Буквально пару років тому новина про кредитування ЖКГ сприймалася б як гумор. Чорний. Сьогодні ж практика показує, що це цілком реально. На одному з московських нарад можна було почути про конкретні приклади подібного фінансування, зрозуміло, не позбавленого своєї специфіки.
Під лежачий камінь
Досвід впровадження кредитування в ЖКГ «привезла» Тетяна Кукарина, голова ТСЖ з міста Шахти Ростовської області. У будинку під її управлінням спостерігалася явна недостача тепла при найбільших тарифах в місті - 50 рублів за квадратний метр. Спочатку поставили лічильники тепла. Наступним кроком стало рішення встановити власну котельню. Проектно-кошторисна документація (110 000 рублів), монтаж і обладнання самої котельні, - все це було оцінено в 1,5 млн рублів. Мільйон зібрали силами мешканців будинку, 500 тисяч можна було б отримати тільки за рахунок кредиту.
Більшість банків відмовили, так як ТСЖ не є комерційною організацією. Позитивна відповідь дав банк Центр-Інвест (кредит взяли на 2,5 роки під 18% річних, поручителями виступили Тетяна Кукарина і ще два члена правління). В результаті успішного проведення необхідних робіт оплата за споживання тепла знизилася з 50 до 8 рублів за квадратний метр. При стандартній схемі - за участю постачальників тарифи регулюються державою (для того, щоб цей постачальник дані тарифи не завищував). Що ж стосується мешканців із зазначеного будинку міста Шахти, в їх користь зіграло те, що їм, по суті, ніхто нічого не поставляє - тепло надходить «безпосередньо». Звідси - оплата за собівартістю. Перший час проблеми виникли під час закупівлі самого газу: мешканців намагалися «отоварювати» за цінами, призначеним для комерційних організацій, промислових підприємств, що досить недешево. Але голові ТСЖ, пославшись на необхідність статті в законі, вдалося відстояти право оплати за принципом «послуги для населення».
що цікаво
Для чого видаються закони? Закон про енергозбереження і енергоефективності, по суті, - зобов'язує. Мовляв, державою використовується така кількість енергоресурсів, що через якісь півстоліття ми ризикуємо залишитися зовсім ні з чим. У зв'язку з цим: будьте ласкаві, економте! Але якщо співвіднести енергозбереження з ЖКГ, для даної сфери цей закон рятівний: він дозволить заощадити на споживанні всіх видів енергії, отже, знизити тарифи, отже, зекономити якісь гроші, отримати прибуток, нарешті, вирішити стільки років існували проблеми. Одне «погано»: все перераховане вище не візьметься нізвідки. Бо енергозбереження конкретно в сфері ЖКГ складається з підвищення якості не тільки обслуговування житлових будинків, але і всього їх становить, що в першу чергу тягне витрати. І витрати чималі. Житловий фонд в тому вигляді, в якому він постає на сьогоднішній день, до енергозбереження має хіба що найвіддаленіше відношення і тому потребує реорганізації, реконструкції, модернізації. Звідси - потреба в кредитах і, як може здатися на перший погляд, звідси ж - небажаючі такі кредити видавати.
З точністю до навпаки
Як показує практика, якісний ремонт будинку не може не привести до енергоефективності. Як з'ясувалося, навіть такий великий банк, як Європейський, - один з найбільших інвесторів в російську економіку - займається фінансуванням проектів в області теплопостачання, водопостачання, водовідведення, переробки відходів. На даний момент сума фінансування у всіх секторах російської економіки склала 1,5 млрд євро. Про це розповів Павло Теремецьке, провідний менеджер відділу енергоефективності Європейського банку реконструкції та розвитку. Павло Володимирович зауважив: «Якщо говорити про фінансування в житловому секторі, йдеться про позичальників, які просто повинні зважитися взяти кредит. Один із способів виявитися конкурентоспроможним, увійти в житловий фонд, вибудувати довгострокові відносини з мешканцями - це залучення кредиту. Тому що компанія, яка може запропонувати своїм мешканцям початкові інвестиції, за якими послідує підвищений рівень комфорту, реконструкція житла, така компанія, безумовно, зможе укладати більш довгострокові контракти на управління. Залучення фінансування завжди пов'язане з новими можливостями для бізнесу ».
