Який радісний і щасливий момент - отримання ключів від нової квартири! І не так часто це буває. Але можуть затьмарити радість і зіпсувати настрій дефекти і недоробки, що залишилися після будівельників, або відвертий брак. Як часто новосели стикаються з кранами, з яких капає вода, з такими ж батареями або з вхідними дверима, тримаються тільки на одній петлі. А стіни в тріщинах або здиблений пол? Таке, на жаль, теж буває. Непоодинокі й протяги, що дмуть з усіх щілин і здатні задути вогонь в сімейному вогнищі.
Недоліків буває багато. І у новоселів виникає цілком резонне питання - а чи можна змусити компанію-забудовника усунути всі мінуси нового житла і якщо можна, то як краще це зробити?
На що звернути увагу, приймаючи квартиру?
Відразу два федеральних закону захищають права покупця власності в новобудові. Один з них захищає права всіх споживачів. У ньому прописана процедура, за допомогою якої відбувається приймання житлової нерухомості. Є відповідні статті і в законі №214. Він добре знайомий тим людям, хто вкладає власні кошти в будівництво майбутньої власності.
Квартира передається господареві в присутності комісії, до якої входять представники забудовника і сам пайовик. Обов'язково до складу комісії вводиться співробітник ТСЖ. Але це при наявності такого органу. До моменту здачі будинку він ще може не бути створений. Пайовик уважно оглядає своє житло, виявляє всі недоліки. Якщо дефекти вимагають усунення, то вони обов'язково фіксуються у відповідному акті.
Будівельних дефектів в новобудові зустрічається багато. Але вони різні і залежать від договору, укладеного між зацікавленими сторонами: будинок здається з обробкою квартир або її бути не повинно.
Зручніше побачити всі недоліки в квартирах, що мають вільне планування, тобто там, де все на виду. Господарю слід перевірити вхідні двері - чи правильно вона встановлена. Потім перейти до вікон і балконів - чи немає тріщин в склі, чи добре вони закриваються-відкриваються. Дефекти стін виявляються при огляді на їх кривизну або наявність тріщин. Те ж саме стосується стель. Звернути увагу слід на систему вентиляції. Не можна забути про водопроводі і каналізації. На окреме слово заслуговує електропроводка - правильно чи проведений монтаж, чи є підключення до лічильника.
Що здається квартира з обробкою повинна бути такою, що можна заселитися і жити, не забиваючи голову ремонтними роботами. У такій квартирі треба подивитися, як обробники поклали плитку, наклеїли шпалери, як встановлено двері між кімнатами тощо.
Приймання квартири - момент відповідальний для пайовика. Про це говорять експерти ринку житла. В цей час новоявлений господар житла перебуває в стані ейфорії, тому може не звернути уваги на багато недоліків. І забудовнику це вигідно. Мало того, буває і так, що на клієнта чиниться психологічний тиск. Таких способів дуже багато - пайовика кваплять, створюють відволікаючі моменти, запевняють, що дефекту ніякого немає, а те, що є - це так положено.
Не маючи кваліфікації, важко впоратися з оглядом квартири самостійно. Тому є сенс запросити незалежного експерта. Він не тільки виявить недоліки, в тому числі, і приховані, а й зуміє грамотно обгрунтувати їх. Він буде діяти не голослівно, а посилатиметься на діючі будівельні норми.
Не виявивши недоліки під час приймання, пізніше їх довести буде дуже проблематично.
Як усунути дефект постфактум?
Закон говорить, що забудовник зобов'язаний виправити недоліки будівництва, які виявляються на продовженні 5 років після здачі. Неможливо виявити всі дефекти, виробляючи тільки зовнішній огляд. Так, пайовик не побачить протікання даху під час приймання власності. Точно так же не можна виявити дефекти швів. Система опалення покаже свою роботу тільки з приходом опалювального сезону. И це не все. У будь-якого товару є гарантійний термін. Так і у нового житла теж. І він дорівнює 5 років.
Спільне майно мешканців (покрівля, сходи і подібне) також підпадає під дію закону. Але якщо майно просто зносилося або зіпсувався через ремонт, початого власниками, то забудовник за це не відповідає. Довести провину будівельників непросто. Для цього треба запросити компетентних фахівців (керуючу компанію, незалежних експертів або інших), щоб вони склали висновок про те, що шлюб відноситься до будівельного дефекту.
