Як заощадити на покупці квартири 30, а то і всі 40%? Мабуть, єдина можливість для цього - взяти участь в квартирних аукціонах.
Вони проводяться в Латвії ось уже вісім років, і спочатку попит на аукціонну нерухомість був зовсім невеликий - в основному її скуповували дочірні компанії банків, які видали кредит для відчужених квартир. Часи змінилися, і тепер в торгах беруть участь прості люди. «Вести Сегодня» вислухали дві історії таких угод і переконалися, що ризиків і підводних каменів в покупці квартир з аукціону поки ще дуже багато.
Історія 1: «Ми купили кота в мішку»
Олена Демидова купила квартиру з аукціону три роки тому. І хоча угода пройшла в цілому добре, Олена зізнається, що це був її перший і останній досвід участі в квартирних аукціонах. «Занадто багато сил і нервів ми витратили, і цього цілком достатньо, щоб відмовитися від повторного досвіду», - говорить вона. А почалося все з того, що Олена з чоловіком вирішили вкласти вільні гроші в який-небудь довгостроковий актив. Зупинилися на квартирі, розсудивши, що нерухомість - це ще й додатковий заробіток на оренді. Олена стала регулярно переглядати сайт судових виконавців (див. Довідку) в пошуку відповідних варіантів.
- Відразу скажу, що досвіду участі в аукціонах у мене не було ніякого, - розповідає вона. - Я просто читала в пресі, що така можливість є. Ми з чоловіком вирішили, що сунутися на аукціон без попередньої підготовки немає сенсу. Тому спочатку я вивчила нормативні акти, проконсультувалася зі знайомих юристом і замовила кілька роздруківок з Земельної книги (за гроші це доступно кожному бажаючому). Потім внесла 10% від суми квартири на рахунок судового виконавця і стала чекати самого аукціону.
Коли ми з цією людиною зайшли в кімнату, мене запитали, чи буду я купувати майно в квартирі разом з нею. Я була готова. Це прийняли на замітку. Почалися торги, і покупець з блокнотиком відразу зробив ставку. Потім я підняла. І тиша. Раз. Два. Три. Продано. В той момент я чула, як стукає моє серце. Ні, воно не стукало, воно гуркотіло так, що мені здавалося, що цей гуркіт чують все. Мене привітали, сказали - чекайте суду. Я оплатила покупку і стала чекати. Пощастило, що рішення ніхто не спростував. Я знала, що це можуть зробити колишні власники протягом 10 днів. І тоді я вляпалася б в мороку і тягомотину.
Пройшовши низку необхідних юридичних формальностей Олена оформила квартиру на себе в Земельної книзі, заплатила необхідні податки. А далі вже потрібно було замовляти послуги судового виконавця, який повинен розкривати двері «за всією суворістю закону».
- Я також знала про те, що якби я розкривала двері сама, то сильно б ризикувала: колишні власники квартири могли засудити мене, сказавши, наприклад, що вони ще не забрали з квартири телевізор вартістю 10 тисяч євро або цінну картину. Перший раз на розтин двері колишній господар не з'явився, другий раз відкривали двері вже з поліцією. Судовий виконавець увійшов першим, оглянув мої «хороми», зітхнув і з співчуваючим видом пішов, залишивши чек на 180 євро і слюсаря, який попросив за послуги 50 євро.
Говорячи про терміни, Олена згадує ще один нюанс:
- Від отримання прав власності в Земельної книзі до того моменту, як ми увійшли в перший раз в квартиру, пройшло два місяці. Це той самий підвішений термін, коли Цивільно-процесуальний закон дає мені право всіма можливими способами зберігати своє майно. І в той же самий час не забороняє колишньому господареві вільно приходити в квартиру і робити все, що йому заманеться. Наприклад, бити скло або викручувати розетки. Просто так, з шкідливості. На моє здивування з цього приводу помічник судового виконавця тільки розвела руками і сказала, що я маю право звернутися в поліцію, якщо раптом виявиться, що колишній господар зіпсував квартиру. Але це ж дурість повна! Колишній власник запросто може сказати, що нічого не псував в останні два місяці, а жив без розеток і стекол весь час. Як я зможу довести зворотне, якщо поняття не маю, в якому стані спочатку перебувала квартира? Адже навіть при оцінці нерухомості судової виконавця не пустили на поріг! Тобто реально на аукціонах купуєш кота в мішку. І це величезний ризик.
