Обтяження як спосіб захисту нерухомості

Нерухоме майно, як будівлі, так і земельні ділянки, часто стає об'єктом атаки з боку агресорів, мисливців за чужою власністю.
Обтяження майна може виступати одним із способів захисту власної нерухомості
Для запобігання захопленню необхідно заздалегідь про це потурбуватися і прийняти ряд превентивних заходів, ряд заходів, що знижують привабливість нерухомості для загарбника до початку ворожого поглинання.
Обтяження майна якраз і є однією з таких заходів щодо захисту бізнесу від захоплення, одержання контролю над об'єктами нерухомості всупереч волі власника.
Обтяжуючи нерухомість, власник майна тим самим досягає 2 цілей:
1. Ускладнює для агресора сам процес захоплення, змушує робити більше тактичних дій, що змушує його вкладати більше ресурсів в захват і дає переваги власнику в захисті;
2. Знижує ліквідність нерухомості, тим самим, зводячи до мінімуму ризик її поглинання.
Згідно ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» обтяження - це стримують власника умови при здійсненні ним своїх прав. Як обтяжень можуть виступати сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна та інші.
Коли майно обтяжується правами третіх осіб, то вони набувають певні права на майно, хоча і не є його власниками.
Існує три основних способи встановлення обтяження на майно:
1. Волевиявлення власника;
2. Судове рішення;
3. Рішення уповноважених органів.
Перший спосіб є найпоширенішим, оскільки виражається зазвичай в договорі. Відповідно в цьому випадку ініціатором обтяжливих відносин виступає сам власник.
Акт суду, як спосіб встановлення обтяження на майно, зустрічається рідше. У сенсі захисту такої спосіб можна використовувати, як «добавку» до обтяження. Якщо майно знаходиться, наприклад, в заставі, можна звернутися в суд до свого ж дружньому заставодержателя і встановити факт застави. Загарбникові в такому випадку доведеться потім не просто розбивати договір застави, а й рішення суду, яке буде створювати преюдицію.
Досить часте підставу для встановлення обтяження на майно - це рішення уповноважених органів. Прикладом такого акта може бути накладення арешту на нерухоме майно, коли фактичним його власником уже став загарбник. Це дасть зайвий час власнику для оскарження незаконних дій агресора, не боячись перепродажу його нерухомості.
Найбільш поширеними видами обтяження з метою захисту майна є: довірче управління майном, оренда і застава. Здавати в оренду, заставу або довірче управління майно, або іншим шляхом обтяжувати власність необхідно за допомогою дружньої компанії, підконтрольній власнику і часто їм же і створеної. Інакше ніякого сенсу в обтяження як в способі захисту нерухомості не буде.

1. Довірче управління майном
Правове регулювання даного виду обтяження здійснюється главою 53 Цивільного кодексу РФ.
Довірче управління майном укладається в тому, що одна сторона передає іншій майно на певний термін в довірче управління, яка в свою чергу здійснює управління цим майном.
Договір довірчого управління повинен бути укладений у формі, передбаченої для договору продажу нерухомості і підлягає державній реєстрації. Що в свою чергу зміцнює захист нерухомості власника, тому що таким договором не можна просто обмінятися по факсу або по електронній пошті, як часто роблять підприємства з великим оборотом продукції. Такий договір повинен бути тільки в оригіналі, складений за всіма правилами. Також запис про обтяження вноситься до реєстру прав, змушуючи загарбника в майбутньому докладати зусилля, спрямовані на виключення цього запису з реєстру.
Позитивні сторони довірчого управління:
1) звернення стягнення за боргами власника на майно, передане їм в довірче управління, не допускається, за винятком ситуації банкрутства;
2) у разі планованого захоплення власності договір довірчого управління складно «розбити», тому що припинення даного виду договору чітко регламентовано ст.1024 ЦК РФ.
Однак в довірче управління майном є і мінуси:
1) довірчий керуючий здійснює повноваження власника щодо майна, переданого в його довірче управління. Отже, існує додатковий ризик, що при захоплення нерухомості на неї чинитимуть тиск або спробують переманити на свою сторону.
2) відбувається відокремлення майна, переданого за договором довірчого управління, що ускладнює реалізацію власником прав щодо майна.
3) полягає він на строк до п'яти років, тобто через п'ять років потрібно буде пролонгувати договір, знову повертаючись до цього питання.
Підводячи загальний підсумок, ця схема проста в застосуванні, реалізується без великих витрат часу і коштів.

