Засклити балкон - природна потреба для багатьох жителів середньої смуги Росії. Таким способом люди захищають частина своєї квартири від снігу, дощу та інших погодних катаклізмів. Особливо старанні виводять на лоджії опалення та освітлення: так приміщення стає повноцінною частиною житлової площі.
На даний момент частка квартир із заскленими лоджіями і балконами становить 70-80% від усього житлового фонду в Москві, підрахували в ріелторському агентстві «Азбука житла» на прохання «РБК-Нерухомості».
«Скління балкона для росіян річ, перш за все, практична, - пояснив генеральний директор цього агентства Володимир Кашірцев. - У російському кліматі засклений балкон має ряд переваг: на ньому можна сушити білизну, зробити зону відпочинку. У квартиру проникає менше шуму, пилу і бруду з вулиці, в кімнаті стає тепліше. Плюс тут можна зберігати різні речі, починаючи від коробок, закінчуючи велосипедами і колясками ».
Облаштування балконів і лоджій не прийнято вважати складною маніпуляцією: багато хто робить це своїми силами і не замислюються про те, щоб отримувати якісь документи в державних інстанціях. Тим часом скління може виявитися по-справжньому нелегальним - в Росії існує відразу кілька перешкод для тих, хто вирішить облагородити власний балкон. «РБК-Нерухомість» розпитала юристів, ріелторів і архітекторів про те, які перешкоди стоять перед людьми, які зважаться на скління.
Перепланування або перебудова
Оскільки скління балкона або лоджії не змінює площі квартири, то воно не є переплануванням - але за законом визнається перебудовою, розповіла керівник одного з офісів ріелторського агентства «Міель» Ольга Тихонова. Різниця суттєва: якщо перепланування передбачає перенесення стін і зміна конфігурації кімнат, то перебудову - це банальна перекладка електропроводки і інших інженерних мереж.
Житловий багатоповерховий будинок в московському районі Коптєва (Фото: Марія Рибакова / ТАСС)
Для легалізації перепланування власнику потрібно безліч паперів і погоджень. У тому випадку, якщо з склінням балкона або лоджії проводяться стандартні роботи в звичайній квартирі, ніяких заборон або обмежень бути не може, вважає керуючий партнер компанії «Правове рішення» Сергій Воронін. «Скління балконів або лоджій ні в яких документах не прописується - воно повністю лежить на власнику квартири до тих пір, поки зміни не змінюють тип володіння приміщенням», - вказав адвокат.
У більшості випадків установка віконних рам дійсно проводиться без дозвільної документації, проте закони передбачають ряд винятків, попередили в «Абетці житла».
В яких випадках скління заборонено
- Якщо скління порушує правила пожежної безпеки. Наприклад, не можна склити балкон, якщо він є виходом на пожежну драбину, що характерно для житлової забудови 1970-1980-х років.
- Скління забороняється, якщо воно порушує зовнішній вигляд будівель, що представляють історичну цінність або що є пам'ятками архітектури.
- Заборонено склити балкони старих будинків, де великий ризик руйнування несучих плит.
За інформацією Європейської юридичної служби
«Скління балконів і лоджій безпосередньо не відноситься до перепланування в силу закону, але прирівнюється до цього поняття, оскільки скління, як будь-яка інша зміна житлової або загальної площі, має відповідати певним нормам: санітарним, гігієнічним, пожежним, нормам безпеки експлуатації та іншим, - розповіла провідний юрист Європейської юридичної служби Юлія Вазян. - Слід враховувати, що при склінні не тільки змінюється архітектурний вигляд будівлі, але і збільшується навантаження на плити перекриття і оздоблення фасаду за рахунок ваги скла і оздоблювальних матеріалів ».
Навіщо обмежують скління
Спроба уникнути надмірного навантаження на будинок - основна причина заборон на скління лоджій. «Іноді власники, заскливши і утепливши балкон, демонтують внутрішні віконні рами і навіть виносять на балкон батареї опалення. Це вважається переплануванням і переобладнанням », - вказав директор юридичного департаменту Century 21 Росія Дамір Хакимов.
«Якщо первісна конструкція балкона не має даху, а отже, не має обсягу, то його скління фактично означає внесення змін до конструкції фасаду будівлі, - додав Хакимов. - Те ж саме буде, якщо скління здійснюється з виносом рами за лінію фасаду - вийде збільшення обсягу балкона. Також переплануванням може вважатися спорудження козирка над балконом ».
Багатоквартирний житловий будинок в Санкт-Петербурзі (Фото: ІТАР-ТАСС / Інтерпресс / Анна Дибіна)
До обов'язковому погодженню скління балконів і лоджій відносяться також квартири, розташовані на останньому поверсі житлового будинку, звернули увагу в Європейській юридичній службі. «[У цьому випадку] пристрій скління виконується не з огорожі до огорожі, а з пристроєм даху і кріплення до фасаду будівлі», - роз'яснила Юлія Вазян.
До групи ризику потрапляє і панорамне скління, попередили в юридичній фірмі «Правове рішення». «Це підвищує навантаження на плиту в два-три рази, - розповів адвокат Сергій Воронін. - Дозвіл або узгодження державних органів потрібно і тоді, коли повністю змінюється плита, що не передбачено в проекті будинку ». «Без вивчення проекту робіт із скління не можна відповісти на питання, чи буде в конкретному випадку скління вважатися переплануванням. При наявності сумнівів краще звернутися за консультацією до органу влади, що відповідає за узгодження », - уклав Дамір Хакимов.
