Нерухомість, оренда приміщень, приватизація, рента
Обтяження нерухомого майна за договором ренти
Коли під виплату ренти передається грошова сума або інше рухоме майно, підтримку зазначених властивостей рентних відносин і природи рентного договору здійснює правило п. 2 ст. 587 ГК РФ про те, що істотним для договору ренти є узгодження умови, що встановлює тягар платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань (неустойкою, порукою, банківською гарантією і т.п.) або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання цих зобов'язань. Недосягнення угоди по такій умові означатиме неукладення договорів ренти в цілому.
При укладанні договору, опосередковують передачу під виплату ренти нерухомого майна, обов'язковість досягнення сторонами угоди про надання платником ренти забезпечення скасовано. У судовій практиці це законодавче рішення трактується таким чином, що якщо об'єктом рентних відносин виступає нерухоме майно, то порушення не обов'язково погоджувати, але фактично включеного в договір забезпечувального умови, наприклад про обов'язок платника ренти застрахувати на користь одержувача ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань перед одержувачем ренти, не є підставою для примусового розірвання договору з ініціативи одержувача ренти <1>.
Діючі правила про рентному договорі принципово допускають відчуження платником ренти нерухомості, отриманої під виплату ренти <1>, що зумовило потребу в імперативному законодавчому закріпленні ряду обтяжень прав платників ренти з метою встановлення підвищених гарантій дотримання прав отримувачів ренти, особливо зацікавлених в стабільності і належному виконанні договору.
<1> Норма ст. 253 ГК РРФСР, присвячена формально віднесених до купівлі-продажу, але по суті рентних відносин, забороняла відчуження житлового будинку, придбаного з умовою довічного утримання продавця, до кінця життя утриманця.
1. Якщо під виплату ренти передається земельна ділянка, підприємство, будівля, споруда або інше нерухоме майно (в тому числі визнається нерухомим в силу закону), то відповідно до п. 1 ст. 586 ГК РФ щодо такого нерухомого майна виникає рентне обтяження (обтяження рентою).
Здається, що положення п. 1 ст. 586 ГК РФ пов'язують обтяження рентою нерухомого майна тільки з прикріпленням прав одержувача ренти до об'єкта рентних відносин і не вимагають отримання платником ренти попередньої згоди одержувача на відчуження нерухомого майна третім особам. В силу ст. 604 ГК РФ таке необхідно, лише якщо мова йде про відчуження та використання майна, переданого для забезпечення довічного утримання. Сам сенс наділення права одержувача ренти властивістю проходження складається в забезпеченні стійкості права при здійсненні обороту об'єкта обтяження, а не у виключенні такого обороту. При цьому висновок про відсутність необхідності отримання згоди одержувача ренти на відчуження рентної нерухомості (за загальним правилом) всупереч висловленим в літературі думку <1> аж ніяк не суперечить п. 1 ст. 391 ГК РФ, бо в даному випадку борг платника ренти перед одержувачем ренти перекладається на набувача обтяженого рентою майна в силу закону - норми п. 1 ст. 586 ГК РФ, яка виступає прямим винятком з правила про необхідність отримання згоди кредитора на переведення боргу.
Неочевидний відповідь на питання про те, в якому обсязі за змістом п. 1 ст. 586 Цивільного кодексу України зобов'язання платника за договором ренти переходять до набувача рентного майна, іншими словами, чи відповідає останній за боргами платника, накопиченим до моменту переходу права власності на об'єкт обтяження. Звісно ж, що при відсутності прямої законодавчої застереження про інше на нового власника падають все, в тому числі минулі (прострочені), зобов'язання платника ренти і відбувається повна заміна особи (платника) в рентному зобов'язанні. Це не виключає можливих негативних наслідків для колишнього платника, що не повідомив набувачеві майна про повному розмірі рентного боргу (ст. 460 ЦК України), хоча і не тягне виникнення регресу, бо з моменту придбання обтяженого майна новий платник буде сплачувати по став своїми (а не по чужим) боргах.
Необхідно відзначити, що обтяження рентою рухомого майна не тільки не закріплюється за законом, а й в силу вимог п. 3 ст. 308 ГК РФ про неприпустимість встановлення в зобов'язанні обов'язків для осіб, які не беруть участі в ньому в якості сторін, не може бути передбачено угодою сторін договору ренти. Таке законодавче рішення в сучасних умовах не можна назвати адекватним економічним потребам учасників рентних відносин. Здається, що цілком розумно надати сторонам можливість конструювати рентні обтяження щодо рухомого майна, особливо коли мова йде про такі види речей, права (включаючи обтяження) на які підлягають державній та іншої публічної фіксації (емісійні цінні папери, музейні цінності).
