Впродовж останнього десятиріччя в Росії активно розвивається інститут корпоративної іпотеки. Під таким розуміються спільні програми великої компанії і банку з видачі іпотечних кредитів співробітникам компанії. Як правило, така співпраця веде до зменшення ризикованості видаваних кредитів і зменшення кредитних ставок; у багатьох випадках поліпшуються і інші показники - збільшується розмір кредиту, скорочується розмір початкового внеску, зростає термін кредитування і т.п.
Так як в країні поступово взяла гору модель корпоративного державного сектора [1]. то можна стверджувати, що значення нового інституту буде і далі зростати. При цьому слід мати на увазі, що основним спонукальним мотивом впровадження корпоративної іпотеки є бажання компаній вирішити свої кадрові проблеми. Погані умови праці (і життя) і недостатньо високі заробітки в багатьох життєво важливих компаніях країни призводять до згубної плинності кадрів і погіршення їх якісних характеристик (старіння, нестача досвіду і т.п.). Бажання компаній ліквідувати дефіцит кадрів по ряду спеціальностей і «прив'язати» співробітників на більш тривалий термін призводить до введення в життя такого додаткового стимулу, як корпоративна іпотека.
На даний момент вже накопичено досить солідний досвід впровадження різних механізмів корпоративної іпотеки. Експерименти в цьому напрямку тривають і багато великих компаній, як державні, так і приватні, починають виявляти підвищену цікавість до нового інституту. При цьому в академічних виданнях дана тема по цілком зрозумілих причин поки не знаходить відображення [2]. Почасти це пов'язано з відсутністю зведеної інформації про процес - все відомості або хаотично розкидані по окремим PR-виданням, або взагалі присутні лише в закритих корпоративних документах, не призначених для широкого розголосу в ЗМІ. На наш погляд, сьогодні назріла потреба хоча б у первинній систематизації наявних відомостей про корпоративну іпотеці. У даній статті представлений, може бути, перший огляд по даній темі на прикладі таких корпоративних грандів російської економіки, як «Мосенерго», «Роснефть», «Газпром», «Роскосмос», Норнікель ». Всі ці компанії неявно, але цілком відчутно конкурують своїми іпотечними програмами.
2. Корпоративна іпотека в ВАТ «Мосенерго»
Дана Програма орієнтована на придбання за схемою іпотечного житлового кредитування або готового житла на вторинному ринку, або житла, що будується; при цьому під джерелом кредитування мається на увазі банк. Програма ґрунтується:
1. на укладенні кредитного договору з банком на пільгових умовах (без виплати початкового внеску, під більш низькі річні процентні ставки та інші пільгові умови);
3. на поручительство ВАТ «Мосенерго» за працівника перед банком на час його роботи в компанії.
Дані принципи є стандартними і не несуть в собі великий специфіки. У Програмі також записано, що переважне право на участь в ній мають працівники, які мають можливість внести початковий внесок за житло, що купується від 10 до 30% і забезпечити щомісячне погашення нарахованих процентів за іпотечним кредитом в розмірі не менше 30%. У Програмі бере участь тільки один комерційний кредитний інститут - АБ «Газпромбанк». Згідно з Програмою термін, на який видається кредит - від 5 до 10 років, сума кредиту - від 5 тис. До 500 тис. Доларів США, процентна ставка - 9-10% річних. Особливо обмовляється, що при оформленні кредиту враховується дохід сім'ї працівника.
Разом з тим Програма мала вразливі місця. Зазначимо два найважливіших моменту.
Сказане дозволяє зробити попередній висновок про те, що корпоративна іпотека може бути двосічним інструментом вирішення житлових проблем співробітників. Так, на прикладі «Мосенерго» ми бачимо, що початкова ідея використовувати інструмент корпоративної іпотеки для закріплення в компанії кращих кадрів досить швидко зазнала повну інверсію, коли співробітники, залучені фірмою в іпотечний проект, з часом втратили і роботу, і разом з нею все корпоративні гарантії.
3. Корпоративна іпотека в НК «Роснефть»
Аналіз структури програмного та стандартного варіантів іпотеки показує, що корпоративний проект має низку серйозних переваг. Однак ці переваги в основному поширюються на ліміти кредитних сум і коливаються в районі 2-4 рази. Разом з тим ключовий параметр - відсоток за кредит - є дуже консервативним і дозволяє отримати вигоду в 8% від базової ставки; це хоч і помітна, але досить помірна пільга. Виходячи зі сказаного, можна констатувати, що іпотечна програма «Роснефти» дає переваги співробітникам компанії тільки в основному при покупці ними досить дорогої нерухомості; придбання житла економічного класу в рамках Програми відбувається при мінімальному виграші.
4. Корпоративна іпотека в ВАТ «Газпром»
4. Передбачено надання поручительства компанії для отримання кредитів в комерційних банках. Саме це поручительство дозволяє взяти пільговий кредит.