Де узгодити скління
- Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Сюди потрібно надати проект, де вказані розміри, місця стиків, кошторис матеріалів тощо. Цей документ повинен включати розрахунок навантаження на перекриття і висновок про можливість виконання робіт.
- Архітектурно-планувальне управління. Тут необхідно узгодити зміну фасаду будівлі - колір і малюнок зовнішньої обшивки балкона.
- Районне відділення пожежного нагляду. Служба перевірить загальну вогнестійкість матеріалів, зазначених у кошторисі, і видасть висновок про те, що перепланування не утруднить евакуацію при пожежі.
- Санітарно-епідеміологічна служба. Видає довідку про відповідність функціонального використання будівлі і дотриманні санітарних норм.
- Житлова інспекція. У цю службу потрібно представити висновки всіх інстанцій - тут винесуть остаточне рішення про те, чи відповідає скління балкона чинним нормативам. Саме дозвіл видається міжвідомчою комісією.
За інформацією Європейської юридичної служби
Власну PR-кампанію проти скління лоджій ведуть архітектори, які вважають засклені балкони неестетичними. Засклення балконів у багатоквартирних будинках стали справжнім лихом останніх 20 років - розповіла «РБК-Нерухомості» глава московського бюро MAD Architects Марія Ніколаєва. - Найчастіше балкони незаконно нарощують, роблять скління в підлогу або закривають залишками деревини від дачного сезону. Кожен власник думає про розширення власної площі, забуваючи при цьому, що екстер'єр будівлі страждає і перетворюється в збірну солянку коробок на фасаді ».
«Така недбалість порушує архітектурний вигляд району та створює диспропорції простору, - продовжила Миколаєва. - Особливо шкода, коли пластик кріпиться до колон в сталінських будинках, стираючи з уваги ліпнину. У Європі в історичних центрах міст не зустріти засклених балконів, а за самовільну зміну фасадів можна отримати серйозний штраф ».
Зверніться до Міністерства культури
Крім суто технічних причин склінню балконів і лоджій може перешкодити розташування або охоронний статус будинку. «Якщо будинок є фасадним, є пам'яткою архітектури, то будуть потрібні додаткові узгодження з різними відомствами - від жилинспекции до Міністерства культури. Це буде складно », - стверджує Ольга Тихонова з агентства« Міель ».
Ерік Валєєв, глава архітектурного бюро IQ:
- До революції балкон був прикрасою: він був присутній далеко не в кожній квартирі і був елементом статусу. Оренда квартири з балконом була дорожче, ніж житла без балкона, а господареві не приходило в голову його склити. До кінця XX століття балкон починає сприйматися не як благо і власна частина вулиці, а як недороблена частина квартири і, по суті, втрачена площа. Починається епоха скління. На це є кілька причин: наша країна вступає в епоху споживання, речей стає більше, комор немає або не вистачає, цінність кожного метра зростає, мешканці намагаються вичавити з квартири максимум. Одночасно на вулицях стає більше автомобілів, і у людей зростає необхідність в захисті від шуму і пилу. Тут не до розкоші.
На даний момент все більше новобудов ще на етапі зведення отримують засклені балкони і лоджії, зазначили ріелтори і архітектори, опитані «РБК-Нерухомістю». «У ряді нових проектів на первинному ринку роблять акцент саме на лоджіях, коли зона лоджії включена в теплий контур квартири, а покупець сам вирішує, чи відокремлювати якось цю зону. Таким чином зростає ефективна площа квартири, плюс власнику немає потреби вигадувати, як опалювати лоджію », - пояснив Володимир Кашірцев з« Абетки житла ».
Фасад панельного будинку (Фото: ІТАР-ТАСС / Інтерпресс / Дмитро Міхаевіч)
Як приклад керівник бюро IQ привів лауреата Прітцкерівської премії Алехандро Аравену. який створює цілі квартали «половинчастих» будинків. «[У таких районах] мешканці в міру необхідності самі добудовують другу частину, - вказав Валєєв. - Необхідно придумувати проекти, в яких вже запрограмовані можливості розширення - щоб це не псувало, а, навпаки, оживляло фасади ».
У російських законах не прописано, що потрібно обов'язково отримувати дозвіл на скління балкона, проте в країні вже склалася судова практика зі справами, за підсумками яких власників зобов'язували знімати скління, заявила Ольга Тихонова з агентства «Міель».
Юлія Вазян, провідний юрист Європейської юридичної служби:
У той же час Дзержинський міський суд Нижегородської області виніс рішення про відмову в позові особи, яка звернулася з вимогою до власника привести приміщення до попереднього стану. Позивач стверджував, що було вироблено скління балкона з використанням дерев'яних конструкцій без отримання відповідного рішення власників житла багатоквартирного будинку і контрольних органів, а сам факт скління порушує архітектурний вигляд житлового будинку. Засклений балкон власника узаконили.
Зараз наявність заскленого балкона не впливає на ціну, однак робить квартиру більш привабливою для покупця, переконані в агентстві «Міель». «Ще 10-12 років тому клієнти мало уваги звертали на наявність скління, так як попит [на квартири в Москві] був набагато вище», - заявила Тихонова.
Фасад, балкони і лоджії в сучасному ЖК (Фото: Сергій Ермохін / ТАСС)