У радянські часи обмін був практично єдиним легальним способом поліпшити житлові умови. У перші роки після розвалу СРСР - найнадійнішим з юридичної точки зору: в разі претензій гроші губилися, але не губилася попередня квартира, ніхто не перетворювався на бомжа. Зараз ринок став набагато більш цивілізованим. Але з'явилися свої нюанси.
REALTY.TUT.BY отримав цікавий лист-питання. «Підкажіть, будь ласка, як переїхати з великої квартири в меншу за площею з найменшими витратами. Звернулася в агентство нерухомості N, мені дали відповідь, що поняття "обмін" не існує і, як наслідок, необхідно квартиру продати, а потім іншу купити. За всі ці процедури треба заплатити 3% від продажу і 100 базових за покупку. Це виходить близько 5000 $, а різниця між вартістю 3-кімнатної і 2-кімнатної приблизно 10 000 $. Якийсь вже зовсім грабіжницький обмін виходить. Може, є інші законні варіанти? »
Читач пише: в країні багато літніх людей, які б погодилися перебратися в більш економічне житло (в зв'язку з ростом комунальних платежів), не будь це просто подарунком заповзятливим ріелторам. Та й довіряють обміну люди у віці по-старому більше, ніж операціях з купівлі-продажу.
спробуй обміняй
Пропозиції про обмін житла тепер найпростіше шукати в інтернеті. Обмін пропонують багато сайтів, присвячених нерухомості. Навскидку може здатися, що пропозицій тьма. Але починаєш вивчати, і коло тямущих катастрофічно звужується. Наприклад, якщо твоя акуратненька і тепла "трійка" в хрущовці знаходиться на бульварі Шевченка, не факт, що знайдеться така ж за параметрами "двушка" в сусідньому будинку. А переїхати в Чижівка або Лошіца власник навряд чи захоче. Навіть якщо людина вибере альтернативу - просто обжиту частина іншого району, не факт, що йому сподобаються пропоновані там на обмін "двушки".
- Шукати квартиру на обмін можна роками, - каже голова ради Білоруської асоціації «Нерухомість», директор центру нерухомості «БелЦНТ» Микола Простолупов. - Тому що квартири, якими змінюються, повинні влаштовувати обох власників: і їх стан, і місце положення, інфраструктура, сусіди. Знайти ідеальний варіант обміну практично неможливо. Набагато простіше свою квартиру продати, а іншу замість купити. В місяць в Мінську продається тисячі квартир - при адекватному підході можна переїхати вже через місяць.
І читательницу ввели в оману - можливо, агент попався не зовсім порядна. Порядок цифр інший. Якщо «трійка» в хрущовці буде продана за 100 тисяч білоруських рублів, агентство візьме 2,5% від вартості - це 2,5 тисячі рублів. Підбір варіанту замість за договором - ще 45 базових величин, це ще близько 900 рублів. Разом - 3,4 тисячі білоруських рублів - ніяк не 5 тисяч доларів.
Нерідко підходяща квартира знаходиться в продажу в іншому агентстві. Але зазвичай два хороших агентства самі домовляються - і покупцеві не потрібно оплачувати послуги відразу двох агентств.
Як продаж-обмін повинен виглядати в ідеалі?
«Трійка» виставляється на продаж. Знаходиться покупець. З ним підписується попередній договір купівлі-продажу, де обумовлено, що у власника «троячки» є місяць на підбір зустрічного варіанту і завершення угоди купівлі-продажу. Продавцю «троячки» пропонують варіанти квартир за тими параметрами, які він вважає важливими. Варіант знаходиться (як правило, протягом двох-трьох тижнів, вибирати є з чого, зараз в Мінську продається 7000 квартир), угода відбувається.
На ринку, експерти про це говорять давно, дуже мало «живих» грошей. І той, хто купує «троячку», сам напевно продає квартиру. А той, хто продає «двушку», теж шукає інше житло, можливо, в новобудові. Тобто угоди такі - ланцюгові, самі продавці і покупці такі ланцюжки скласти без допомоги агентства зазвичай не можуть - саме тому люди і звертаються в агентства.
Хоча в теорії кожен громадянин може самостійно продати одну квартиру і натомість купити іншу - частина угод на ринку але ж і йдуть. Просто самостійність зажадає більше часу і міцної нервової системи.
Пенсіонери не бояться: вони просто не хочуть переїжджати
Припущення читача про те, що економії заради пенсіонери можуть прагнути переїжджати в квартири меншої площі, цифр не підкріплено, зазначає експерт.
- Навпаки, можна констатувати - пенсіонери не хочуть ні обмінів, ні продажу житла, - міркує Микола Простолупов. - Вони взагалі не хочуть переїжджати. Не хочуть щось міняти. Переїзд адже, як кажуть в народі, дорівнює пожежі. Що там за сусіди будуть, де поліклініка, магазин? Навіщо пенсіонеру ці стреси? Пенсіонери - дуже консервативний народ в переважній своїй більшості.
- Тобто білоруський пенсіонер в принципі з "двушки" не переїде в "однушку", щоб жити на різницю?
- У двокімнатних квартирах часто залишаються самотні пенсіонерки (у чоловіків в країні набагато нижче тривалість життя). І вони не продають квартири, щоб переселитися в менші і витрачати гроші, що звільнилися. Це не в нашому менталітеті. А ще є діти, онуки - їм же треба допомогти. Та й переїзд вимагає адже не тільки нервів, а й грошей. Вигода їм здається сумнівною.
Але немобільні не тільки пенсіонери - білоруси в принципі прив'язані до своїх квартир. У Німеччині 80% громадян живуть в орендованому житлі. Там права орендаря більш ніж добре захищені. Але знімають одну квартиру люди в середньому 5 років. Тому що за п'ять років може підвищуватися статус (і це вимагає квартиру краще, в іншому районі) або змінюватися склад сім'ї. Люди переїжджають, якщо десь в іншому регіоні з'являється більш цікава і оплачувана робота. Люди мобільні - і саме тому не купують житло, що не хочуть кожні 5 років його продавати.
У нас такої мобільності не може бути з об'єктивних причин. Підеш з нашого МАЗу - і куди ти переїдеш з Мінська в пошуках роботи в рамках країни? В Бобруйск? Так в регіонах немає роботи і рівень життя ще нижче. Може бути, тільки пенсіонери можуть дозволити собі виїхати з Мінська в передмістя, в той же Заславль або Фаніполь - їм не потрібно шукати роботу, а життя за кільцевою дешевше і спокус менше. Але тут, повторимося, пенсіонерів стримує їх консервативність. Тим більше що реальної потреби в продажу більшого, ніж потрібно, житла, немає - комунальні платежі підйомні.