Портал про нерухомість Move.ru (495) 134-00-05 м Москва, Високовольтний пр, буд.1, стор. 49, офіс 330
Будь-яка квартира знаходить свого клієнта, проте варіанти на верхніх поверхах завжди користуються підвищеним попитом. Перш за все, людей приваблюють прекрасні видові характеристики, особливо, якщо вікна виходять на лісові масиви або мальовничі водойми. Звідси випливає цінова політика забудовників - квартири нагорі оцінюються дорожче, причому різниця, в порівнянні з нижніми поверхами, може досягати 10-15%. Про те, наскільки поверховість впливає на вартість квартири і які поверхи користуються популярністю у клієнтів, про плюси і мінуси квартир на перших і других поверхах, розповіли експерти ринку нерухомості.
На сьогоднішній день в Москві і Санкт-Петербурзі будуються будинки різної поверховості, але, як правило, - від 10 і вище поверхів. Спостерігаючи за тим, на квартири на будь поверхах великий попит, з'ясувалося, що в останні роки в масовому сегменті найбільшою популярністю користуються так звані середні поверхи: наприклад, в дев'ятиповерховому будинку це будуть 4-7 поверхи, в 17-поверховому будинку - 5-14 , в 25-поверховому будинку - 6-18. В цілому, «золотою серединою» вважається зона 6-10 поверхи. Даний стереотип давно вкоренився в умах жителів нашої країни. Перші поверхи старого житлового фонду нерідко «страждають» від вуличного шуму, тіні, яку відкидають дерева і кущі під вікном, від снують туди-сюди жителів під'їзду, неприємних запахів з підвалу і ін. До традиційних недоліків верхніх поверхів в будинках радянської будівлі відноситься відсутність технічного приміщення між дахом і верхнім поверхом, в зв'язку з чим при дощовій погоді нерідко протікав дах, а також слабкий напір води, ледь теплі труби опалювальної системи і т.д.
«Свої побоювання споживачі переносять і на квартири в новобудовах. хоча сучасні проекти вже давно позбавлені недоліків своїх радянських попередників, - каже Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп». - Тим не менш, факт залишається фактом: нерідко житло на перших і останніх поверхах користується меншим попитом серед покупців і як наслідок коштує дешевше ».
Квартири вище за краще люди, яким важливі не тільки красивий вигляд з вікна, але і менший рівень шуму в порівнянні з середніми і нижніми поверхами, добра інсоляція, комфорт, який гарантує відсутність сусідів зверху: над головою буде тиша і порядок, ніхто не зможе залити стелю водою і не буде проводити ремонтні роботи.
Григорій Алтухов, комерційний директор ФСК «Лідер», також стверджує, що в Москві серед клієнтів є найбільшим попитом на середні поверхи, починаючи з 3-4 і по 9-10. «У малоповерхових проектах це так само середні поверхи, але в даному випадку кордону попиту більш розмиті», - говорить він.
«У кожного варіанту є свої плюси і мінуси, - вважає Яна Сосорева, перший заступник генерального директора компанії« НДВ-Нерухомість ». - Як показує практика, багато, керуючись своїм досвідом, набувають квартиру на тому ж поверсі, що і раніше. Тим, хто звик жити на останніх поверхах, складно відмовитися від звичного способу життя і приголомшливих видів з вікна. Люди, яким важливіше інші критерії, вибирають середні і нижні поверхи ».
За словами Поліни Яковлевої, директора департаменту новобудов NAI Becar, найбільшою популярністю серед покупців в Санкт-Петербурзі користуються квартири середньої висотності, розташовані з 4 до 12 поверх. «Близько 80% покупців квартир спочатку обговорюють, що квартира не повинна розташовуватися на першому або останньому поверсі, - зазначає вона. - Виняток становлять хіба що літні люди, для яких проживання на першому поверсі є найбільш комфортним. Зазначу, що тут велику роль грає звичка покупця: якщо клієнт звик жити на останньому поверсі, то він буде підбирати житло у відповідності зі своєю звичкою. З точки зору безпеки, для клієнтів оптимальним є проживання на 4-12 поверхах. Існує думка, що квартири на перших поверхах більш уразливі для грабіжників, але при цьому підвищений попит на квартири на останніх поверхах ми не записуємо: багато покупців побоюються поломок ліфтів / пожежі ».
