Здавалося б, найскладніший момент у купівлі нерухомості - це вибрати підходящий варіант. Але немає, коли йдеться про розрахунок між покупцем і продавцем за допомогою депозитарної банківської комірки, виникає безліч питань, пов'язаних з цією процедурою. Нещодавно один наш клієнт звернувся за допомогою в такій ситуації, на що ми люб'язно надали йому вичерпну інформацію.
Врегульована законодавством питання про те, у кого повинен зберігатися ключ від банківської комірки?
Чинне російської законодавство надають повну свободу і право вибору покупцеві і продавцеві в цій ситуації, оскільки не містить жодної норми, так чи інакше стосується цього питання. Чи буде знаходитися ключ від банківської комірки у вас або у протилежної сторони - вирішувати вам за обопільною згодою. В цьому і криються «підводні» камені, оскільки виконати вказану норму закону часом легше, ніж домовитися з живою людиною, при цьому в рівній мірі захистивши ваші обопільні права.
Як домовитися з контрагентом по угоді про місце зберігання ключа?
Забезпечити доступ до банківської комірки, в якій зберігаються грошові кошти за реалізовану нерухомість, можна тільки за допомогою ключа, при цьому для продавця - в разі реєстрації переходу права на відчужувану нерухомість, а для покупця - Ні-реєстрації.
Таким чином зацікавлені в зберіганні ключа у себе обидві сторони.
Але переконати другу сторону в цьому можна тільки за допомогою вашого красномовства і природного дару переконання. Що використовувати як аргумент?
Якщо ви - продавець нерухомості, то у вас більше шансів використовувати цей ключ, оскільки відсоток можливості реєстрації прав на нерухомості вище, ніж того, що вони не будуть зареєстровані. Після реєстрації вам необхідно буде забрати з осередку кошти протягом 5-7 днів з оригіналом документа на руках. Якщо ви цього не зробите, право скористатися осередком просто перейде до покупця. В даному випадку перебувати в залежності від покупця - вкрай невигідно для продавця. Адже потрап вам недобросовісний покупець, який буде затягувати передачу ключа (якщо він буде зберігатися у нього), то ризикуєте залишитися і без майна, і без грошей за нього.
З цієї точки зору продавець цілком обґрунтовано може вимагати зберігання ключа від банківської комірки у нього. Але звернувши увагу на позицію покупця в цій справі, починаєш розуміти і його зацікавленість у визначенні місця для зберігання. Цілком нормально, що людина, у якого в фактичній власності ще не знаходиться квартира, яку він купує, буде переживати за свої накопичені роками заощадження. Адже виходить, що він віддає ключ від «квартири, де гроші лежать», як казав класик, і залишається при цьому ні з чим, не маючи навіть на руках документів на квартиру. Знову ж, тоді йому залишається сподіватися тільки на порядність продавця нерухомості. Але в наш час краще дотримуватися приказку «довіряй, але перевіряй» і звернути увагу на третій варіант.
Залучення третин незалежної сторони для зберігання.
Найкраще для кожної зі сторін - це довірити зберігання ключа третин незалежної, об'єктивної сторони. Хто нею може виступати?
- Банк. Багато банків надають подібну послугу - «зберігання ключа». Кожна сторона може отримати його при настанні певних обставин. Продавець отримує доступ до ключа від банківської комірки, коли сталася реєстрація переходу права власності. Покупець же - навпаки - зможе забрати свої гроші в разі, якщо реєстрація не була проведена.
- Агенство нерухомості. Передача ключа від банківської комірки агентству нерухомості передається під гарантійне зобов'язання. Це може бути агентство нерухомості - партнер покупця або ж продавця.
Гарантійне зобов'язання видається як продавцеві, так і покупцеві з тією єдиною різницею, що:
- продавцю - у разі реєстрації прав;
- покупцеві - якщо зареєструвати права не вдасться.
Звернення в агентство нерухомості в якості гаранта має на увазі те, що саме воно буде займатися подачею документів в рег.палату і їх отриманням за дорученням надалі.
Як створити взаимозависимую схему між покупцем і продавцем, при якій кожній стороні буде гарантована сумлінність і безпеку угоди?
Існують три взаємопов'язаних юридичних факту, які виникають в разі розрахунку за допомогою банківського осередку:
- зберігання ключа в період реєстрації прав;
- передача в рег.палату документів і отримання їх за дорученням;
- видача продавцем розписки про отримані кошти.
Потрібно розподілити ці зобов'язання між сторонами так, щоб без виконання одного неможливо було виконати інше.
Другий дію може виконати кожна зі сторін, а ось написати розписку може тільки продавець. Відповідно, найрозумніше продавцеві написати розписку і зберігати її у себе, а покупцеві надати ключ на зберігання до моменту реєстрації прав. Таким чином - кожен контрагент залежить від іншого, і без правомірних дій одного неможливо реалізувати права іншого: тільки лише після обміну ключем і розпискою контрагенти отримають те, що їм необхідно один від одного (гроші з банківської комірки і розписку).
Найкраще обмін здійснювати на місці, тобто в банку. У цьому випадку обидві сторони отримують те, на що вони розраховують, одночасно.
Що робити, якщо ключ загублений (не віддає інша сторона)?
У такому випадку при обов'язковому настанні певних умов (реєстрації / Не-реєстрації прав) сторона звертається до банку з письмовою заявою про втрату ключа або неможливості отримати до нього доступ. Банк зобов'язаний розглянути ваше звернення і в триденний термін надати доступ до осередку.