Юридична кваліфікація інвестиційного договору в будівництві нерухомості в світі
У цьому документі Пленум ВАС РФ роз'яснив ряд правових питань, що стосуються в тому числі особливостей кваліфікації інвестиційного договору в сфері будівництва об'єктів нерухомості. Роз'яснення носять істотний практичний характер, так як тягнуть необхідність структурування багатьох каркасних відносин в сфері будівництва нерухомості на підставі інших, відмінних від раніше застосовувалися договірних моделей.
Варто зазначити, що Постанова № 54 стосується особливостей регулювання процесу будівництва як нежитлових об'єктів (будівель, споруд), так і об'єктів житлового будівництва. Беручи до уваги активізацію за останнє десятиліття житлового будівництва, Постанова № 54 торкнеться реалізацію багатьох поточних і планованих проектів в даній області.
Визначення інвестиційного договору
Інвестиційний договір широко використовується в практиці будівництва об'єктів нерухомості. Однак чіткого законодавчого регулювання даний договір не отримав.
Подальший розвиток законодавства про інвестиції також не вносить ясності щодо особливостей інвестиційного договору як самостійного типу.
Існування різних моделей інвестиційного договору обумовлено, головним чином, 1) надмірно об'ємним поняттям «інвестицій», що включає в себе грошові кошти, інше майно, майнові та інші права. а також 2) наявністю широкого кола суб'єктів інвестиційної діяльності, відносини яких фіксуються в договорі (інвестори, замовники, виконавці робіт і так далі).
Однак якщо обмежити сферу застосування інвестиційного договору відносинами з вкладення коштів / наданням майна інвестором (ами) замовнику (виконавцю) робіт з метою будівництва об'єкта нерухомості, кількість використовуваних договірних схем в рамках інвестиційного договору звужується, але все ж залишається досить варіативним. Варіативність зберігається, насамперед, за рахунок особливостей формування інвестиційного капіталу і розподілом результату вкладення інвестицій між суб'єктами інвестиційної діяльності.
Зазначена неоднозначність в розумінні природи і характерних рис інвестиційного договору привела до виникнення окремих спірних питань у судовій практиці.
Судова практика до Постанови № 54
Незважаючи на відсутність єдиного розуміння природи інвестиційного договору в будівництві, судова практика в цілому вказувала на комплексний характер договору, який підлягає регулюванню виходячи з існуючих норм про купівлю-продаж, будівельний підряд і т.д.
Також дана позиція була відтворена в практиці арбітражних судів округів.
Складнощі в правозастосуванні викликали практичні питання, безпосередньо пов'язані з кваліфікацією інвестиційного договору, а саме:
1) визначення чітких критеріїв віднесення того чи іншого інвестиційного договору до конкретного існуючого договірного типу.
Зазвичай складна структура інвестиційного договору часто не дозволяє встановити, які норми цивільного законодавства необхідно застосувати в тому чи іншому випадку.
При інвестуванні в будівництво ситуація більшою мірою ускладнена специфічними моделями об'єднання інвестицій (грошові кошти, земельну ділянку) і розподілу об'єктів будівництва між учасниками інвестиційної діяльності (розподіл приміщень, надання приміщень в якості плати за виконані роботи / надані послуги). Наявність даних особливостей створює додаткову складність при кваліфікації інвестиційного договору.
2) виникнення права власності інвестора на об'єкт будівництва.
Керуючись положеннями інвестиційного законодавства. суди визнавали за інвестором первинне право власності на об'єкт будівництва до проведення його державної реєстрації.
Протиріччя виведення з судової практики з чинним законодавством призводило до невизначеності прав інвестора щодо об'єкта будівництва.
3) застосування речове-правових та зобов'язальних позовів при захисті прав інвестора за договором.
Визнання судовою практикою первинного права власності інвестора на новозбудовані об'єкти ще до державної реєстрації призвело до надмірного розповсюдження справ, ініційованих за позовами інвесторів про визнання за ними права власності на об'єкт / частина об'єкта будівництва.
Постанова № 54 скоригував судову практику з означених питань, а по ряду позицій в корені її змінило. Варто зазначити, що в силу прямої вказівки в Постанові № 54 висновки ВАС РФ не відносяться до сфери створення нерухомого майна по Федеральним законом «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ».
Новели Постанови № 54
Кваліфікація інвестиційних договорів
ВАС РФ підтвердив висновок судової практики в питанні визначення правової природи інвестиційних договорів в сфері будівництва. При кваліфікації інвестиційних договорів ВАС РФ наказав керуватися правилами ГК РФ про купівлю-продаж, підряд, простому товаристві і т.д.
З метою визначення чітких критеріїв при кваліфікації інвестиційного договору в Постанові № 54 ВАС РФ встановив презумпцію. згідно з якою, поки не встановлено інше, інвестиційні договори розглядаються як договори купівлі-продажу майбутньої нерухомої речі.
ВАС РФ вніс поправки в позицію судів щодо способів індивідуалізації майбутнього об'єкта нерухомості. Так, майбутня нерухома річ може бути індивідуалізована шляхом зазначення місцезнаходження споруджуваного об'єкта нерухомості, його орієнтовною площею, інших характеристик і властивостей, які можуть бути визначені, наприклад, в проектній документації або акті прийому-передачі, вчиненого сторонами на виконання договору.
Критерії кваліфікації інвестиційного договору
Крім введеної ВАС РФ презумпції про застосування до інвестиційними договорами норм про купівлю-продаж, в Постанові № 54 встановлені також певні орієнтири для віднесення інвестиційного договору до інших існуючих договірних типів (поспіль, просте товариство). Критерії кваліфікації, запропоновані ВАС РФ, наведені нижче в таблиці.