Історія 2: «Коли судовий виконавець - хам»
Історія Ольги Федорової - більш позитивна, хоча сама Ольга зізнається, що повозитися довелося чимало.
- Почну з того, що квартиру ми не збиралися купувати з аукціону. Але одного разу мені зателефонував тато і сказав, що в будинку, де він живе з дружиною, начебто продається квартира через аукціон. Ця квартира раніше належала рідні татової дружини, але господиня поїхала за кордон і не могла виплачувати кредит банку. Тоді ми вирішили спробувати. Я дізналася на сайті судових виконавців, в якому банку закладена ця квартира, і вирішила спочатку переговорити з цим банком. Там же я подивилася фотографії квартири, але по ним, звичайно, дуже важко оцінити реальний стан квартири.
Як зізнається Ольга, в їхньому випадку в плюс зіграло те, що вони знали господиню квартири особисто і були впевнені в її порядності. Знали також, що квартира стоїть порожня і в ній не живуть мешканці. Тобто не доведеться возитися з примусовим виселенням. Через пару днів банк дав відповідь, що готовий продати цю квартиру за 10 500 лат (справа була два роки тому. - Авт.), При цьому початкова ціна на аукціоні склала: 8 900 латів, потрібно було ще сплатити 10% першого внеску, який нам повернули б, якщо квартиру купив хтось інший. А потім вже протягом місяця ми мали виплатити решту суми.
Ольга розповідає, що на аукціон було подано дві заявки - від неї і від представника дочірнього підприємства банку. Судовий виконавець попередила, що кожен крок дорівнює 800 латам. Першу ставку зробив представник банку, другу - Ольга, і на цьому торги закінчилися - квартиру поступилися Ользі, як та було домовлено з банком. Протягом місяця потрібно було заплатити осад, а ще через два місяці було готово вже і рішення суду.
Тільки через два тижні Ольга разом з виконавцем змогли увійти в куплену квартиру. Ніяких непорозумінь не було: сусідка господині квартири передала їм ключі, так що зламувати двері не довелося. Однак судовий виконавець раптом знову проявив характер:
- Він відмовився брати ключі, кричав, не знає, що це за жінка і звідки у неї ключі. Сказав, що потрібно йти ще раз, але вже з поліцією і свідками для складання акту про стан квартири і введення мене у володіння. Тільки через ще два тижні ми з поліцією і двома свідками потрапили в квартиру. Виконавець зробив опис квартири, переписав показання всіх лічильників на той момент, поліція підписалася і свідки теж. Вже через тиждень ми змогли в неї в'їхати.
Ольга зізнається, що їй пощастило з тим, що квартира була приблизно в тому ж стані, що і на фотографіях. При тому що в Інтернеті були викладені не всі фото, а лише деяких кутів. «Смішно згадати, як я підстрибувала на вулиці, вставала на табуретку, щоб хоч оком побачити, що всередині квартири. Благо вона знаходиться на першому поверсі, - каже Ольга і сміється: - Правда, крани все були скручені, але хоч шпалери цілі! »
- Насамперед після заселення я поїхала в Latvijas gaze і Latvenergo, щоб переоформити договори на себе. У квартирі була заборгованість по газу і електрики, але у мене був акт від виконавця за лічильниками і тому на мене ці борги не поширювалися. А ось з домоуправлінням R? Gas namu p? Rvaldnieks довелось повоювати: борг по комунальним вони списали на попередню господиню, а ось лічильники води чомусь немає. Не допомогли навіть акти приймання від судового виконавця. В одній із розмов з юристом домоуправління вона мені раптом заявила, що цей акт - не більше ніж папірець, який не має ніякої юридичної сили. Я намагалася було її переконати, але вже просто втомилася від сперечань і заплатила борг за лічильниками води.
Можна спробувати домовитися з банком, в разі потреби - з'їздити до судового виконавця і дізнатися подробиці про нерухомість. І, звичайно, варто запастися терпінням, тому що покупка житла через аукціон - це процес тривалий. Щоб були дотримані всі процесуальні терміни, нам довелося чекати приблизно півроку. Тільки через цей термін ми змогли повноцінно в'їхати в своє нове житло ».
Шукати квартири, що продаються з аукціонів, потрібно тут - www.lzti.lv
Як проходить аукціон
1. Особи, які бажають взяти участь в аукціоні, попередньо вносять на депозитний рахунок судового виконавця забезпечення в розмірі 10% від оцінки нерухомості. Оплачуючи цю суму, потрібно впевнитися, що до аукціону вона буде перерахована на депозитний рахунок судового виконавця. Якщо ця сума не надійде на рахунок, то учасник може бути не допущений до торгів.