Зрозуміло, що банк, подібний Європейському, зацікавлений у великих КК. Під великими тут розуміються компанії з оборотом понад 1 млрд рублів. І як стверджує Павло Теремецьке: «Зараз подібних КК чимало. Ми готові профінансувати компанію на суму близько однієї третини обороту компанії, що забезпечує можливість майбутнього повернення кредиту. На даний момент у таких КК немає активів і немає застав, тому, швидше за все, мова йде про кредитування під майбутній грошовий потік (якщо тільки компанія не входить в якийсь великий промисловий холдинг, який може надати гарантію). При кредитуванні під грошовий потік ми вимагаємо співфінансування самого інвестора. Якщо компанія не може надати заставу, ми будемо вимагати від 20 до 40% співфінансування проекту. Умовно кажучи, якщо в цілому проект оцінюється в 420 млн рублів, з них 250 млн можемо надати ми, решта повинна надати сама компанія. У разі наявності гарантій, внесок компанії можна знизити. Термін кредиту - до 7-8 років, вартість - приблизно 10%. Також ми надаємо позичальникові безкоштовну технічну підтримку по розробці інвестиційної програми, по розробці технічних заходів і так далі. Що стосується енергосервісних компаній, в житловому секторі включення їх в програму - досить ризикована схема. Самі КК не є хорошим позичальником, і стороння енергосервісна компанія в даному випадку - ланка, через якого ризики для банку подвоюються. Зауважте: сама КК може стати енергосервісної. Уклавши договір з мешканцями, вона зробить інвестиції і далі буде з економії отримувати повернення своїх інвестицій ». У поточному році Європейський банк отримав грант в 200 млн доларів; дані кошти планується направити на фінансування ТСЖ, КК, на надання допомоги в розробці енергозберігаючих проектів. Очевидно, що середня економія енергозбереження в житло становить близько 30%. Досвід роботи за кордоном показує: річний енергозберігаючий ефект скорочення витрат на енергоресурси для окремих мешканців порівняємо з місяцем додаткової пенсії.
Випадок не одиничний
Як працює програма по фінансуванню ЖКГ? Сергій Смирнов пояснює: «Міжнародні партнери дають нам гроші, ми ж працюємо безпосередньо з позичальниками. Завдяки цій схемі ми маємо більш дешеве фінансування, можемо давати кредити під 10% річних - ТСЖ і КК, з урахуванням всіляких комісій. Перш ніж видавати кредит, ми проводимо первинну оцінку: наскільки він перспективний? »
Всесвітній банк оцінив потенціал енергозбереження в Росії приблизно 200 млрд рублів - тільки в Ростовській області.
Енергоспоживання - це, перш за все, вартість тарифів. Наприклад, в Австрії на їх погашення витрачається 17,4% від доходів населення. В Європі ця сума сягає близько 20%. У Росії вона буде ще більше. Без впровадження енергозберігаючих технологій ми ризикуємо опинитися в колапсі, коли тарифи будуть прирівнюватися до доходів росіян.
Смирнов акцентує: «Потрібно чітко розуміти: енергосервісні компанії здійснюватимуть тільки заходи з коротким терміном окупності: через 5-7 років вони повинні не тільки повернути свої гроші, а й отримати прибуток. Утеплення стін, покрівлі - це підвищує комфорт і збільшує вартість житла, енергосервісні компанії займатися цим не будуть ».
Умовно, якщо ви берете кредит в 100 рублів, виплачуєте 105 і отримуєте економію в 15-20%, це доцільно з урахуванням зростання тарифів. З 100 тис. Рублів в рік виходить переплата становить всього 5400 рублів (в 1,5 рази нижче інфляції). У квитанціях жителів з'являється рядок - оплата по кредиту, але за рахунок енергозбереження зменшуються інші рядки в платіжці. Притому що кредит в 200 000 рублів береться на три роки, доплата приблизно буде оцінюватися в 0,95 копійок з квадратного метра.
Хіба що крім доріжок
На думку директора департаменту роздрібного бізнесу Банку житлового фінансування Альберта Звездочкіна, все, крім доріжок поруч з будинком, в кінцевому підсумку впливає на енергоспоживання, на енергозбереження, на економію. Їх банк здатний видавати кредити до 30 млн рублів. У той час як клієнти з числа ТСЖ, КК обмежуються невеликими сумами: від 500 000 до 1 млн рублів. Альберт Михайлович пояснює схему: «Ми беремо в забезпечення потік реальних платежів: комунальні платежі на користь ТСЖ або орендні платежі, одержувані ТСЖ. Умови: термін кредитування - до трьох років, ставка - від 20%. Ми не користуємося засобами держпідтримки, банк є приватним. Засоби - наших клієнтів, фізичних і юридичних осіб. Наші клієнти не вважають ставку надмірно завищеною. З точки зору вимог до позичальників, які ми пред'являємо: мінімальний термін реєстрації ТСЖ - 12 місяців, відсутність заборгованостей по платежах за комунальні послуги, відсутність заборгованостей у власників квартир. Важливо наявність розрахункового рахунку в банку, оскільки фактично забезпеченням по видачі кредиту є той потік платежів, який ТСЖ отримує. Для отримання кредиту необхідно рішення зборів членів ТСЖ. Набір документів - стандартний, в першу чергу звертаємо увагу на відсутність заборгованостей ТСЖ перед постачальниками. Найдовший кредит - 3 роки. Якщо, наприклад, такий кредит взяли в середньому будинку 5000 кв. метрів, щомісячне навантаження складе 10 рублів 31 копійку ».