На відміну від часів тридцятирічної давності, коли все будівництво гарантувалося державою, всі ризики висять на плечах покупців-інвесторів. А так як законодавство в будівельній галузі ще рідкувато, та й економічна обстановка в країні залишає бажати кращого, сьогодні ми і маємо ошуканих пайовиків, що розорилися забудовників, незавершені будівництва, і, як результат, особисті трагедії.
Правила покупки заміського будинку-поради юриста
1. Ретельно перевірте наявність проекту будівництва, узгодженого з місцевими органами влади. В даний час в Підмосков'ї знаходиться 400 новобудов побудованих, але не узгоджених з місцевими властями. Всіх їх прийнято рішення знести, по 136 з них вже прийнято судове рішення.
2. Ознайомтеся з усіма проектами комунікацій котеджного поселка- потрібно перевірити:
Наявність під'їзних доріг
Водонапірні станції-вежі або насосні станції
Газо- і водопровідними сетямі- розводкою труб по селищу до ділянок
Якщо такого узгодженого проекту немає, швидше за все його ніколи і не буде-запасайтеся дровами, копайте вигрібні ями і колодязі, відсипати дорогу.
3. Перевірте затверджений і узгоджений проект будинку. який ви збираєтеся купити. Чи законно оформлений проект помітно знизить ризики, пов'язані з купівлею будинку. Ознайомтеся як будують багатоквартирні будинки на землях під індивідуальне будівництво.
4. Перевірте, чи не знаходиться з вашим будинком проект будівництва багатоповерхового будинку - навіть якщо забудовник каже, що навколо будуть тільки котеджі, є ймовірність, що через три хвилини він передумає і ви станете проживати пліч-о-пліч з багатоповерховим будинком. Про перевірку Загороднього будинку прочитайте тут.
5. Ознайомтеся з документами на землю - договір купівлі землі або її оренди на тривалий термін повинен бути на руках у забудовника. Кращий варіант коли земля належить забудовнику. Про те, як перевірити землю прочитайте тут.
6. Уважно прочитайте договір купівлі-продажу або будівництва будинку - їх види:
- договір інвестування
- Договір пайової участі
- Договір купівлі-продажу
- Договір підряду
На практиці найчастіше буває, що договір укладається з господарем землі, а вже потім, на купленій ділянці полягає другий договір-на будівництво будинку. Якщо ви вчините навпаки-спочатку укладіть договір на будівництво будинку або його покупку, при цьому питання з землею виявиться не відрегульованим, чекайте великих неприємностей.
Часто буває, коли власник землі-влади району або міста, які продають або віддають в оренду ділянки під будівництво. Тут може бути така небезпека- після чергових виборів нова влада знаходять порушення в продажу або оренді землі, визнають рішення про передачу землі неправомірними і люди з побудованими котеджами опиняються на вулиці.
Потрібно зібрати всі документи-з кадастру, які засвідчують права на земельну ділянку до виписки межового справи служби Земельного кадастру. Тут прямо указано- призначення землі, розмір ділянки та вид володіння.
перевірте забудовника
Перше, на що слід звернути увагу-як продається житло. Слід купувати нерухомість тільки відповідно до ФЗ № 214 "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості". Це вбереже вас від подвійних продажів. Однак треба знати, що кампанії, що займають будівництвом заміських будинків вкрай рідко працюють по ФЗ № 214. Про дірках і недоліки в ФЗ 214 прочитайте тут.
Перевірка документів забудовника
- Постанова місцевих органів влади про право на будівництво
- Наявність інвестиційного контракту
- Комплект проектної документації
- висновок держекспертизи
Перевірка історії забудовника
Потрібно ознакоміться- скільки будинків побудував забудовник в останні кілька років і з яким качеством.Посмотріте, як забудовник пройшов криза, які відгуки про нього в інтернеті.
Хороший знак, якщо забудовник акредитований в великих іпотечних банках-такі банки ніколи не будуть зв'язуватися з ненадійними кампаніями.
Якщо застройщік- в боргах, як у шовках, він отримані на будівництво гроші пустить нема на будівництво, а на погашення боргів.
Перевірка договору із забудовником
Дуже уважно ознайомтеся з договором із забудовником. Зверніть особливу увагу на такі пункти:
1. Об'єкт будівництва (котедж)
2. Уважно прочитайте всі додатки
- Матеріали для будівництва
- Матеріали для обробки
- Якість будівельної сировини
- розміри будинку
- Внутрішнє оздоблення приміщень
- види комунікацій
3. Ціна робіт (потрібно вказати-ціна не підлягає зміні)
4. Графік роботи і терміни будівництва-можливо, терміни будуть затягуватися і в будете мати право на неустойку
5. Вирішення спорів, підсудність. Найчастіше великі забудовники самі створюють третейські суди і самі себе судять
6. Порядок досудового та судового врегулювання суперечок із забудовником. можливість одностороннього розірвання договору
7. Всі пені, штрафи і можливість повернення грошей
8. Убедітесь- тому ви платите гроші. Адже ТОВ "Забудовник" зовсім не те, що ТОВ "Забудовник-1 або" ЗАТ "Забудовник", навіть якщо вони мають офіс в одній кімнаті
9. Проводьте оплату тільки перекладом на розрахунковий рахунок. Є прецеденти, коли касир збігав з отриманими грошима і по суду забудовника змусити будинок було можливо-ваших грошей він не отримував.
На завершення слід сказати-перед ухваленням рішення про покупку заміського будинку порадьтеся з досвідченим юристом, ріелтором або застрахуйте титул угоди.