Рада Федерації схвалила нову версію 214-ФЗ. Залучення грошей від громадян обставлено таким набором умов, що забудовникам скоро і справді доведеться будувати на позикові кошти, а продавати - тільки готове житло. Правда, вийде дорожче. Зате - ніяких ошуканих пайовиків ... Як ви вважаєте, «долевкі» - благо, зло або вимушений захід? Чи вдасться нам коли-небудь відмовитися від цього способу? (У багатьох країнах про пайове будівництво і знати не знають.) Або тяга до авантюр (в поєднанні з низькими доходами) наполегливо підштовхує нас до «особливому шляху» і в цій сфері?
- Безумовно, «долевкі» - це пережиток, особливо з урахуванням майже тотальної фінансової та юридичної безграмотності населення. Від неї треба йти. Як і на Заході, фінансувати будівництво повинні банки або фонди під гарантії держави. Вважаю, що і бездумну роздачу іпотечних кредитів потрібно припинити, а створити чіткі (і зрозумілі людям) правила їх отримання. Зараз же виходить, що громадяни беруть іпотеку, не розуміючи, як її віддавати. У підсумку вони виявляються у фінансовій ямі, їх виселяють з квартири за несвоєчасні неплатежі та ін.
Я б сказав, що законодавчі нововведення йдуть врозріз з інтересами інвесторів, але в підтримку пайовиків.
- Пайова будівництво - і не раз, але і не зло. Це реальність. І в ній все-таки більше плюсів. Продавати виключно готове житло - це добре, але тоді доведеться докорінно змінювати грошові потоки. При тому, що адже і зараз ніхто не заважає придбати готову квартиру у забудовника. Вони, як правило, є в наявності і після введення будинку. Часи, коли вартість квадратного метра на котловані і в момент передачі в експлуатацію розрізнялася на 35-40%, залишилися в минулому. Зі схемою пайової будівництва погодилися забудовники, фінансисти, покупці. Вона влаштовує всіх. А щоб менше було ошуканих, потрібно просто виконувати вже прийняті закони. Для цього досить і адміністративних ресурсів, і фондів.
- У вашому запитанні міститься і відповідь на нього: будівельний ринок без пайового будівництва - це зовсім інша модель, і не факт, що вона буде життєздатна в нашій країні, з урахуванням середнього рівня доходів населення і кредитних ставок в банках. Навіть сьогодні ринок у нас такий, що забудовники змушені працювати з мінімальною маржею - не більше 10%.
На цьому тлі постійні законодавчі нововведення (які часто ще й приймаються в режимі «бліцкригу», без належного обговорення з професійною спільнотою) б'ють мимо цілі. Хочуть забезпечити гарантії безпеки для пайовиків, а при цьому забудовники, особливо слабкі, втрачають грунт під ногами і ризикують піти з ринку, не добудувавши будинку. Наприклад, внаслідок драконівських пенею за прострочення, що трапилася не з їхньої вини.
Тим часом сьогодні буква закону, що регулює ринок пайового будівництва, і так в достатній мірі гарантує пайовикам цільове використання їхніх коштів. Питання лише в тому, як чітко виконання закону контролюється на практиці. Наприклад, є вимога відокремити фінансові операції по кожному об'єкту, що будується. Воно забороняє перекидати гроші пайовиків на добудову будинку, в якому будуть жити інші. Це ключова річ для захисту їх прав. А багато нововведень, на жаль, надлишкові і мало допомагають тому, щоб убезпечити вкладення громадян. Можливо, замість цього варто було б приділяти більше уваги підвищенню фінансової грамотності людей, стимулювати у них відповідальне ставлення до вкладень в пайове будівництво і до вибору забудовника.
- Не бачу нічого поганого в пайовому будівництві. Проблеми в цьому секторі можна розділити на дві частини: робота фірм- «поганих хлопців», які несподівано зникають з грошима громадян, і весь час ускладнюються «правила гри», які диктує держава. За моїми спостереженнями, частка нечесних гравців не перевищує 10%, центр ваги припадає саме на діяльність чиновників. Створюється враження, що вони всіма силами псують інвестиційний клімат і мріють про той час, коли будувати житло буде держава, а вони його - розподіляти. Тобто нас хочуть загнати в «щасливе» минуле, де люди по 15-20 років стояли в черзі на квартиру. Але, сподіваюся, успіхи таких чиновників - тимчасові.