Компанія «Газпром видобуток Ямбург» розвивала свою програму по лінії реалізації вторинного житла. З цією метою був розроблений і успішно застосований на практиці механізм іпотечного сертифіката. що передбачає наступну процедуру його надання з подальшим придбанням житлових приміщень:
- попередня кваліфікація позичальника;
- уявлення заяви позичальника на видачу сертифіката;
- формування компанією реєстру позичальників і його передача в банк;
- відкриття розрахункового рахунку позичальником в банку та внесення на нього 15-20% від максимальної суми кредиту у вигляді початкового внеску;
- уявлення позичальником повного комплекту документів в банк;
- процедура андеррайтингу та видачі іпотечного сертифіката, який дійсний протягом трьох місяців і при необхідності може бути продовжений;
- підбір позичальником на вторинному ринку будь-якого регіону Росії житлового приміщення, що відповідає зазначеним в сертифікаті умов;
- укладення договору купівлі-продажу квартири;
- державна реєстрація переходу права власності на квартиру та застави квартири на користь банку;
- страхування придбаної квартири, прав власності на неї, життя і працездатності позичальника;
- перерахування всієї вартості квартири на рахунок продавця на підставі зареєстрованих документів.
Дана схема може вважатися базовою для оцінки ефективності програми корпоративної іпотеки «Газпрому». Її більш пильну розгляд дозволяє визначити такі важливі моменти.
По-перше, в цій схемі корпорація і банк остаточно «розходяться» і ніяк не стикаються. Система корпоративної іпотеки з трьома учасниками розбивається на дві автономні підсистеми: «позичальник-банк» і «позичальник-компанія». Тим самим знімаються багато процедурних шорсткості і нейтралізуються можливі юридичні конфлікти.
По-друге, схема стала максимально простою і прозорою. Стандартна процедура банківської іпотеки ніяк зберігають свою ідентичність, а компанія бере на себе фінансову допомогу працівникові в розмірі половини вартості житла - через первинний внесок і процентні платежі.
По-третє, відтепер всі параметри корпоративної іпотеки втрачають свою актуальність, і інтерес позичальника повністю визначається розміром дотації «Газпрому». У цьому сенсі вітчизняний газовий гігант встановив своєрідний «дотаційний іпотечний стандарт», щодо якого можуть бути оцінені програми корпоративної іпотеки всіх інших російських компаній. Гра на зменшенні ринкових параметрів (відсотка за кредит) вже не має вирішального значення. Як зазначалося вище, така вигода може становити близько 4% обсягу платежів, а з урахуванням первинного внеску підсумковий виграш від вихідної ринкової ціни кредиту скорочується приблизно до 3%. Це не йде ні в яке порівняння з 50% дотацій «Газпрому». У цьому сенсі сутність корпоративної іпотеки газового концерну складається в розмірі частки житлового кредиту, яка підпадає під дотацію.
5. Корпоративна іпотека в ГМК «Норільський нікель»
В цілому особливість програми «Норнікеля» полягає в тому, що компанія не відправляє своїх співробітників на ринок житла, а бере на себе всі дії з придбання приміщень. У ряді випадків вона бере участь в будівництві житла. Тим самим схема корпоративної іпотеки «Норнікеля» може бути охарактеризована як замкнута (закрита). тобто всі відносини з приводу житла працівник вирішує всередині компанії і не взаємодіє з ринковими кредитними організаціями.
Програмою передбачені наступні параметри іпотечного кредиту: розмір кредиту - до 10 млн. Руб. ставка по кредиту - від 8,5%, термін погашення позики - до 40 років. Об'єктом угод може бути житло на вторинному ринку населених пунктів Мурманської області і ще 52 міст півдня і європейської частини Росії. Пріоритетним правом участі у корпоративній програмі «Персональне житло» традиційно користуються працівники гостродефіцитних і затребуваних в КГМК спеціальностей. Основна мета програми - створити додатковий інструмент для закріплення в компанії кваліфікованого персоналу. Однак треба визнати, що програма «Персональне житло» не несе в собі того потенціалу, який характерний для програми «Наш дім» / «Мій дім»; вона носить скоріше допоміжний характер.
6. Корпоративна іпотека в ВАТ «Російські залізниці»
Житло з ЖФК за своєю суттю є тимчасовим і надається працівникам компанії за договорами найму на період трудових відносин. Житлове приміщення ЖФК не може відчужуватися наймачем у власність, однак після його виключення з ЖФК воно може битьпродано працівникові при наступних умовах:
- стаж роботи людини в ВАТ РЖД або організаціях федерального залізничного транспорту, майно яких внесено до статутного капіталу ВАТ РЖД, становить не менше 10 років;
- проживання працівника в даному житловому приміщенні становить не менше 10 років;
- працівник перебуває на обліку для отримання корпоративної підтримки в порядку, встановленому нормативними документами РЖД.
Таким чином, частина угод по лінії ЖФК, пов'язана з викупом приміщення, за своєю суттю є приховану форму корпоративної іпотеки.