Треба сказати, що найоптимальніші поверхи для життя - середні - з 3-4 по 9-10, які практично завжди розкуповуються першими. Але якщо звузити коло пошуків до самого-самого, то можна назвати 5-7 поверхи також максимально комфортними. Воно і зрозуміло чому. Адже в разі поломки ліфта завжди можна піднятися пішки, але при цьому вже не так турбує шум вулиці, розмови перехожих під вікнами. Сергій Ковальов, директор з маркетингу ТОВ «Бест Консалтинг», впевнений, що з точки зору безпеки краще купувати житло починаючи з третього поверху.
Однак Олексій Оленєв вважає, що оптимальний поверх - це той, який подобається клієнту. Але і тут можна посперечатися. Наприклад, був випадок, коли молода сім'я здійснила свою мрію, купивши квартиру на самому останньому поверсі - на 19-му. Адже звідти відкривається прекрасний вид на ліс. Коли ліфт зламався або ж велися профілактичні роботи, протягом двох або трьох днів їм доводилося щодня підніматися з дитиною в колясці на 19 поверх. Звичайно, таке трапляється не часто, але цей приклад є свого роду темою для роздумів з точки зору можливих життєвих обставин і питання безпеки.
«У деяких випадках ціни на квартири взагалі можуть не відрізнятися, -, в свою чергу, стверджує Марія Литинецкая. - Наприклад, в житлових комплексах економ-класу різниця може бути несуттєвою. Тільки квартири на нижніх поверхах можуть продаватися з невеликим дисконтом - в 3-7%, оскільки житло на перших поверхах користується меншим попитом серед покупців і як наслідок коштує дешевше. Для того щоб стимулювати попит на подібні пропозиції, крім дисконту, забудовник дарує покупцеві обробку квартири, сертифікати або бонусні карти від партнерів або не бере грошей за підбір і оформлення нерухомості ».
Григорій Алтухов додає, що в середньому в сегменті масового житла націнка на останні поверхи може доходити до 5-6 тисяч рублів, але, звичайно, в оглядці на видові характеристики. «Окремі забудовники не роблять прив'язки цін до поверховості, але таких проектів на ринку одиниці», - зазначає він.
У північній столиці, за словами Марини Гусакової, менеджерв компанії «Адвекс на Ланська в Санкт-Петербурзі», в середньому, перший поверх відрізняється за ціною на 10% нижче від середніх поверхів, верхній на 5%, якщо це типові серії будинків. «Абсолютно інша розмова про будинки - еліт класу, де існує таке поняття як пентхаус. - підкреслює вона. - Як правило, це видові квартири, можливо дворівневі. Вартість квадратного метра може перевищувати в рази вартість квадратного метра в квартирах цього ж будинку ».
«Квартири на перших поверхах позиціонуються, як об'єкти зі зниженою ліквідністю, тому забудовники часто пропонують на них знижки - в середньому від 20 тисяч рублів від загальної вартості квартири, - каже Арсеній Васильєв, генеральний директор ГК« Унисто Петросталь ». - У нашій компанії використовується складна система ціноутворення з метою забезпечення збалансованого попиту на всі об'єкти, тому, в тому числі на квартири першого поверху в ряді проектів діють спеціальні ціни, які на 4-5% нижче цін на більш ліквідне пропозиція ».
Поліна Яковлєва, в свою чергу, стверджує, що в північній столиці багато забудовників пропонують знижки в 15% на квартири, розташовані на перших та останніх поверхах житлових комплексів.