2. Відповідно до п. 2 ст. 586 ГК РФ при передачі обтяженої рентою нерухомості у власність іншої особи платник ренти несе субсидіарну з набувачем відповідальність за вимогами одержувача ренти, що виникли в зв'язку з порушенням договору, якщо законом або договором не передбачена солідарна відповідальність за цим зобов'язанням.
Перш за все слід звернути увагу, що диспозитивний характер зазначеної норми не дає можливість виключити відповідальність колишнього платника ренти, а лише дозволяє домовитися про її більш суворої різновиди.
Не менш важливо правильно відповісти на питання про те, яким саме договором може бути встановлена солідарна відповідальність з рентної зобов'язанням: договором про відчуження майна платником ренти або безпосередньо договором ренти. У літературі висловлена точка зору, згідно з якою підвищити відповідальність відчужувача обтяженого рентою майна можна шляхом внесення відповідного умови як безпосередньо в договір ренти, так і в договір про відчуження майна між останнім і передостаннім її власниками <1>. Однак бачиться необхідним вирішувати зазначене питання з урахуванням правила п. 3 ст. 308 ГК РФ, за яким зобов'язання не створює обов'язків для осіб, які не беруть участі в ньому в якості сторін. З цього правила прямо випливає, що джерелом умови про солідарну відповідальність набувача майна і колишнього платника ренти не може визнаватися договір ренти.
Якщо передане під виплату ренти нерухоме майно неодноразово переходить від одного власника до іншого, то виникає проблема визначення суб'єкта субсидіарної або солідарної відповідальності. Може скластися враження про те, що рентне обтяження в даному прояві пов'язує всіх осіб, у власності яких хоча б один раз виявилося обтяжене майно. Наприклад, саме таким чином міркує А.П. Сергєєв, відзначаючи, що за змістом закону правило, закріплене в п. 2 ст. 586 ГК РФ, діє і тоді, коли майно відчужується кілька разів, що всі особи, через руки яких пройшло дане майно, несуть перед одержувачем ренти додаткову відповідальність за порушення зобов'язання платником ренти <1>. З точки зору В.С. Ема, за російським законодавством рентне обтяження пов'язує не тільки нерухоме майно, а й усіх осіб, у власності яких побувало це майно, будучи обтяженим рентою <2>. Однак це уявлення бачиться таким, що суперечить буквальному тлумаченню норми п. 2 ст. 586 ГК РФ. Здається, що субсидиарно зобов'язаним з кожним новим платником ренти виявляється лише кожен попередній платник.
3. Нерухоме майно, передане під виплату ренти, обтяжується не тільки правом на отримання ренти, а й правом застави, яке одержувач ренти автоматично (в силу закону, за відсутності спеціальної угоди про заставу) набуває в забезпечення зобов'язання платника ренти (п. 1 ст . 587 ГК РФ). Таке подвійне обтяження (і рентою, і запорукою) здатне викликати критику як надмірно утрудняє участь переданої під виплату ренти нерухомості в подальшому майновому обороті і надає одержувачу ренти надлишкову правовий захист. Зокрема, в літературі зазначається, що більшість правових систем при захисті інтересів рентного кредитора обмежується встановленням властивості проходження рентного обтяження за нерухомим майном <1>, при наявності субсидіарної (і тим більше можливої солідарної) відповідальності за вимогами одержувача ренти цілком достатньо було б єдиного обтяження нерухомості самої рентою <2>. Проте думається, що навіть при встановленні додаткової відповідальності за вимогами одержувача ренти з боку особи, яка вчинила відчуження нерухомості, обтяженої рентою, додаткове до рентного заставне обтяження аж ніяк не є зайвим, бо насправді не дублює захисну дію норми п. 1 ст. 586 ГК РФ, а створює додаткове забезпечення інтересів одержувача ренти. При цьому саме по собі прикріплення до майна додаткового до ренті права застави не заважає обороту даного майна. Інша справа, що необгрунтовано обмежує права платника ренти як власника стає передбачена конструкцією застави необхідність отримання згоди заставодержателя на розпорядження предметом застави (п. 2 ст. 346 ЦК України). Виключення можливості вільного відчуження обтяженого рентою майна знижує значення самої конструкції автоматичного рентного обтяження.
<1> Цивільне право. Т. 3. С. 433.
