Купівля квартири часто стає одним з найважливіших подій в житті людини. Щоб придбане житло послужило початком нового етапу в житті і забезпечило комфортне проживання всім членам сім'ї, слід зважити всі плюси і мінуси можливих варіантів. Цей серйозний крок тягне за собою великі, а для багатьох навіть величезні витрати, тому помилка в такому питанні недопустима.
Перш ніж почати пошук своєї квартири, потенційні покупці повинні врахувати найбільш ймовірні ризики при купівлі нерухомості та, що не менш важливо, правильно оцінити наслідки свого вибору.
Сьогодні, за статистикою, більше половини угод здійснюється на первинному ринку нерухомості. Новобуд - це сучасно, доступно і, головне, комфортно. На думку експертів, покупка квартири від забудовника - це дійсно кращий вибір.
На первинному ринку більш доступні ціни. Купівля новобудови на нульовому циклі дозволить значно заощадити. До цього варто додати лояльні програми і вигідні акції будівельних компаній.
Ще одним незаперечним плюсом новобудов є максимально продумані планувальні рішення. Що називається, на будь-який смак: від традиційних планувань з приміщеннями правильної, практично квадратної форми до нестандартних - з кімнатами неправильної «геометрії» і навіть з округлими стінами. У новобудовах немає маленьких кімнат, тісних кухонь і вузьких коридорів.
Якщо в питанні вибору новобудови або квартири на вторинному ринку все ясно (переваги нового житла незаперечні), то питання, де купити - в місті чи передмісті, дуже непросте. Здавалося б, головний аргумент підвищеного попиту на приміське житло - ціновий. Але чи так це насправді?
У разі «піраміди» розпочаті об'єкти добудовують за гроші, зібрані з покупців вже наступних об'єктів
Що стосується забудовників передмістя, це переважно дрібні регіональні компанії, провідні один-два проекти. Їм не так важлива репутація, їх завдання - забудова з метою моментального заробітку з максимальним прибутком. У гонитві за наживою забудовники не гребують нічим, тому і будівництво часто супроводжується незліченними порушеннями містобудівних норм і вимог. Покупці нерухомості в передмісті стикаються з так званими пірамідами, затягуванням термінів введення будинків в експлуатацію, недобудовами.
У разі «піраміди» розпочаті об'єкти добудовують за гроші, зібрані з покупців вже наступних об'єктів. Обчислити «піраміди» непросто. Будуючи все нові і нові об'єкти (при цьому видимість активної роботи на будівельному майданчику зберігається), недобросовісні забудовники продовжують залучати все нових і нових клієнтів. Будинки будуються повільно, терміни введення в експлуатацію весь час відтягуються. Коли впаде «піраміда», невідомо.
Купуючи житло в передмісті, покупець дуже ризикує отримати свою квартиру значно пізніше очікуваних термінів. Як правило, численні випадки затягування термінів введення будинку в експлуатацію пов'язані з відсутністю дозвільної документації. Більшість будівництв в передмісті починаються з моменту отримання ділянки. Але найчастіше місцева влада виділяють землю під індивідуальне, а не висотне будівництво. Компанії-забудовники призводять документи в порядок вже в процесі будівництва, розраховуючи залагодити всі проблеми до моменту введення житлових комплексів в експлуатацію. Як показує практика, зробити це вдається далеко не всім.
Тому так багато складнощів виникає з підключенням нових будинків до комунікацій. Більш того, в передмісті вони в дефіциті. Для їх будівництва у бюджетів малих міст просто немає коштів. Приклад тому - безліч новобудов з септиками замість каналізації. Відомі випадки, коли новобудови не підключені до міської каналізації, а слив в прямому сенсі слова виводиться «в поле».
Водопостачання - слабке місце більшості житлових комплексів передмістя
Пройшовши всі ризики на етапі придбання житла і оселившись в передмісті, новосели стикаються з новими труднощами і проблемами. Умовно їх можна розділити на видимі (інфраструктурні та транспортні) і приховані, про яких житель приміської новобудови дізнається вже після вселення (каналізація і водопостачання).
