Тема V Поняття та правовий режим земельної ділянки як об'єкта земельних правовідносин.
Легальне поняття земельної ділянки. Земельна ділянка як індивідуально-певна річ.
Дане поняття дозволяє виділити кілька ознак земельної ділянки.
1) Земельна ділянка - частина земної поверхні. Таким чином, земельна ділянка відмежовується від поняття «надра», яке наводиться в законі РФ «Про надра»: Надра є частиною земної кори, розташованої нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин , доступних для геологічного вивчення та освоєння. З точки зору права, земельну ділянку - річ плоска. У планах (в тому числі кадастрових) він відображається в двомірної системі координат, тобто на площині, а не в тривимірному просторі. Для земельної ділянки як об'єкта правовідносин байдужий рельєф.
2) індивідуалізують ознаки земельної ділянки є його межі. Саме межі земельної ділянки дозволяють відмежувати його від інших земель, а значить однозначно визначити його.
3) межі земельної ділянки не можуть бути встановлені довільно, вимога до їх визначення встановлюються на найвищому законодавчому рівні - на рівні федерального закону. Самовільно встановлені або змінені межі не створюють об'єкта правовідносин - земельної ділянки.
В даний час питання визначення меж земельної ділянки регулюється ФЗ «Про державний кадастр нерухомості». Згідно ст. 7 цього Закону опис місця розташування меж земельної ділянки є унікальною характеристикою об'єкта нерухомості, що включається до державного кадастр. На основі кадастрового плану відповідної території або кадастрової виписки про відповідній земельній ділянці складається межовий план. Цей план є документ, в якому відтворені певні, внесені до державного кадастр нерухомості, відомості і вказані відомості про утвореному земельній ділянці або ділянках або про частину або частинах земельної ділянки або нові необхідні для внесення до державного кадастр нерухомості відомості про земельну ділянку або ділянках.
Межовий план складається з графічної і текстової частин. Місцезнаходження меж ділянки відбивається в графічної частини межового плану, а в текстовій наводяться відомості про погодження місця розташування меж ділянок в формі акту погодження місця розташування таких меж (коли таке узгодження необхідно відповідно до ст. 39 Закону про кадастр).
Кадастрове законодавство розрізняє поняття "встановлення" і "уточнення" місця розташування меж земельної ділянки.
Як об'єкт земельних і цивільних правовідносин, земельну ділянку є індивідуально-визначеної, унікальною, незамінною річчю. Правовий режим земельної ділянки визначається виходячи з відомостей, внесених до державного кадастр нерухомості. Відомості державного кадастру нерухомості про об'єкт кадастрового обліку діляться на унікальні характеристики і додаткові. І унікальні і додаткові характеристики мають документовану основу і впливають на правовий режим земельної ділянки. Однак за загальним правилом (за винятком випадків, встановлених законодавством) зміна унікальних характеристик земельної ділянки означає припинення його існування і утворення з нього іншої земельної ділянки (інших земельних ділянок), а зміна додаткових характеристик не має таких наслідків. В цьому випадку змінюється та чи інша правова характеристика земельної ділянки, але саму земельну ділянку як індивідуально-певна унікальна річ зберігається в незмінному вигляді. Таким чином, унікальні характеристики індивідуалізують земельну ділянку, а додаткові характеристики визначають риси його правового режиму.
З перерахованих в ст. 7 ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» унікальних характеристик об'єкти, ми можемо відзначити ті, які відносяться до земельної ділянки. Це: 1) вид об'єкта нерухомості (земельна ділянка),
2) кадастровий номер і дата внесення даного кадастрового номера в державний кадастр нерухомості; 3) опис місця розташування кордонів об'єкта нерухомості, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка; 4) площа.
- вид об'єкта нерухомості.
За загальними правилами, визначеними у ст. 130 ГК РФ, до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр, а також все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. Крім того, до нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом про кадастровому обліку до нерухомих речей, щодо яких здійснюється кадастровий облік, віднесені земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва. Він не застосовується щодо ділянок надр, повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання та космічних об'єктів, підприємств як майнових комплексів. Таким чином, здійснюється кадастровий облік земельних ділянок і тих об'єктів нерухомості, які мають тісний зв'язок із земельними ділянками.
- кадастровий номер - унікальний, не повторюється в часі і на території РФ номер об'єкта нерухомості, який присвоюється йому при здійсненні кадастрового і технічного обліку (інвентаризації), а також дата внесення його до державного кадастр нерухомості.