«Політика ціноутворення в даному питанні безпосередньо залежить від поверховості комплексу, - каже Інна Ігнаткина, директор відділення компанії МІЦ-Нерухомість на Пресні. - Чим вище поверховість, тим менше націнка на кожен поверх, зустрічаються разі підвищення ціни тільки з певного поверху, в той час як кілька попередніх реалізуються за однією ціною. Також на ціну впливає класність комплексу (верхні поверхи в елітних комплексах можуть бути в рази дорожче нижніх), а також переваг кожного поверху (наприклад, недоліки перших поверхів нівелюють окремим входом, наявністю власної ділянки, а верхні поверхи можуть володіти збільшеним склінням, можливістю установки камінів , терасами, унікальними видами і т.д.). Наприклад, в бюджетному сегменті крок поверху може становити від 0 до 500 рублів. У бізнес-класі поверх в середньому зростає в ціні на 500-1000 рублів. В елітному сегменті - зростання доходить до 15 000 - 50 000 рублів за кв. м. Цікаво, що в регіонах досить часто використовують єдину ціну 1 кв. м на всі поверхи, а іноді і типи квартир ».
Софія Лебедєва, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» також зазначає, що в проектах бізнес - і елітного класу найчастіше на верхніх поверхах розташовуються пентхауси великої площі з панорамним склінням, відповідно вартість житла тут вище.
«У бізнес-класі цінова градація більш яскраво виражена, так як квартири на верхніх поверхах в більшості випадків мають гарні видовими характеристиками, - розповідає Олексій Шмонов, генеральний директор порталу про нерухомість Move.su. - Різниця в ціні може становити, в середньому, 5-15%. А ось в елітних комплексах порівнювати вартість житла на різних поверхах не зовсім коректно. На верхніх поверхах зазвичай розташовуються квартири з великою площею, панорамним склінням. Нерідко це пентхауси, вартість яких апріорі істотно вище ».
Підводячи підсумки, варто зазначити, що, незважаючи на вищесказане, все ж в сучасних житлових комплексах передбачається комплексна система безпеки, яка включає контроль доступу на територію, приміщення для охорони, домофони на вхідних дверях. Часто під першим поверхом передбачений підвал або цокольний поверх, що піднімає рівень першого поверху, тому проникнути в квартиру через вікно стає важко. Та й безпеку квартир і загальнобудинкового майна - це скоріше не питання архітектури, це питання грамотного управління.
«Сучасні житлові комплекси будуються з дотриманням усіх нормативів щодо забезпечення безпеки їх мешканців, - запевняє Лариса Швецова, генеральний директор компанії ТОВ« Рівер Парк ». - Тому будь-які міркування про великих або менших ризиках, пов'язаних з проживанням на нижніх або верхніх поверхах засновані на суб'єктивних оцінках. Так, якщо ви боїтеся висоти, в квартирі на останньому поверсі висотного будинку ви явно будете відчувати себе некомфортно. Те ж можна сказати і про тих клієнтів, які постраждали в минулому від рук «форточники» - такі покупці навіть не подивляться в сторону житла на першому поверсі ».
У кожного будинку та поверху свої особливості, але, як і всюди, існує золота середина. У висотному комплексі «золотою серединою» (ідеальною зоною для проживання) прийнято вважати 6-10 поверх. На цьому рівні менше чутні вуличні шуми, багато світла. Також в разі поломки ліфта мешканцям не доведеться випробовувати надмірні фізичні навантаження при підйомі на поверх. Крім того, нерідко у таких квартир хороші видові характеристики.
Якщо говорити про те, наскільки висота поверху впливає на здоров'я людини, то люди, у яких проблеми з тиском, вважають за краще поверхи нижче - з 1 по 4 поверх, вважаючи, що в нижніх поверхах повітря більше, та й треба бути ближче до землі. Хоча на думку деяких вчених, краще вибирати квартири з 7 по 11 поверх, так як тут в вікна не потрапляє первинна пил, що піднімається з асфальту, і не залітають частинки бруду, які вітром переносяться в верхні шари повітря і концентруються вище 11 поверху. Але це всього лише одна з точок зору ...