Обмін нерухомості, по суті, є найбільш простим і зручним способом поліпшення (зміни) житлових умов, оскільки угода передбачає швидкий переїзд на нове місце проживання, позбавляючи учасників угоди від клопоту. У даній статті експертами порталу RealtyPress.ru розглядаються різні способи квартирного обміну, а також наданий список документів, які необхідно підготувати для майбутньої операції.
Цілі і засоби
Існує цілий ряд причин, що спонукають громадян змінювати звичне місце проживання, обмінювати власне житло, відповідно, є не один, а кілька способів обміну нерухомого майна, кожен з яких має свої переваги, а також свої недоліки:
Найчастіше необхідність обміну житла виникає при бажанні власника поліпшити житлові умови, іншими словами - потрібно розширити житлоплощу (через поповнення сімейства або в міру зростання потреб, претензій до рівня комфорту) або змінити район проживання на «більш привабливий»;
У практиці сучасних ріелторів зустрічаються клієнти, які хотіли б здійснити обмін з метою поправити своє матеріальне становище - при обміні просторої квартири на більш скромне житло можна отримати доплату і зберегти місце для проживання. У свою чергу, можливість «обміняти квартиру на більшу з доплатою» - саме те, що необхідно громадянам, які бажають поліпшити свої житлові умови;
Крім того, завжди є охочі, які хочуть здійснити обмін великої квартири на дві квартири меншого формату. У цьому випадку мова, найчастіше, йде про поділ спадщини або про роз'їзді - при розлученні члени сім'ї ділять спільну житлоплощу і переїжджають жити в окремі квартири.
При розміні багато що залежить від місця розташування і стану квартири, наприклад, невелику квартиру в центральному районі столиці цілком можна обміняти на досить простору житлоплощу, що знаходиться на певній відстані від центру. Причому, присутній ймовірність того, що власнику квартири в центрі не доведеться вносити додаткову плату.
Варіанти проведення обміну нерухомості
Операція обміну нерухомості була найбільш поширеною за радянських часів, рівноцінний обмін квартир практикувався досить часто, особливо при необхідності переїзду в інше місто. Переїзд був викликаний, як правило, зміною життєвих обставин, місця роботи, і міжміський обмін квартир рятував громадян від необхідності пошуку покупця в своєму місті, а потім від пошуку квартири на новому місці.
В реаліях сучасного ринку нерухомості при розгляді питання про те, як зробити обмін квартирами, обговорюються всього три варіанти. Це обмін через купівлю / продаж, прямий обмін однієї квартири на іншу, альтернативна операція.
Перший варіант є найбільш простим і, при достатній кількості досвіду роботи з нерухомістю у власника квартири, це спосіб дозволяє уникнути залучення професійного ріелтора. Процес обміну, фактично, розділяється на дві операції - спочатку власник підшукує покупця на свою квартиру, одночасно знаходячи житлоплощу, яка відповідала б його претензіями.
Другий варіант - прямий обмін, досить непроста операція, що вимагає від ріелтора наявності досвіду. Операція дає можливість помінятися приватизованими квартирами, а також - зробити обмін неприватизованих квартир. Складність цього способу полягає в тому, що власників, що бажають здійснити обмін, значно менше, ніж бажаючих просто продати свою квартиру. Це значно звужує вибір для кожної зі сторін угоди, адже необхідно зробити так, щоб пропоновані умови підходили всім.
Третій варіант - альтернативна операція, такі операції, як правило, проводяться ріелторами і дозволяють знизити фінансові ризики для учасників угоди. Альтернативний обмін передбачає отримання авансу від покупця квартири, ці кошти в свою чергу вносяться за житло, яке передбачається купити. Таким чином, учасники угоди фіксують ціну, а також підтверджують серйозність своїх намірів, оскільки після авансу відмовитися від угоди вкрай важко.
У разі, коли власник продає квартиру з тим, щоб відразу ж придбати нову житлоплощу, виникають деякі ризики - раптовий скачок цін (після продажу) може завадити покупці або ж власник квартири, яку передбачалося купити на виручені гроші, може просто передумати її продавати. В результаті - квартира продана, і жити її колишньому власникові поки ніде, а виручених грошей не вистачає на покупку «квартири мрії». Альтернативний обмін дозволяє уникнути цих ризиків і провести операцію максимально швидко.
Угода «trade-in»
Розглядаючи різні варіанти обміну квартир, не можна не відзначити досить цікаву схему, яку вперше стали практикувати столичні девелопери. Це схема «trade-in», яка передбачає швидкий переїзд в квартиру новобудови, при цьому в рахунок оплати приймається стара квартира. Подібний спосіб обміну часто пропонується московськими агентствами нерухомості і є досить затребуваним, оскільки угода займає вкрай небагато часу - від початку її оформлення до здійснення переїзду необхідно близько трьох днів.
Незважаючи на те, що операції з квартирами вторинного ринку за чисельністю перевершують угоди знову квартирами, все більше громадян бажають переїхати в нове житло, і обмін старої квартири на новобудову з кожним роком практикується все частіше.
