У договорах оренди приміщень (складських, офісних, гаражних), як правило, фіксуються всі основні умови: по площі приміщення, його обладнання різною технікою і пристроями, підключення до електричних мереж, водопостачання, каналізації. Проте непоодинокі випадки, коли отримане майно не задовольняє орендаря. У яких випадках можна говорити про недоліки орендованої нерухомості, допущених з вини орендодавця, які дозволяють орендарю відмовитися від перерахування орендної плати? Відповідь можна знайти в арбітражній практиці.
При передачі майна з недоліками, повністю перешкоджають його використанню, орендар може відмовитися від оплати оренди. Таке правило закріплено ст. 612 ГК РФ.
Аналіз судової практики показує, що суди дуже уважно ставляться до формулювань договору оренди.
Тому, якщо в ньому вказано призначення орендованого приміщення, передача майна, яке орендар не може використовувати за цим призначенням, є істотним порушенням договору.
В іншій справі, розглянутому ВАС РФ, сторони уклали договір оренди приміщення - об'єкта цивільної оборони.
Орендар планував використовувати приміщення в якості магазину, що було закріплено в договорі. Після передачі приміщення з'ясувалося, що для обладнання сайту необхідна функція реконструювати приміщення. Але подібні дії щодо об'єктів цивільної оборони заборонені.
Разом з тим, якщо орендар був попереджений про недоліки переданого в оренду майна, він вже не може послатися на те, що майно непридатне для цілей, зазначених у договорі оренди.
Устаткування і його працездатність
Договір буде відправною точкою і в суперечках, що стосуються наявності або відсутності в орендованому приміщенні обладнання і його працездатності.
Коли в договорі сторони прямо не зафіксували той факт, що приміщення передається орендарю разом з обладнанням, його демонтаж орендодавцем або відключення не буде підставою для звільнення орендаря від плати.
Світло і комунальні послуги
Раз вже ми частково торкнулися теми підключення приміщень до електромереж, то зупинимося на цьому питанні докладніше.
Якщо ж за договором було передано приміщення, підключений до мереж електро-, тепло- і водопостачання, припинення надання цих комунальних послуг суди визнають обставиною, що робить неможливим використання приміщення за призначенням. Тобто недоліком, що дозволяє орендарю відмовитися від виконання договору оренди.
Зокрема, саме таке рішення прийняв ФАС Волго-Вятського округу, встановивши, що орендодавець відключив передане в оренду приміщення від комунальних мереж. В результаті в орендовані приміщення припинилася подача води і тепла, було відключено електрику. Це призвело до того, що у орендаря перестало працювати холодильне обладнання, був закритий доступ до санітарного вузла, показники мікроклімату виробничих приміщень та приміщень для покупців не відповідали гігієнічним вимогам. Дані обставини унеможливили використання приміщення в якості торгового, як це передбачалося в договорі оренди.
Повідомити і довести
Як повинен поступити орендар, який знайшов в отриманому майні недоліки?
Коли ж недоліки носять прихований характер, саме на орендаря лежить обов'язок довести цей факт.
Згідно п. 2 ст. 612 ГК РФ орендар зобов'язаний провести належну приймання майна, переданого за договором оренди.
При цьому мова йде про звичайну уважною перевірці (огляді) одержуваного в оренду майна.
Про всі виявлені в процесі експлуатації недоліки обов'язково треба письмово повідомити орендодавця.
Зверніть увагу: суди вважають, що відсутність такого повідомлення позбавляє орендаря права на відшкодування вартості робіт по самостійному усуненню недоліків.