Материнський капітал і частка дитини в праві на придбану квартиру, згода опіки
1. Яка мінімальна частка на кожну неповнолітню дитину повинна бути вказана в договорі купівлі-продажу квартири при продажу її в часткову власність, з метою спрямування материнського капіталу на погашення основного боргу і сплату відсотків за позикою отриманого на придбання квартири?
2. Яким нормативним актом регулюється і встановлюється ця частка?
3. Чи необхідно погоджувати цю частку з органами опіки?
Умови: у підприємства купується в часткову власність квартира. У договорі купівлі-продажу зазначаються за угодою сторін частки: дружини 97/100, чоловіка 1/100, дитина 1 - 1/100, дитина 2 - 1/100. Квартира загальною площею 104,6 м2 та житловий 61,6 м2. Початковий внесок на квартиру в сумі 400 тис. Руб. вже сплачено раніше засобами процентної позики отриманого у цього ж підприємства.
Олексій, Москва
Материнський капітал і розмір часток за угодою
Для початку зазначимо, що в наведеній статті йдеться про оформлення житлового приміщення у спільну часткову власність (де частки учасників завжди точно визначені), а не в спільну сумісну (без визначення часток).
Федеральний закон № 256-ФЗ не містить норм права, що встановлюють мінімальний або максимальний можливий розмір частки батьків або дітей. Разом з тим, зазначено, що якщо житлове приміщення набувається з використанням коштів материнського капіталу, то розмір частки визначається за згодою. З повнолітніми членами сім'ї все зрозуміло - вони можуть домовитися, встановити в угоді будь-який розмір частки, наприклад, одному - 98/100 частки, двом іншим - по 1/100 частки. Дещо складніше, на перший погляд, з неповнолітніми.
Материнський капітал і органи опіки та піклування
Відповідно до ч. 1 ст. 28 ЦК Російської Федерації за неповнолітніх, які не досягли чотирнадцяти років (малолітніх), угоди, за винятком зазначених у пункті 2 цієї статті, можуть здійснювати від їх імені тільки їх батьки, усиновителі або опікуни. До правочинів законних представників неповнолітнього з його майном застосовуються правила, передбачені пунктами 2 і 3 статті 37 цього Кодексу.
В силу п. 2 ст. 37 ЦК Російської Федерації опікун не має права без попередньої згоди органу опіки та піклування вчиняти, а піклувальник давати згоду на вчинення правочинів щодо відчуження, в тому числі обміну або дарування майна підопічного, здачі його в оренду (в оренду) в безоплатне користування або в заставу, угод тягнуть за собою відмову від належних підопічному прав, розділ його майна або виділ з нього часткою, а також будь-яких інших угод, що тягнуть за собою зменшення майна підопічного.
Договір купівлі-продажу житлового приміщення, укладений батьками-покупцями (одним з батьків) угодою щодо відчуження майна неповнолітнього не є. Якщо неповнолітній вказано в договорі в числі покупців, то угода батьків про визначення його частки, наприклад в розмірі 1/100 також не можна розцінювати як порушення його прав. Відмова від належних дитині прав в даному випадку, за змістом статті 37 ЦК РФ не відбувається з таких підстав.
"Право на додаткові заходи державної підтримки виникає при народженні (усиновленні) дитини (дітей), що має громадянство Російської Федерації, у наступних громадян Російської Федерації незалежно від місця їх проживання:
З наведеної статті закону N 256-ФЗ випливає, що право на отримання материнського капіталу виникає у жещін, які народили другу дитину і чоловіків-усиновителів другу дитину. Сам же дитина не названий серед осіб, які мають право на отримання коштів материнського капіталу. Таким чином, зазначені кошти дитині за змістом закону не належать.
Згідно ст. 60 Сімейного кодексу РФ дитина не має права власності на майно батьків, батьки не мають права власності на майно дитини.
Виходячи з викладеного, батьки дитини, на наш погляд, має право визначити частки у праві на купується житлове приміщення з використанням коштів материнського капіталу і без участі (згоди) органів опіки та піклування, тому як ні відчуження належного дитині майна, ні відмова від належних дитині прав в результаті угоди не відбувається.
Більш того, в наведеному прикладі (в питанні) не було ніякої необхідності вказувати дитини стороною договору купівлі-продажу. На наш погляд, це може в майбутньому ускладнити процедуру відчуження придбаного житлового приміщення, власником частки в якому буде вже дитина, а значить - див. Вище наведений п. 2 ст. 37 ЦК Російської Федерації.
Материнський капітал і письмове зобов'язання оформити житлове приміщення у спільну власність
У разі, якщо на стороні покупця виступає тільки один член сім'ї, то поряд з іншими документами до Пенсійного фонду видається зобов'язання в майбутньому оформити право власності та на інших членів сім'ї (дружина, дітей).
На даний момент в законодавстві відсутній санкція за невиконання письмового зобов'язання, виданого відповідно до наведеного пунктом 8 Правил. Відсутні підстави і думати, що угода купівлі-продажу в майбутньому може бути визнана недійсною по підставі невиконання "зобов'язання" за позовом заінтересованої особи.
Не виключено, що законодавець, Уряд РФ внесе незабаром поправки в наведені тут нормативні акти, що регулюють правовідносини щодо використання коштів державної підтримки сімей (материнського капіталу). На даний же момент обов'язок оформлення права власності на житло на всіх членів сім'ї в разі придбання його лише одним з подружжя з використанням коштів материнського капіталу не підкріплена реальною відповідальністю за невиконання даного обов'язку. Хоча слід сказати, що не виключена можливість задоволення позову дитини, яка досягла повноліття, про стягнення збитків з батьків, що не виконав дане зобов'язання в розмірі вартості частки у праві власності, що підлягає оформленню за дитиною.