Обмін з доплатою засобами «материнського капіталу»
При обміні квартири можна використовувати не тільки власні кошти, а й «материнський капітал» - кошти, які виплачуються державою при народженні дитини. Обмін квартири з доплатою материнським капіталом вже давно не є екзотичним видом угод з нерухомістю, подібну послугу пропонують практично всі великі ріелторські агентства. Однак слід пам'ятати, що «материнський капітал» в цьому випадку можна використовувати лише після досягнення дитиною трирічного віку.
Обмін іпотечного житла
Ще одним різновидом обміну можна вважати обмін іпотечного житла, тобто - квартир, придбаних із залученням іпотечного кредиту. Питання про те, чи можна обміняти квартиру що знаходиться в іпотеці, піднімається досить часто, оскільки значна частка житла купується за кредитні гроші. При проведенні даної операції потрібне схвалення, а також безпосередню участь банку, яким було видано кредит. Технічно відбувається наступне: одночасно полягають два договори - продажу і покупки, при продажу покупець виплачує борг продавця перед банком або приймає на себе боргові зобов'язання (на що банки йдуть неохоче). Разом з переоформленням квартири, що купується банк накладає обтяження, що не дозволяє здійснити новому власнику продаж нерухомості до повної виплати боргу.
Обмін муніципальної квартири на приватизовану
В даний момент далеко не вся житлова нерухомість знаходиться в приватному володінні, досить багато квартир в міському житловому фонді є муніципальною власністю. Однак той, факт, що житло належить місту, зовсім не означає, що проживають в цій квартирі не можуть претендувати на поліпшення житлових умов, і єдиним способом, що дозволяє розширити житлоплощу (або змінити район), є все той же обмін.
Якщо власники приватизованих квартир можуть вибирати спосіб обміну серед способів, перерахованих в даній статті (використовувати договір обміну квартири з доплатою, договір продажу, договір міни), то для проживаючих в муніципальному житлі все трохи інакше. Щоб помінятися неприватизованими квартирами, підійде тільки договір міни, а якщо необхідно обміняти муніципальну квартиру на приватизовану іншим способом, потрібно її спершу приватизувати.
Податок при обміні квартири
Ще одним аспектом квартирного обміну є оподаткування. Податковий Кодекс ніяк не регламентує оплату податку при укладанні прямого обміну, але Цивільний Кодекс (ст. 567) визначає, що до договору міни застосовуються ті ж правила оподаткування, що і в разі укладення договору купівлі-продажу.
Тобто, сторона, яка передає права власності на квартиру, визнається продавцем, протилежна сторона, в свою чергу, визнається покупцем. При цьому передбачається, що оплата за кожну з квартир, здійснюється в натуральній формі за вартістю, відображеної в договорі міни. Крім того, податок при обміні квартири не стягується, якщо обмінюється квартира належить її власнику більше трьох років.
Документи, необхідні при обміні квартири
Для того щоб обміняти квартиру (втім, це також відноситься і до продажу нерухомості), власнику необхідно зібрати наступні документи:
- · # 8203; Правовстановлюючі документи, які визначають належність квартири;
- · # 8203; Кадастровий паспорт приміщення;
- · # 8203; Виписка з будинкової книги та копія фінансового особового рахунку;
- · # 8203; Документ, який встановлює оціночну вартість квартири (необхідно провести оцінку нерухомості);
- · # 8203; Документа, що засвідчують особу учасників угоди (паспорта і свідоцтва про народження).
Також будуть потрібні документи, які дозволяють упевнитися, що на заваді для проведення операції не виявиться порушення прав третіх осіб:
Свідоцтва учасників угоди про укладення та / або розірвання шлюбу. Якщо нерухомість була придбана в період шлюбу, для проведення операції необхідна письмова згода чоловіка / дружини. Крім того, згода необхідна також в тому випадку, якщо шлюб вже розірваний, оскільки майно, придбане в шлюбі, вважається спільним, і права на нього в рівній мірі належать обом подружжю;
Довідка з відділу опіки та піклування неповнолітніх. Документ необхідний, якщо укладаються угоди з нерухомим майном, де проживають неповнолітні (прописані або мають частки).
висновок
На підставі відомостей, викладених у цій статті, фахівці порталу RealtyPress.ru хотіли б відзначити, що угоди, метою яких є обмін одного об'єкта нерухомості на інший, є більш складними, ніж, наприклад, процедура купівлі-продажу квартири. Тому для того, щоб уникнути ризиків, пов'язаних з втратою часу, а також іншими неприємностями, які бажають обміняти житло рекомендується самостійно готувати угоду тільки при наявності достатнього досвіду. В даному випадку залучення грамотного ріелтора допоможе заощадити час і нерви.
Крім того, фахівець, який працює в агентстві нерухомості, здатний забезпечити професійний підхід до перевірки документів. А це дуже важливо, адже мова йде про угоду з нерухомістю вторинного ринку - квартира цілком могла поміняти кількох власників, що підвищує ризик визнання угоди недійсною в результаті можливого порушення чиїхось прав.