Норматив площі житла (Н) становить: для самотньо проживає працівника - 33 кв.м; для сім'ї працівника, що складається з двох чоловік, - 42 кв.м; для сім'ї працівника, що складається з трьох і більше осіб, - 18 кв.м на кожного члена сім'ї. Вартість одного квадратного метра загальної площі житла визначається шляхом множення середньої ринкової вартості (Ц) одного квадратного метра загальної площі житла в суб'єкті РФ, щокварталу затверджується Мінрегіоном Росії, на коригуючий коефіцієнт (К) 1,3. За населеним пунктам, де ринкова вартість одного квадратного метра з урахуванням коригуючого коефіцієнта перевищує на 20% відповідну ціну Мінрегіону Росії, може бути встановлений додатковий коригувальний коефіцієнт [3]. Розрахункова сума не може перевищувати суму іпотечного кредиту. Ставка субсидування працівників РЖД по видаваних іпотечних ставках дорівнює: для «зрілих» працівників ВАТ РЖД - 7,5%; для молодих фахівців - 8,5%. При цьому ставка іпотечного кредитування банку ВТБ24 дорівнює: для «зрілих» працівників - 12,0%; для молодих фахівців - 10,5%. У зв'язку з цим кредитне навантаження на працівників РЖД становить: для «зрілих» працівників - 4,5% річних; для молодих фахівців - 2,0% річних [4].
Умови іпотечного кредиту такі: сума кредиту становить від 30% до 100% вартості об'єкта нерухомості; цільове призначення полягає в придбанні житла на етапі будівництва за умови, що будівництво ведеться «РЖД», «Желдоріпотека», або із залученням коштів зазначених організацій; термін кредитування становить від 1 до 25 років; вимоги до доходу позичальника - платіж по кредиту не може перевищувати 50% розміру «чистого» щомісячного доходу.
7. Корпоративна іпотека на підприємствах «Роскосмосу»
8. Різноманіття і конкуренція іпотечних інститутів
Розглянуті вище приклади корпоративних житлових програм дозволяють зробити деякі висновки загального властивості. Розглянемо деякі з них.
По-перше, поняття корпоративної іпотеки потребує деякого уточнення. Строго кажучи, під такою розуміється якась корпоративна програма, яка дозволяє знизити кредитну ставку по іпотеці для співробітників компанії. Це виходить майже автоматично, тому що компанія надає банку корпоративного клієнта у вигляді безлічі учасників іпотечної програми. При цьому компанія виступає деяким гарантом того, що всі ці люди на момент відкриття кредитної лінії є платоспроможними і не є шахраями. Це вже само по собі знижує кредитний ризик у банку, в зв'язку з чим він надає учасникам програми пільговий відсоток. Таку різновид іпотеки можна назвати рафінованої або класичної корпоративної іпотекою. Однак багато російських компаній доповнюють цей класичний механізм системою субсидій і дотацій, коли роботодавець бере на себе оплату частини відсоткових платежів або початкового внеску. На наш погляд, така форма іпотеки є модифікованою корпоративної іпотекою. Але і цим підходом не вичерпується корпоративна практика: деякі компанії самі будують і викуповують житло для своїх співробітників і здають їм його в найм, запускаючи тим самим схему викупу в розстрочку і беручи на себе роль кредитного інституту. В цьому випадку всі елементи іпотечної схеми присутні, але таку її різновид більш правомірно називати квазііпотекой.
По-друге, вибір того чи іншого різновиду іпотеки визначається фінансовими можливостями компанії. Так, за мінімальної участі компанії вибір виявляється на користь рафінованої іпотеки; якщо роботодавець може і готовий на більш солідну підтримку своїх працівників, то вибирається, як правило, модифікована іпотека; якщо ж компанія може собі дозволити маніпуляції великими грошовими коштами, то вона впроваджує квазі схеми.
По-третє, розрахунки показують, що навіть рафінована іпотека є значущим підмогою для працівників при погашенні іпотечної позики.
Слід визнати, що корпоративна іпотека як відносно нове явище в порівнянні з державними іпотечними програмами є більш гнучку форму кредитування. Це пов'язано з тим, що компанії, вирішуючи свої кадрові проблеми, змушені шукати взаємовигідні контакти з іншими учасниками іпотечного ринку - банками і девелоперами. Така множинна схема учасників веде до необхідності домовлятися про співпрацю, враховуючи інтереси всіх сторін, а не нав'язувати свою волю, як це в ряді випадків робить держава.
[1] Під моделлю корпоративного сектору розуміється організація національної економіки з опорою на великі державні корпорації.
[2] Огляд традиційних іпотечних інструментів і деяких їх різновидів міститься в роботі [27].
[3] «Справжня» ринкова ціна житла (Ц '), як правило, вище «міністерської» ціни (Ц). Звідси і виникає потреба в поправочні коефіцієнти. Якщо міністерство занадто сильно занижує ринкову ціну, то навіть поправочний коефіцієнт не може цього компенсувати.
[4] Якщо величина субсидії С не покриває взятого іпотечного кредиту І (С<И), то кредитная нагрузка на работников РЖД составляет величину: δr=(rБ –rС )(С/И), где rБ и rС – ипотечная (банковская) и субсидируемая ставки кредита.