Як зафіксувати дефекти будівництва?
Якщо пайовик не побачив дефектів, приймаючи квартиру, і його все влаштовує, то він повинен підписати акт передачі власності. Після цього йому видаються ключі. Якщо він виявив дефекти, то складається спеціальний акт, що відображає виявлені недоліки. На ньому обов'язковий підпис тієї особи, яка представляє інтереси компанії-забудовника.
Трапляється, що господарям пропонується поставити підпис в акті приймання, незважаючи на недоліки. Забудовник в такому випадку гарантійним листом зобов'язується усунути всі будівельні огріхи. Але як показує практика, обіцянки залишаються обіцянками.
Як усуваються виявлені дефекти?
Пайовик на законних підставах може наполягати на наступних вимогах:
• виправити всі недоробки, виявлені в ході прийому-здачі і після цього;
• переглянути вартість договору в порядку зменшення;
• оплатити дольщику витрати, якщо він самостійно виправляв дефекти.
У договорах, що укладаються між зацікавленими сторонами, фігурує термін «розумні строки». Це поняття не відображає реальних термінів, тому краще чітко позначити час, відведений на усунення виявлених недоробок. Все це закріплюється у відповідному документі. Ці терміни зазвичай виливаються в період від тижня до місяця - в залежності від проблеми, яку треба усунути. Але якщо терміни не прописані документально, то закон передбачає свій термін для цього - не більше 45 днів. При їх недотриманні пайовик має право написати заяву в судові інстанції. Суд може винести рішення, яке зобов'язує виплатити дольщику неустойку за кожен день прострочення. А це чимала сума: до 1% вартості нерухомості.
Усунути дефекти власними силами для пайовика краще. Як показує практика, за першими двома пунктами доводиться звертатися в судові органи. Серйозні забудовники дорожать своєю репутацією, тому роблять все можливе уникнути суду. Для таких компаній оптимальний варіант - усунути проблему, не дратуючи пайовика.
Способи впливу на компанію-забудовника
Новоявлений власник нерухомості має всі права вимагати у компанії-забудовника компенсації за шлюб. Але серед забудовників зустрічаються такі, хто не бажає цим займатися і відтягує час. Сподіваються вони на те, що багато пайовики не люблять зв'язуватися з судовими органами, бережуть власні нерви і краще займуться виправленням недоліків власними силами. Але серед власників квартир все частіше зустрічаються такі, хто готовий довести справу до логічного кінця. Їх не лякають судові розгляди. Таким людям слід ретельно збирати документи, все спілкування з представниками забудовника вести в письмовій формі. Тільки так на суді можна довести свою правоту, підтвердивши всі відповідними документами.
Закон не дозволяє забудовнику затягувати час, усуваючи виявлені дефекти будівництва. У договорах, укладених між пайовиком і забудовником, прописана дата передачі власності. І цю дату треба дотримуватися. Як показує практика, термін передачі ключів - 6 місяців з дня здачі будинку. Але якщо пайовик не приймає квартиру, посилаючись на недоліки, то і термін затягується. Тому він має право отримати від забудовника матеріальну компенсацію.
Насамперед господар квартири надає забудовнику претензію в письмовому вигляді. Якщо забудовник ніяк не відреагував на скаргу клієнта, пайовик має право звернутися до суду. Перед зверненням до суду слід підрахувати суму неустойки, стягуваної з компанії-забудовника. Судові розгляди дисциплінують недбайливих забудовників, які не виконують належним чином свою роботу.
Пайовик може витребувати у забудовника пристойну суму, якщо останній не поспішає виправити огріхи своєї роботи або відмовляється оплатити рахунок, представлений пайовиком за самостійне усунення будівельного шлюбу. Суд може зажадати повернути не тільки виплачену суму, а й відсотки за користування грошима клієнта. А ставка розраховується виходячи з ключової ставки Центрального Банку. Судове рішення часто не бажано ні для пайовика, ні для забудовника. Тому краще не доводити до суду, а домовлятися між собою.