3. Біржовий і позабіржовий.
4. Традиційний і комп'ютеризований
Первинний ринок в Росії формується за рахунок приватизації державних і муніципальних підприємств, земельних ділянок, будівель і приміщень і речових х прав. Він забезпечує передачу нерухомого майна в економічний оборот. Усі наступні угоди носять вторинний характер, так як пов'язані з перепродажем або з іншими формами переходу надійшли на ринок об'єктів від одного власника до іншого.
Організований ринок. це господарський оборот нерухомого майна та прав на неї в суворій відповідності до чинного законодавства за участю ліцензованих професійних посередників. Цей ринок гарантує юридичну чистоту угод і захист прав їх учасників. Неорганізований (вуличний) ринок не завжди забезпечує надійність здійснюваних операцій.
Біржовий ринок. це купівля-продаж об'єктів на біржі нерухомості, на конкурсах та аукціонах, що проводяться фондами державного та муніципального майна, земельними органами, комітетами муніципального житла або спеціально уповноваженими організаціями.
Позабіржовий ринок. це укладення угод за межами біржі. Він може бути організованим і неорганізованим. Організований позабіржовий ринок грунтується переважно на комп'ютерних системах зв'язку ліцензованих ріелторських агентств.
За основною ознакою. увазі об'єктів нерухомості. виділяється не менше восьми специфічних ринків, серед яких загальне значення мають найбільш розвинені ринки земельних ділянок, житлових та нежитлових приміщень. Оскільки земля входить як необхідна складова частина практично в будь-який об'єкт нерухомого майна, трохи докладніше розглянемо структуру ринку земельних ділянок, його сегментування і основні параметри.
Земельна ділянка як складний самостійний вид ринку нерухомості прийнято ділити на відносно однорідні підвиди або різновиди за цільовим призначенням земель, які потім диференціюються по ряду інших ознак (розміром, місцем розташування та ін.).
Наступний компонент земельного ринку. сегмент ринку. особливим чином виділена частина даного виду його, група елементів, що мають певні єдині ознаки (якість земель, відстань від промислових центрів і ін.).
Найбільш вигідний сегмент ринку характеризується:
• високим рівнем поточних або очікуваних продажів;
• високими темпами приросту продажів ділянок;
• швидким оборотом коштів і прийнятною нормою прибутку. Сегментування ринку. один з найважливіших інструментів маркетингу. Від правильності вибору сегмента ринку багато в чому залежить успіх в конкурентній боротьбі.
Існує цілий ряд критеріїв і ознак, за якими можна проводити сегментування ринку землі.
Об'єктами сегментації є покупці, сам товар (земля і учасники ринку), комерційні організації і підприємці.
Ознака сегментування. це фактор, за яким здійснюється виділення сегментів ринку.
Залежно від цілей сегментування в якості ознак можуть бути використані фактори, що характеризують купівельний поведінку фізичних та юридичних осіб, параметри земельних ділянок, економічні показники комерційних організацій. В даний час ріелторські фірми використовують множинну сегментацію, тобто сегментування за кількома ознаками одночасно (багатофакторна модель сегментування).
Види і ознаки сегментування земельного ринку
- статус покупців,
- шукані вигоди,
- статус користувача,
- інтенсивність споживання,
- ступінь прихильності,
- ступінь готовності до сприйняття ділянки,
- ставлення до землі,
- вагомість замовників (великі, дрібні, середні)
Критерій сегментування. це фактор, по якому у оцінюється обґрунтованість вибору того чи іншого сегмента ринку. Найбільш поширені такі критерії: кількісні параметри сегмента, істотність, прибутковість, сумісність сегмента з ринком основних конкурентів, ефективність роботи на обраний сегмент, захищеність обраного сегмента від конкурентів.
Сегментування ринку по товару. по землі. дозволяє виявити, які саме параметри того чи іншого ділянки можуть бути привабливими для покупців. При цьому застосовують такі характеристики земель, як їх якість, віддаленість від промислових центрів (в Москві. Від МКАД), розмір ділянок, інвестиційна привабливість, престижність та ін.
Так, в Підмосков'ї став виділятися на ринку землі ряд сегментів в залежності від рівня якості.
1. Ділянки високої якості? елітні. Їх купують заможні громадяни і великі організації. Сюди відносяться землі престижних західних напрямків в межах 30-кіломет-ровой зони. На таких ділянках найчастіше зводять комфортабельні котеджі для постійного проживання.
2. Ділянки середньої якості цікавлять людей із середніми і порівняно високими доходами. Відстань їх від МКАД варіюється від 10 до 60 км, на таких ділянках будують більш скромні заміські будинки.
Сегментування ринку землі в Підмосков'ї
• Ставлення до землі і природи для вирощування продукції; відпочинку; підприємництва та ін.
Непрестижні та екологічно неблагополучні восточ Цінні та південно-східні райони Москви, а у МКАД. Косино, Жулебіно, розташовані поблизу таких центрів забруднення, як промзони Капотни і Пролетарського району.
Велика диференціація ринку землі спостерігається і за престижністю. Прекрасні в екологічному відношенні землі розташовані на південному заході і заході Підмосков'я, наприклад, берега річки Пахри, уздовж Рублево-Успенського шосе та ін. Непопулярні Казанське напрямок. Непрестижними і непривабливими вважаються землі південного і східного напрямів.
Закономірність впливу віддаленості ділянок від МКАД на їх ціни в загальному виражається такою залежністю. чим далі, тим дешевше.
