Нагадаємо, сьогодні процес закріплення і передачі прав на машиномісце в паркінгах пов'язане зі значними незручностями як для власників, так і для забудовників. Об'єктом прав є не конкретний майданчик, а частка у праві. Це створює додаткові незручності для правовласників і ускладнює розпорядження даним майном.
Місця оформляються у спільну часткову власність, забудовник укладає з покупцем договір купівлі-продажу частки у праві спільної власності. І вже на підставі договору власник машиномісця набуває частку в праві напомещеніе паркінгу. Для подальшого продажу такої частки необхідно дотримати правила про переважне право купівлі всіх інших учасників власності. При цьому спеціального порядку повідомлення широкого кола осіб через ЗМІ або систему Інтернет не передбачено.
Розповідає керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Світлана Бирине:
Необхідність законодавчих змін давно назріла, тому що зараз існують проблеми, пов'язані з «підвішеному» постановкою даних об'єктів на кадастровий облік. Відмова пов'язана з тим, що через відсутність стін машиномісця не рахуються як окремі об'єктами, а наявність розмітки не є достатнім аргументом.
Очікується ж, що прийняті поправки дозволять упорядкувати процес покупки і продажу машино-місць, в тому числі і забудовниками на первинному ринку.
При необхідності машиномісце можна буде придбати у забудовника на підставі договору участі в пайовому будівництві, в результаті чого ризики пайовиків будуть захищені більшою мірою.
В даний час продаж між фізособами такого окресленого розміткою ділянки обіцяє безліч проблем.
«Також були випадки, коли реєструючий орган відмовляв в придбанні машиномісця особою, яка не є власником приміщення в даному будинку, мотивуючи це тим, що машиномісця входять до складу спільного майна будинку». - пояснює Віталій Правдухін.
Відповідно, в Росії була винайдена обхідна схема з порушенням чинного законодавства. Такі угоди стали проводитися як угоди дарування.
Як зазначає нотаріус Олексій Комаров, «мало не 99% угод на вторинному ринку машиномісць недійсні, так як для обходу права переважної покупки за статтею 250 ГК РФ полягають даруванням».
До слова, довести в суді недійсність угоди буде вкрай складно. Хто ж зізнається, що брав участь в процедурі дарування небезкорисливо? Недоведеність і пояснюється популярність правопорушення.
Тепер, констатує керуючий партнер «Метріум Груп» Марія Литинецкая. напівлегальні схеми кануть в лету, оскільки продажі будуть проводитися по законним схемами 214-ФЗ. За словами експерта, «визнання машиномісця самостійним об'єктом нерухомості - великий крок на користь затребуваності паркінгів, розпродати які на сьогоднішній день - справжня« головний біль »девелопера».
Зараз ситуація може розвиватися з урахуванням колишніх помилок. І кредитні організації готові освоювати новий, «добре забутий старий» сегмент.
На моїй практиці, і це підтверджують наші іпотечні менеджери, банки іпотеку під машиномісця не пропонують. Але якщо машиномісце буде не часток у спільній частковій власності, то і відмова від права переважної покупки від співвласників не буде потрібен. У цьому випадку схема перепродажу м / м буде ідентична продажу житлового об'єкта.
Однак критичні голоси залишаються. Так, Марія Литинецкая вважає, що «при реалізації машиномісця найбільш поширеною схемою залишиться розстрочка. Адже мова йде про сотні тисяч рублів, які більшість наших клієнтів можуть виплатити протягом декількох місяців ». На її думку, іпотека навряд чи зможе стати повноцінним альтернативним інструментом покупки, оскільки має на увазі збір документів, безліч бюрократичних процедур, обов'язкову страховку, чого не потрібно при розстрочці.