Про те, як грамотно і без зайвих ризиків орендувати комерційну нерухомість, про те, що для цього потрібно, ми поговорили з директором з розвитку ТОВ «Центр комерційної нерухомості» Євгеном Лашманова.
Головне - визначитися
- Для того щоб орендувати комерційну нерухомість правильно, в першу чергу, потрібно визначитися з потребами бізнесу, - пояснив Євген Лашманов. - Основні чинники прості: місце розташування, розмір приміщення, транспортна розв'язка, комунікації і бюджет. Для кожного бізнесу і сегмента ринку свої вимоги. Найважливіше - це можливість ведення бізнесу в цьому приміщенні. Якщо це торгівля, то повинен бути трафік покупців. Якщо потрібно приміщення під офіс, то потрібна хороша транспортна розв'язка, щоб легко знаходили співробітники і клієнти. Якщо склад, то близькість до федеральних трасах і відповідний стан приміщення.
Оформлення - штука складна
Але ось рішення прийнято. Далі - справа за документами.
- Запитайте проект договору та правовстановлюючі документи (свідоцтво про власність, кадастровий паспорт), - радить Євген Лашманов.
У пакет документів, які подаються орендодавцем, входять: паспорт (якщо ви має справу з орендодавцем фізичною особою), нотаріальна згода подружжя на оренду (якщо об'єкт здобувався в період шлюбу).
Документи, необхідні з юридичної особи: статут, установчий договір, свідоцтво про реєстрацію юридичної особи, свідоцтво про постановки на кадастровий облік. Необхідні виписка ЕГРЮЛ, а також документи, що підтверджують повноваження директора, в тому числі нотаріальне згоду дружини (чоловіка) засновників на оренду (якщо об'єкт здобувався в період шлюбу), правовстановлюючі документи на об'єкт.
Найважливішим ланкою цього етапу угоди є технічна документація на об'єкт (чи відповідає дійсності його планування).
Скласти договір правильно
Як відомо, договір оренди буває різний. Які умови потрібно обумовлювати в першу чергу, щоб потім не було проблем? І чи є в таких договорах «підводні камені»?
- Перш за все, уважно вивчіть договір і всі документи, бажано зі своїм юристом, - радить Євген Лашманов. - Обов'язково запросите по цьому об'єкту виписку з ЕГРП (на предмет арешту об'єкта, застави об'єкта і т.д.).
Важливо розуміти - чи є особа, зазначена в договорі, власником приміщення, чи немає співвласників. Якщо вони є, то повинні бути вказані в договорі або від них повинна бути довіреність на здачу в оренду.
Ще один момент - в договорі має бути чітко прописана орендна плата: постійна частина (оренда за приміщення) і змінна (комунальні платежі). Буває так, що орендодавець комунальні послуги оплачує, а буває, що і орендар.
Ким і в які терміни оплачуються комунальні платежі і на підставі чого?
- У договорі повинні бути чітко прописані віддільні і невіддільні поліпшення, - каже Євген Лашманов. - Перші - це поліпшення, які після закінчення терміну оренди орендар може забрати з собою. Наприклад, капітальні перегородки, зведені орендарем, з собою не забереш, а от тимчасові - будь ласка. Або, припустимо, фарбування стін залишиться, а встановлений кондиціонер можна легко зняти.
Тому потрібно чітко прописати - чи залишаються поліпшення власнику, і на яких умовах.
Суборенда і прострочення
У яких випадках можливе дострокове розірвання договору оренди? За який період часу сторона договору повинна повідомити іншу сторону про розірвання?
- Найчастіше договір розривається достроково через несвоєчасне внесення орендної плати. Але і тут прострочення повинна бути тривалою. Один місяць - не термін, потрібно не платити систематично.
Нецільове використання об'єкта також може стати причиною розірвання договору. Наприклад, в договорі написано, що об'єкт здавався під офіс, а насправді зробили готель або торгові ряди.
Ще одна причина розриву договору - це коли орендар, без відома власника, здає власність в суборенду. Це теж порушення договору. Власність може бути здана в суборенду обов'язково з дозволу орендодавця. Це має бути або прописано в договорі, або дано додаткове письмову згоду на суборенду.
Ризики і проблеми
«Підводні камені», які можуть попастися при оренді комерційної нерухомості, різноманітні:
- об'єкт може знаходитися в заставі (або бути заарештований) - до підписання договору оренди. Тому замовте виписку ЕГРП на дане приміщення. При цьому застава не страшний, якщо є дозвіл на здачу в оренду від заставодержателя.
- Фактична планування об'єкта може не збігатися з технічними документами на об'єкт - перевіряйте (фактичний план об'єкта повинен збігатися з його кадастровим планом). Можливі штрафи від контролюючих організацій.
- Об'єкт повинен використовуватися відповідно до призначення, прописаним в договорі. Можливі штрафи від контролюючих організацій.
- Якщо приміщення з окремим входом, перевірте, чи погоджене це належним чином. Для цього запросите кадастровий паспорт.
А які можливі ризики при оренді комерційної нерухомості?
- Як один з основних ризиків, я б відзначив неможливість вести бізнес в обраному приміщенні, - вважає Євген Лашманов. - В торговій - це відсутність покупців, наявність поруч сильних конкурентів. В офісній - недостатня виділена потужність (постійно «вирубує» світло), холодно, немає зв'язку, запахи, дуже галасливі сусіди. Складська - складність під'їзду вантажного транспорту (великий трафік), не витримується температурний режим. Звідси неможливість оплачувати оренду, необхідність пошуку нового приміщення. Для того що б цього уникнути, потрібно ретельно вивчати всі плюси і мінуси об'єкта.
Ще один серйозний ризик - часте і необґрунтоване підвищення орендної плати. Для того щоб цього уникнути, потрібно в договорі прописати можливий відсоток підвищення і порядок зміни орендної плати.
Дострокове розірвання договору оренди також входить в список головних ризиків. Від цього ніхто не застрахований. Тому при витраті власних коштів на ремонт, постарайтеся закласти штрафні санкції в разі дострокового розірвання. Так само пропишіть в договорі, за який термін вас повинні повідомити про це.
Тренди комерційної нерухомості Нижнього
На ринку складської нерухомості спостерігається дефіцит великих об'єктів (5 000-10 000 кв.м), теплих складів площею 200-300 кв.м з можливістю під'їзду еврофур, - визнає Євген Лашманов.
А ось в тренді нові склади класу B, B + площею 500-3000 кв Багато компаній з метою поліпшення умов зберігання і іміджу компанії готові переїжджати в нові складські площі.
Набирають популярність проекти типу built-to-suit (BTS) - будівництво (ремонт, модернізація) приміщення під конкретного замовника з урахуванням його вимог і особливостей бізнесу. Потенційний орендар в даному випадку попередньо оплачує (повністю, частіше частково) будівництво (ремонт, модернізацію) об'єкта нерухомості, отримуючи в результаті потрібний об'єкт в потрібному місці і в обумовлені терміни.