкретних параметрів кімнат.
- Підкажіть, як бути в тому випадку, якщо ми укладемо договір з агентством нерухомості про продаж свого житла та купівлі нового, але угода не відбудеться. Чи повинні ми будемо сплатити послуги агентства?
- Договір з агентством полягає на певний термін. Якщо за цей час угода не відбулася, то клієнт не платить нічого. Штрафні санкції передбачені тільки в тому випадку, якщо клієнт укладає договір з іншими агентствами і працює паралельно з ними.
- У нашій родині стався конфлікт. Чув, що існує такий спосіб роз'їзду, як примусовий обмін. Що це таке? Квартира у нас муніципальна.
Наталя Юрчіс,
юрист компанії «Петербурзька Нерухомість»
- Я зареєстрований в неприватизованій кімнаті, наймач якої недавно помер. Куди мені звертатися, щоб переоформити кімнату на себе?
- Мій брат давно не живе зі мною в муніципальній квартирі і не оплачує комунальні послуги, як його виселити «офіційно»?
Що стосується заборгованості по квартплаті, то відповідно до ст. 90 ЖК РФ за це можна виселити, якщо людина більш шести місяців без поважних причин не вносив плату за житлове приміщення і комунальні послуги. Виселення відбувається в судовому порядку з ініціативи наймодавця. При цьому неплатнику надається інше жиле приміщення меншої площі.
Але не забувайте, що квитанція на оплату комунальних послуг приходить без поділу по особам, які проживають в квартирі. Так що в разі несплати комунальних платежів виселенню підлягає вся сім'я.
- Я зареєстрована разом з тіткою в кімнаті, що знаходиться в комунальній квартирі. Тітка хоче оформити кімнату на мене. Як це краще зробити, щоб дотримати всі юридичні тонкощі і оптимізувати податковий тягар?
Така заява подається в тому випадку, якщо ви зареєстровані і проживаєте на даній житловій площі в якості члена сім'ї наймача.
Другий варіант передбачає оформлення права власності після проходження процедури приватизації. У вашому випадку необхідно подати пакет документів, в який входитиме відмова вашої тітки від участі в приватизації. Так як племінники не є безумовними членами сім'ї відповідно до ст. 69 ЖК РФ, можливо, виникне питання про визнання вас членом сім'ї в судовому порядку.
Після проходження процедури приватизації та подачі документів на державну реєстрацію в ГУ ФРС право власності буде зареєстровано на вас.
Ольга Громадянська,
юрисконсульт компанії «Міель-нерухомість»
- Ми з чоловіком маємо двокімнатну квартиру в спільній власності. Зараз в ній ніхто не зареєстрований. Які труднощі можуть виникнути при подальшому продажі «двушки», якщо я зареєструюсь в ній з новонародженою дитиною?
- Труднощі можуть виникнути тільки в тому випадку, якщо ви наділіть дитини часткою в цій квартирі. Якщо ж він буде тільки зареєстрований за місцем проживання з одним зі своїх батьків, додаткових труднощів не буде. Дозвіл органів опіки та піклування на вчинення правочину в даний час потрібно тільки в разі, якщо неповнолітній з квартири переїжджає в кімнату (погіршення житлових умов) або є власником частки в квартирі, що продається.
- Я купила квартиру, після чого дізналася, що на ній «висить» борг за несплату комунальних платежів - 50 тис. Руб. У договорі купівлі-продажу обмовлялося, що він гарантує відсутність боргів по квартплаті. Як пізніше з'ясувалося, колишня господиня домовилася з ріелторами про те, що вони погасять борг за рахунок завдатку, який ми дали, але обіцянку не стримали. Як мені бути?
- Цей борг, як і раніше - на попередньому власнику. Ви несете відповідальність за заборгованість по комунальним платежам з моменту отримання права власності на квартиру. Попередній власник в договорі купівлі-продажу вказав, що продає квартиру, не обтяжену заборгованостями. Згідно ст. 556 ч. 2 ЦК РФ прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору. З приводу складання та подання позовної заяви, а також обгрунтування його предмета спробуйте звернутися в юридичну консультацію.