2. Після аукціону ці 10% зараховуються в рахунок плати за покупку. Платежі інших учасників судовий виконавець повертає відразу після закінчення торгів.
3. Людині, який купив нерухомість на аукціоні, не повертають забезпечувальну суму в двох випадках: якщо він протягом місяця не виплачує всю належну вартість покупки, або якщо з'ясовується, що у цієї людини не було права брати участь в аукціоні.
5. Судовий виконавець називає продаваний об'єкт, його початкову вартість та крок аукціону. Крок аукціону не може бути менше 1% і більше 10% від початкової вартості нерухомості. Судовий виконавець також оголошує учасникам аукціону, обкладається ціна об'єкта податком на додану вартість і який є оподатковувана податком вартість цієї ціни.
6. Торги розпочаті. Судовий виконавець запитує учасників про те, хто готовий запропонувати більшу ставку. Коли ставки припиняються, судовий виконавець тричі запитує, чи не буде нової ставки. Якщо нових пропозицій не надходить, то виконавець вдаряє дерев'яним молотком і повідомляє, що нові ставки більше не приймаються і нерухома власність продана.
7. Далі виконавець складає акт про аукціон, куди вносяться дані про те, хто став переможцем аукціону, чия ставка була передостанньою, а також хто стягувач і боржник.
8. Переможець аукціону протягом одного місяця повинен заплатити залишилися 90% вартості нерухомості, ПДВ, якщо це передбачено, державне мито в розмірі 71,14 євро за заявку про закріплення прав власності на нерухомість в Земельної книзі.
9. Тепер необхідно отримати закріплення акта про продаж нерухомості з аукціону в суді. Розгляд відбувається протягом 15 днів після того, як судовий виконавець передав заявку в суд. Одночасно суд може розглянути і скарги на дії судового виконавця.
10. Після рішення суду власник квартири може перереєструвати її на своє ім'я в Земельної книзі.
Підводні камені. важкі випадки
1. Результат аукціону після прийняття рішення суду про його затвердження може бути оскаржений протягом 10 днів. Йдеться про можливі юридичні розглядах або з колишніми власниками квартири, або з проживаючими в ній людьми. Адже після того, як аукціон завершений, власник квартири повинен принести протокол аукціону в суд, який його затверджує. Після чого залишається йти в Земельну книгу і оформляти права власності. І якщо за цей час колишній власник встиг подати апеляцію, то зле справа - попереду судові розгляди. А вони можуть затягнутися навіть на пару років - є і такі прецеденти. Правда, таких випадків небагато - не більше 5% від усіх угод.
2. Чи можуть бути проблеми з реально проживають там людиною, який, наприклад, знімає квартиру. Теоретично, якщо аукціон затверджений судом, новий власник має право його виселити. Однак цей процес може зайняти багато часу і нервів, так як доведеться викликати поліцію, розкривати двері. Так було і за радянських часів, коли в квартиру можна було заселитися без дозволу господарів, якщо у вас була прописка, і потім таких мешканців потрібно було буквально вартувати на вулиці, чекаючи, коли вони вийдуть з дому, щоб швиденько зайняти свою ж житлоплощу. Недосвідчений в цьому питанні людина просто розгубиться і не буде знати, що робити далі.
3. Чи можуть виникнути проблеми з випискою і виселенням з квартири родичів колишнього господаря. Якщо колишній власник і члени його сім'ї були задекларовані вже під час Латвійської Республіки, то їх практично без проблем можна виписати, подавши заяву в самоврядування. Якщо вони не з'їжджають і після виписки, досить викликати поліцію. Але якщо там проживає не член сім'ї, а, скажімо, далекий родич і у нього є прописка з радянських часів, то можуть виникнути проблеми з його виселенням, а судову справу може тягнутися роками.
4. Щоб затягнути процес, колишній власник може укласти договір найму, наприклад, з якимось своїм родичем. У Земельної книзі такі договори зазвичай не реєструються, і покупець дізнається про таке обтяження вже після аукціону. Якщо боржник знає, що його хочуть виселити, то він, припустимо, укладає зі своєю тіткою договір найму на 20 років, і оскаржити його може тільки суд. Це знову ж таки час і гроші.