Наступна ознака сегментації. розміри ділянок. Великі ділянки зазвичай користуються попитом і відповідно вище цінуються лише в престижних районах. У загальному ж випадку ціна одиниці землі в великих масивах значно нижче, ніж дрібних ділянок. При цьому вартість сотки на дрібних і великих ділянках може суттєво відрізнятися в залежності від ряду факторів.
Великий вплив на вартість надає ступінь розвиненості інфраструктури. Ділянки на добре освоєних землевідведення цінуються значно дорожче, ніж на неосвоєних. Різниця між цінами освоєного і незасвоєного ділянок при рівних розмірах буде приблизно дорівнює сумарній величині витрат на розвиток інфраструктури і витрат на управління капіталом ( «вартість часу» на освоєння ділянки).
Важливу роль відіграє і вибір ніші ринку, тобто його невеликої частини, що не тримає або недостатньо використовується конкурентами і чітко окресленим колом покупців.
Ринок житла сегментируется:
за якістю будинків (5-поверхові. панельні, цегляні, блокові; масової забудови.
9-, 12-, 16-, 22-поверхові, в основному панельні; престижні сучасні цегляні та елітні);
за кількістю кімнат (1-, 2- і 3-кімнатні, багатокімнатні квартири), по плануванню (типові, поліпшеного планування);
по районам розміщення (заміські котеджі, будинки та ін.).
Житловий фонд складає більше 20% відтвореного нерухомого майна Росії, а з урахуванням житлових будівель на садових і дачних ділянках. близько 30%. Обсяг інвестицій в житлове будівництво становить приблизно чверть їх загального обсягу, в сфері будівництва та експлуатації житла зайнято близько 13% працюючого населення. Майже 10 млн сімей і одинаків живуть в «комуналках», гуртожитках або орендують площу у приватних осіб, понад 2 млн чоловік проживають в ветхих та аварійних будинках, 5? 6 млн сімей стоять в черзі на поліпшення житлових умов, мільйони людей живуть обмежено. на площі 5 м 2 на людину. Але тільки
1,5? 2% потребують поліпшення житлових умов можуть одноразово сплатити вартість квартири або будинку. За оцінками фахівців, вартість житла не повинна перевищувати
12? 15% річних доходів среднеобеспеченной сім'ї. Якщо така сім'я буде використовувати третю частину своїх доходів на погашення банківського кредиту з відсотками, то викуп квартири займають більше 30 років.
Будинки, що відповідають більшості перерахованих вище вимог, різноманітні: цегляні, монолітні, є навіть панельні. Квартири в елітних будинках можуть бути розташовані на одному або двох рівнях. Кількість поверхів будинків теж різна. 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 поверхів. При цьому можна відзначити характерну особливість. з віддаленням від Центру поверховість зростає. Так само різна за своїм розвитком інфраструктура елітних будинків: в них можуть бути спорткомплекс, служби побуту, басейн, сауна, зимовий сад.
Загальна площа квартири. 120? 150 м 2 і більше, при вході. хол 20 м 2 з маленьким фонтанчиком і акваріумом, два санвузли, кухня-їдальня 15 м 2. гостьова і хазяйська зони в двох рівнях.
Первинний ринок житла формується і функціонує за рахунок двох джерел: продажу муніципальними органами квартир, побудованих за рахунок державних коштів, та продажу громадянами приватизованого житла.
На первинному і вторинному ринках нежитлових приміщень за функціональним призначенням виділяються чотири основних сегменти: виробничих, складських, офісних та торгових об'єктів, загальна характеристика яких базується на обліку місця розташування, площі, якості приміщення, терміну оренди, ціни або орендної плати та інших факторів.
Офісні приміщення утворюють другий (після житла) за розміром сегмент московського ринку нерухомості, па якому попит перевищує пропозицію. Залежно від якісних характеристик офісні приміщення поділяються на чотири класи: А, Б, С, Д.
Офісні приміщення класу Б володіють практично всіма перерахованими вище характеристиками, але з меншим переліком додаткових послуг. Вартість оренди від 700 до 900 дол. За 1 м 2 в рік.
Орендарями офісних приміщень класів А і Б є західні компанії і великі російські фірми.
Основна частина вітчизняних фірм воліє орендувати офісні приміщення більш низької якості, що відносяться до класів С і Д. Перший з них представлений офісами в готелях, пристосованих приміщеннях (НДІ, навчальних закладах та ін.), Розташованих поза центром міста, але на перетині транспортних магістралей, поблизу станцій метро.
Непристосовані приміщення, розташовані поза транспортних розв'язок відносяться до класу Д. Їх безперечна перевага. можливість отримання площі необхідних розмірів за прийнятну плату.
Підприємства як майнові комплекси надходять поки на первинний ринок нерухомості в процесі приватизації державного та муніципального майна.
Ринок незавершеного будівництва утворюється за рахунок муніципальних і приватних об'єктів, не забезпечених фінансовими, матеріальними та трудовими ресурсами. Грунтується він на принципі взаємовигідності. угоди про 50% -му розподілі побудованих площ між інвестором і власником (містом, фірмою).
Котеджне ринок прискорено розвивається в усіх регіонах країни. У Московській області, наприклад, побудовано на площі приблизно 48 тис. Га 160 тис. Котеджів за рахунок приватних інвестицій на умовах: 35% котеджів отримує інвестор, з яких 15% він продає на закритому-тих аукціонах місцевим жителям, 40% по собівартості викуповує Москва, а 10% безоплатно передається місту і області.