4. Стосовно до відносин довічного утримання правило абз. 1 ст. 604 ГК РФ додатково обтяжує платника ренти тим, що забезпечує збереження за утриманцем повноваження здійснення жорсткого контролю над юридичною долею і фізичним станом майна, переданого в обмін на отримання довічного утримання, не дивлячись на перехід права власності на це майно до платника ренти.
Хоча в порівнянні з ст. 253 ГК РРФСР, взагалі не допускала відчуження житлового будинку покупцем за життя продавця за договором купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання продавця, ст. 604 ГК РФ дійсно носить більш ліберальний характер <1>, містяться в останній правила досить серйозно обмежують майнову сферу платника ренти як власника рентної нерухомості.
По суті права одержувача ренти в світлі зазначеного правила не стільки виступають прикріплюється до речі обтяженням, скільки сигналізують про запуск механізму обмеження правомочності розпорядження в обсязі права власності платника ренти. Економіко-юридичне обгрунтування даного обмеження з позицій п. 1 ст. 1 ГК РФ вбачається в необхідності захисту явного, що вимагає поваги інтересу утриманця в стабільності джерела рентного надання, яке у відносинах довічного утримання виражається не в грошовій, а в натуральній формі (забезпечення потреб в харчуванні, одязі, догляді і т.п.) і багато в чому залежить від особистості конкретного платника ренти.
Згідно абз. 2 ст. 604 ГК РФ платник ренти зобов'язаний вживати необхідних заходів для того, щоб в період надання довічного змісту з утриманням використання зазначеного майна не призводило до зниження вартості цього майна. Це означає, що право власності платника ренти на отриману за договором нерухомість виявляється обмеженим також в правомочиях володіння і користування, які не можуть здійснюватися власником повністю вільно, в своєму інтересі. Поява даного обмеження необхідно для забезпечення реалізації підсилює захист утриманців правила ст. 605 ГК РФ, яке при істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань допускає примусове повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання.
Необхідно відзначити, що додаткові обтяження та обмеження, що накладаються на платників у відносинах довічного утримання, аж ніяк не перетворюють право власності на рентне майно в голе право. Зокрема, слід позитивно відповісти на питання про те, чи вправі платник ренти без вимагання згоди її одержувача зареєструватися за місцем проживання (перебування) в що є об'єктом рентних відносин житловому приміщенні. Саме такий підхід поділяють суди, не визнаючи несанкціонованого утриманцем постановку платника ренти (і його родичів) на реєстраційний облік в обтяженої квартирі в якості підстави для розірвання договору довічного утримання <1>.
У літературі висловлена точка зору, що укладення договору ренти з довічним утриманням не завжди є гарантованим способом для одержувачів ренти забезпечити своє подальше безбідне майбутнє <1>, що можливим напрямком подальшого вдосконалення цивільного законодавства може стати повернення до раніше існуючого заборони на відчуження житлового приміщення платником ренти за життя одержувача <2>.
Однак такий напрямок розвитку законодавства про ренту бачиться неправильним. Повне блокування правомочності розпорядження в праві власності платника ренти здатне не тільки знищити дієвий механізм рентного обтяження, а й істотно скувати свободу самих утриманців. Здається, що зазначені додаткові обтяження в сукупності складають досить ефективний механізм протидії недобросовісному поведінки несправних платників ренти і в цілому забезпечують адекватне сутнісним властивостям рентних відносин і природи рентного договору збалансоване цивільно-правовий вплив.
В порядку вдосконалення законодавства бачиться необхідним і достатнім: а) вказати на збереження рентного обтяження, за змістом представляє правомочності володіння і користування обтяженої нерухомістю, не тільки при її відчуженні, а й при іншому розпорядженні; б) уточнити, що зобов'язання платника за договором ренти переходять до набувача рентного майна в повному обсязі, включаючи борги платника, накопичені до моменту переходу права власності на об'єкт обтяження; в) подумати про вилучення необхідності просити згоду заставодержателя на розпорядження рентних майном при реалізації випливає з договору ренти заставного обтяження; г) розглянути можливість наділення учасників рентних відносин правом конструювати підлягають публічної фіксації рентні обтяження щодо рухомого майна; д) спеціально вирішити питання про те, яким саме договором може бути встановлена солідарна відповідальність з рентної зобов'язанням, роз'яснивши, що з урахуванням правила п. 3 ст. 308 ГК РФ таким не може визнаватися договір ренти; е) конкретизувати норму ст. 586 ГК РФ правилом про те, що якщо передане під виплату ренти нерухоме майно неодноразово переходить від одного власника до іншого, то субсидиарно (або солідарно) зобов'язаним з кожним новим платником ренти виявляється лише кожен попередній (передостанній) платник.