Облік об'єкта нерухомого майна супроводжується присвоєнням йому кадастрового номера;
- опис місця розташування кордонів об'єкта нерухомості.
- площа. якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка, будівля або приміщення, порядок визначення площі земельної ділянки з урахуванням установлених відповідно до Закону про кадастр вимог наступний. Згідно п. 8 ст. 38 площею земельної ділянки є площа геометричної фігури, утвореної проекцією меж земельної ділянки на горизонтальну площину.
Крім унікальних характеристик об'єкта нерухомості, до державного кадастр також вносяться додаткові відомості про нього. До них віднесені такі відомості:
Відповідно до п. 3 ст. 12 зазначеного Закону розділи Єдиного державного реєстру прав, що містять записи про права на об'єкт нерухомого майна, виникненні, переході і припинення таких прав, про обмеження (обтяження), ідентифікуються в зазначеному реєстрі державним обліковим номером, що не повторюється в часі і на території РФ і присвоєним цьому об'єкту нерухомого майна під час здійснення відповідно до Закону його державного обліку (кадастровий номер).
У разі якщо в установленому порядку об'єкту нерухомого майна не присвоєно кадастровий номер, ідентифікація об'єкта нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав здійснюється за умовним номером, який присвоюється йому органом, що здійснює державну реєстрацію прав, на підставі нормативного правового акта федерального органу виконавчої влади в галузі юстиції .
Кадастровий номер іншого об'єкта нерухомості, в результаті розділу, виділу частки в натурі або іншого відповідного законодавства РФ дії з яким (далі - перетворення об'єкта нерухомості) був утворений об'єкт нерухомості, якщо останній був утворений в результаті перетворення іншого об'єкта нерухомості, - в якості додаткової інформації до державного кадастр нерухомості включається кадастровий номер початкового об'єкта нерухомості, в результаті перетворення якого був утворений новий об'єкт тижнів Іжімей.
Кадастровий номер об'єкта нерухомості, утвореного з даного об'єкта нерухомості, - також до державного кадастр нерухомості підлягає включенню кадастровий номер знову утвореного об'єкта нерухомості.
Кадастрові номери розташованих в межах земельної ділянки будівель, споруд, об'єктів незавершеного будівництва, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка, - в даному випадку наведено зворотний випадок: коли проводиться кадастровий облік земельної ділянки, одночасно з внесенням до державного кадастр нерухомості кадастрового номера земельної ділянки повинні бути вказані кадастрові номери будівель, споруд, об'єктів незавершеного будівництва (за умови їх перебування на зазначеній земельній ділянці).
Відомості про речові права на об'єкт нерухомості в обсязі відомостей, визначених порядком ведення державного кадастру нерухомості.
Відомості про обмеження (обтяження) речових прав на об'єкт нерухомості в обсязі відомостей, визначених порядком ведення державного кадастру нерухомості (на підставі подп. 6 п. 8 Порядку ведення державного кадастру нерухомості), а саме:
Відомості про частини об'єкта нерухомості, на яку поширюється обмеження (обтяження) речових прав, якщо таке обмеження (обтяження) не поширюється на весь об'єкт нерухомості, 11) відомості про кадастрової вартості об'єкта нерухомості, в тому числі дата затвердження результатів визначення такої вартості, а саме кадастрова вартість об'єкта нерухомості та дата її затвердження, реквізити акта про затвердження кадастрової вартості (п. 8 Порядку ведення державного кадастру нерухомості).
Відомості про ліси, водних об'єктах та про інших природних об'єктах, розташованих в межах земельної ділянки, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка, - якщо в межах земельної ділянки, щодо якої проводиться кадастровий облік, розташовані ліси, водні об'єкти чи інші природні об'єкти, відомості про них включаються до державного кадастр нерухомості.
Відомості про кадастровому інженера, що виконував кадастрові роботи щодо об'єкта нерухомості. Згідно подп. 8 п. 8 Порядку ведення державного кадастру нерухомості в державний кадастр нерухомості вносяться такі відомості про кадастровий інженера:
- його прізвище, ім'я, по батькові;
- ідентифікаційний номер кваліфікаційного атестата кадастрового інженера;
- скорочене найменування юридичної особи, працівником якого є кадастровий інженер;
- дата проведення кадастрових робіт.
Відповідно до чинного законодавства кадастровий інженер особисто несе відповідальність за повноту і достовірність відомостей, внесених до державного кадастр нерухомості.