Анна НЕСТЕРОВА, директор департаменту житлової нерухомості КК «Теорема»:
- Зрозуміло, навіщо ці поправки були прийняті. Влада хотіла показати, що вони піклуються про громадян. Але, швидше за все, ефект від подібних нововведень буде зворотним. Нерухомість подорожчає, та й пайового будівництва як такого може не залишитися. Звичайно, прямо завтра квартири не перестануть продавати, але вже років через три купувати по ДДУ буде нічого. З такими правилами забудовникам буде простіше спочатку побудувати будинок, а продавати квартири вже після введення в експлуатацію. Це все дуже сумно. Нові правила сильно вдарять як по забудовникам, яких може стати рази в два менше, так і по пайовикам. Фактично влада позбавляє людей вибору, забуваючи про те, що, коли людина купує квартиру по ДДУ, він розуміє ризики і готовий їх прийняти, щоб придбати нерухомість за нижчою ціною. Громадяни тому і стають пайовиками, що вони не хочуть або не можуть купити квартиру в готовому будинку. Я сподіваюся, що найближчим часом в закон все-таки внесуть поправки.
- Я не вважаю, що «долевкі» - особливий шлях. У країнах колишнього соцтабору продовжує функціонувати система споживчих кооперативів по будівництву житла. Люди готові ризикувати, беручи участь в такій схемі, саме щоб заощадити.
Житло, що будується завжди обходиться дешевше, а значить, цей шлях має право на життя і буде відтворюватися.
Я вважаю, що це благо, як і будь-яка багатоукладність. Ми вже жили в системі «прокрустове ложе».
Вибір, придбати нове житло без ризиків, але дорожче, або будується за допомогою різних схем - це така ж частина свободи, як вибір місця проживання та інших важливих для людини сфер.
- Пайова участь повинно залишитися. Просто держава не хоче виконувати свою роботу. Тому воно перекладає все на плечі громадян. Зараз завдяки пайовій участі вони можуть купити квартиру значно дешевше, але у них цю можливість забирають. Це неправильний шлях. Це говорить про слабкість як законодавчої, так і виконавчої влади.
Схема пайової участі вимагає нормального регулювання. Я консультував, напевно, вже тисячі людей - ні разу не порекомендував об'єкт або компанію, які зіткнулися б з серйозними проблемами. Просто повинна бути відповідальність влади за те, що вони надають об'єкти тій чи іншій фірмі. Допомогла б і нормальна система страхування. У будь-якому проекті повинно бути поручительство засновника. Наприклад, кредити банки надають тільки з поручительством, а державну землю - просто так, якимось компаніям-«одностройкам». А тепер створювати такі фірмочки стане обов'язком забудовників. Тобто навіть великі холдинги, які мають ім'я і репутацію, повинні будуть розділити бізнес і створювати «одностройкі». Це повне неподобство.
- І складний, і простий питання. Гроші пайовиків в даному контексті і в наших економічних умовах - найдешевший інструмент залучення інвестицій. І напевно, найефективніший засіб підтримки будівельного комплексу. Адже уряд у важкі часи субсидіювала саме іпотеку на первинному ринку. Воно розуміло, що підтримка галузі безпосередньо пов'язана із залученням грошей громадян - це очевидно. Виходить, що, з одного боку, держава стимулює пайове будівництво за допомогою іпотеки, а з іншого - «закручує гайки», зупиняючи або припиняючи розвиток «долевкі».
Хоча, напевно, від залучення грошей пайовиків не позбутися зовсім. Як би ця схема не називалася, яких би форм не набувала, але вона залишиться, поки буде економічно ефективною. Сумлінні компанії виконають всі умови. А ось шахраї, з якими, власне, і йде боротьба, знайдуть десяток способів використовувати ці гроші.