Найважливіша проблема малих міст - це працевлаштування та хороший заробіток. Тому більшість живуть або тих, хто тільки збирається купити квартиру в передмісті, все одно планують працювати або ж працюють в Києві. І тут їм доведеться зіткнутися з колосальною транспортною проблемою. Адже дороги будувалися в розрахунку на певну пропускну здатність і кількість автомобілів. Однак сьогодні ці нормативи перевищені в кілька разів. Відсутність повноцінної кільцевої автомобільної дороги навколо Києва погіршує ситуацію. Додайте низька якість дорожнього покриття, і стане ясно, наскільки актуальна транспортна проблема і що в найближчі роки вона буде лише посилюватися.
Варто зауважити, що найбільш складна ситуація у жителів, які проживають в Києво-Святошинському районі, навіть якщо населений пункт розташований практично відразу за Окружною дорогою (Софіївська і Петропавлівська Борщагівка). Деяку перевагу мають населені пункти по житомирському, одеському, Обухівському напрямках. На бориспільському і броварському є складнощі при перетині мостів через Дніпро.
Додаткова складність - це обмежена кількість комфортабельних автобусів, що з'єднують столицю і передмістя. Їх місце зайнято маршрутками, більшість яких має жалюгідний технічний стан. Плюс до всього - збільшення вартості поїздок, які в рази дорожче маршрутів по Києву. Щодня на дорогу одна людина витратить від 20 до 40 гривень при використанні громадського транспорту. Власний автомобіль обійдеться мінімум в 100 гривень. Виходить, що кілька років таких катань перетворяться в заощаджену при покупці квартири суму. А адже саме економія була головним аргументом при виборі між міським та приміським житлом.
Розвиненість приміської інфраструктури - ще одне важливе питання. Практично у всіх містах-супутниках населення збільшується в рази, і, відповідно, наростає дефіцит місць у дитсадках і школах, кульгає медицина тощо.
Для молоді та покоління середнього віку важлива розважальна сфера. У Києві ця проблема відсутня, головне - бажання і наявність грошей. У передмісті ж практично всі населені пункти можуть запропонувати виключно рекреаційний відпочинок: в лісі або біля води. При цьому великих торгово-розважальних центрів в достатній кількості немає навіть в Броварах та Ірпені. Щоб відвідати театр, кіно, екскурсії, доведеться їхати до Києва.
Є і ще проблеми, про які вкрай рідко замислюються жителі столиці. Йдеться про підключення житлових комплексів до каналізації. У Києві будівництво будинків спочатку передбачає їх підключення до центрального колектора, при цьому потужності на сьогодні достатні, щоб підключати нові житлові комплекси. У той же час масова забудова передмістя негативно позначилася на комунікаціях багатьох міст-супутників. Як наслідок, з'явилися труднощі з відведенням нечистот від житлових комплексів. Проблему вирішують підключенням будинків до локальних септиків, як в селах Гора, Чубинське, Ходосівка. При цьому самі забудовники сором'язливо замовчують про проблему. У кращому випадку в проспектах буде вказано наявність «автономної каналізації», що для необізнаних покупців звучить навіть більш привабливо. Насправді така каналізація - це негерметична система колодязів. А при низькому заляганні грунтових вод цілком можливі варіанти, коли рівень води і фекалій в колодязях підніметься на поверхню. Хто гарантує, що ця «радість» не опиниться в квартирах?
Схожа ситуація і в сфері водозабезпечення. Обладнане 30-40 років тому централізоване водопостачання сьогодні не справляється з збільшилася в рази навантаженням. Тому дуже часто забудовники, вирішуючи питання забезпечення будинків водою, підключаються до артезіанських свердловинах. Через це виникає цілий ряд проблем: від недостатнього в години пік напору або навіть відсутності подачі води на верхні поверхи будинків до поступової вироблення запасів води в підземних резервуарах. Знову ж таки, як і в випадку з автономним водовідведенням, автономна подача води з артезіанських свердловин - стандартний маркетинговий хід, спрямований на посилення переваг продаваної нерухомості. Хоча насправді це слабке місце більшості житлових комплексів передмістя.
З усіх перерахованих вище складнощів і проблем приміського проживання випливає висновок, що, роблячи свій вибір на користь квартири в передмісті столиці з метою заощадити, покупець в кінцевому підсумку заплатить більше. А якщо ще додати витрачений час і вимушений дискомфорт ... На жаль, але в найближчій і середньостроковій перспективах приміська нерухомість навряд чи стане доступною альтернативою місту.