Чим хороша приватизація і чому варто нею скористатися?
Найбільший плюс приватизації полягає в тому, що квартира переходить у власність. Отже, власник може нею розпоряджатися на свій розсуд - дарувати, продавати, заповідати, прописувати в ній кого завгодно. Крім того, в квартирі можна зробити перепланування, попередньо погодивши її, звичайно.
Власника житла також не можна виселити в переважній більшості випадків.
А через що можуть виселити з неприватизованого (муніципального) житла?
Виселення з муніципального / службового житла може бути пов'язано з масою причин.
Виселення з муніципального житла може відповідно до Житлового кодексу бути з таких підстав: бажання мешканця, угода сторін, смерть наймача, визнання приміщення, що підлягає знесенню, зміна призначення приміщення, тобто передача в нежитловий фонд, рішення суду за позовом наймодавця. Зрозуміло, при виселенні з ряду з цих підстав надають нове житло.
Що стосується службового житла, то в більшості випадків виселення можливе через припинення договору найму, який найчастіше діє рівно стільки, скільки наймач продовжує працювати в організації, яка надала йому приміщення. Однак бувають і винятки, які вказані вище.
Виселити можуть кого завгодно або є винятки?
В законі передбачені положення про недоторканність мешканців. Виселити з приміщення без надання іншого приміщення в межах одного населеного пункту неможливо наступних осіб:
- Пенсіонерів за віком;
- Інвалідів 1 і 2 групи, які отримали інвалідність при виконанні службового обов'язку або професійне захворювання (в разі службового житла);
- Членів сім'ї померлого наймача;
- Дітей-сиріт незалежно від віку.
Ці умови поширюються на всі види соцнайму - і на муніципальне житло, і на службове.
Чи може сам наймач розірвати договір найму?
В яких випадках наймодавець може розірвати договір?
У Житловому кодексі обумовлені випадки, коли наймодавець квартири може звернутися до суду з позовом і про розірвання договору найму. Цими випадками є:
Відсутність комунальних платежів на систематичній основі (довше 6 місяців).
Порушення прав сусідів, якщо це ускладнює або робить неможливим проживання в одній квартирі.
Нецільове використання наданого приміщення, в тому числі здача його в найм. Так, якщо наймач буде здавати квартиру в піднайм третім особам без узгодження з наймодадетелем, то договір з ним може бути розірвано.
Умисне пошкодження приміщення або його руйнування. Це положення стосується не тільки наймача, але і інших осіб, якщо наймач несе відповідальність за їх дії. Наприклад, в разі перепланування або ситуації, коли з вини наймача сталося руйнування будинку або квартири, договір з ним може бути розірвано.
Які є спірні моменти між приватизованою квартирою і квартирою по найму?
Основний спірний момент полягає в тому, що при визнанні будинку, що підлягає знесенню нову квартиру дадуть рівну за площею, або більшої площі, але тільки якщо на те є підстави (наприклад, багатодітність). Виходить, якщо квартира не приватизована, можна особливо не розраховувати на поліпшення житлових умов. Швидше за все, ви отримаєте квартиру в старому або в новому фонді, але істотному віддаленні від місця нинішнього проживання.
Якщо ж квартира приватизована, на практиці більше шансів, що нове житло ви отримаєте в новому житловому фонді в районі одно віддаленому від вашого по відношенню до центру Москви.
Чи можна заповідати / успадковувати неприватизоване житло?
Не можна ні за яких умов заповідати неприватизоване житло. Родичі померлого наймача можуть продовжувати користуватися цим житлом після його смерті, якщо вони були прописані в квартирі, проте ні продати, ні розміняти її, ні заповідати її кому-небудь вони не зможуть.
Інакше йдуть справи з приватизованим житлом - така квартира може бути успадкована або передана за заповітом. Однак свобода заповіту встановленими законом правилами обмежена. Так, при складанні заповіту потрібно пам'ятати, що існує поняття обов'язкової частки - це гарантований законом мінімум в спадщині, який повинен бути виділений найменш захищеним обов'язковому спадкоємцю, навіть якщо цього не бажає спадкодавець.
Таким чином, після смерті власника не факт, що всю квартиру успадкує людина, зазначений у заповіті або тільки спадкоємці першої черги. Це віддається на відкуп суду і нотаріуса. Є шанс і він великий, що з'явиться ще який-небудь спадкоємець, який отримає частку. Тому літнім людям зручніше не приватизувати квартиру, а прописати туди тих родичів, які після їх смерті приватизують квартиру на себе.
А у приватизації є мінуси взагалі?
Явним мінусом самого процесу приватизації служить той факт, що згоду або відмову на це повинні дати всі зареєстровані в квартирі люди. І тут хтось із зареєстрованих осіб може встати в принципову позицію.
В яких випадках приватизацію можна оскаржити?
На даний момент існує судовий механізм оскарження приватизації. Обставини для заперечування можуть бути наступні:
- Один із проживаючих у квартирі громадян не фігурував в приватизаційному договорі і раніше не виступав учасником приватизації;
- Один з проживають у житловому приміщенні повнолітніх осіб повторно скористався правом на приватизацію;
- У договір приватизації не внесли неповнолітнього, прописаного в даній квартирі. Участь дітей в приватизації квартири є обов'язковим;
- Договір приватизації був підписаний особою, яка не має на це повноважень;
- Незаконність процедури приватизації;
- Оформлення приватизації за підробленими документами;
- Визнання одного з учасників приватизації недієздатним;
- Введення в оману одного або декількох учасників приватизації;
- Вчинення правочину під тиском.
Сама процедура виглядає наступним чином. Необхідно скласти позовну заяву і подати його до суду з вимогою про визнання приватизації незаконною. Обов'язково потрібно вказати факти і мотивувати їх. Строк для оскарження незаконної приватизації - 3 роки.
Чи можна деприватизировать квартиру, і в яких випадках це буває необхідно?
У нашій практиці ми дуже рідко стикаємося з запитами на дану послугу, однак очевидно, що в світлі обчислення податку на майно по кадастрової вартості, а також з причини його прогресуючої щороку ставки, деприватизація може стати актуальною, особливо для малозабезпечених громадян, які приватизували раніше нерухомість в історичному центрі Москви, яку вони отримали ще в радянські роки.
Також вдатися до деприватизації можуть громадяни, які не згодні з сумами платежів і в принципі фактом їх відрахування до фонду капітального ремонту. Деприватизація квартири - це шанс зняти з себе матеріальне обтяження, поширюється на будь-якого власника.