2. Застава (іпотека)
Правове регулювання даного виду обтяження здійснюється ст. 334-358 ГК РФ і ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Суть заставного зобов'язання полягає в наступному: кредитор при невиконанні чи неналежному виконанні забезпеченого заставою зобов'язання має право отримати задоволення з вартості закладеного майна.
Договір про заставу укладається в письмовій формі і підлягає державній реєстрації, що, як зазначалося вище, також важливо для захисту.
Великою перевагою, в порівнянні з іншими способами обтяження нерухомості, такими як оренда і довірче управління, даного обтяження є те, що майно залишається у заставодавця не просто фактично, а й юридично.
Заставодержатель повинен бути також номінальною персоною, що проходить в угоді тільки на папері, інакше в стратегії захоплення він зможе виступати самостійним гравцем, що лише підвищує ризики власника.
Недосконалість застави в тому, що цей спосіб забезпечення виконання зобов'язання встановлюється для забезпечення виконання зобов'язання, наприклад, за кредитним договором або договором позики, тобто схема реалізація даного способу захисту складніше, ніж інші види обтяження, так як треба придумувати початкове зобов'язання, яке і забезпечується заставою.
Два наступних способу обтяження і захисту від захоплення є комбінованими.

3. Наступна застава
Майно, що перебуває в заставі, можна здати в наступний заставу. Даний спосіб регулюється статтею 342 ГК РФ.

Він створює подвійний захист власності від захоплення. Але для реалізації даної схеми доведеться задіяти більше ресурсів (трудових, фінансових, часових), ніж в інших варіантах обтяження.

4. Довірче управління майном, обтяженим заставою
Статтею 1019 ЦК України передбачено право передачі закладеного майна в довірче управління. Це ще одна можливість подвійного захисту від захоплення нерухомості агресорами.

У минулому році був гучний випадок, пов'язаний зі спробою захоплення майна ЗАТ.
Як тільки виникли спроби захоплення нерухомості з боку зовнішнього агресора, ЗАТ обтяжило власність заставними зобов'язаннями, а потім передало цю нерухомість в довірче управління третій особі на підконтрольну компанію.
Таким чином, ускладнилася і сама стратегія захоплення, що зробило його невигідним.

5. Оренда
З ст. 606 і п. 2 ст. 615 ГК РФ, а також з пунктів 5 і 6 ст. 22 ЗК РФ слід, що за договором оренди орендодавець передає орендарю майно не тільки у тимчасове володіння або користування, а й у тимчасове розпорядження.
Договір оренди нерухомості укладається у письмовій формі у вигляді одного документа, підписаного сторонами, підлягає державній реєстрації (якщо термін оренди будівлі або споруди перевищує 1 рік і він не безстроковий).
Договір оренди супроводжується передачею орендованого майна, що є недоліком цього способу захисту нерухомості, тому що ускладнює здійснення прав власника. Однак це знову ж несуттєвий недолік, так як оскільки орендар номінальний, то фактично нерухомістю користується власник. Але наявність додаткових документів і юридичних осіб може в певний момент зіграти на руку агресору.
Можна здати вже орендоване майно в суборенду, а орендні права в заставу або внести їх в якості внеску до статутного капіталу юридичної особи. Це створить додаткові загороджувальні бар'єри при входженні загарбника на підприємство.
Мінус даного обтяження полягає в тому, що Цивільний кодекс передбачає достатньо підстав, щоб розірвати угоду або визнати її недійсною.

6. Оренда закладеної нерухомості
Ще один подвійний спосіб захисту власності від посягань з боку передбачений статтею 613 ЦК РФ. Сутність даного обтяження полягає в тому, що власник майна, наприклад, будівлі, обтяжує його заставою, а потім здає ще здає в оренду.

Таким чином, одним з найбільш надійних способів обтяження нерухомості, які гарантують захист власності, є застава і похідні від нього варіанти.

Однак потрібно враховувати те, що недружні захоплення нерухомості в Росії вже не рідкість і особливо вони небезпечні тим, що здійснюють їх висококваліфіковані фахівці, здатні придумати самі незвичайні лінії захоплення.
Тому, підписуючи договори, ведучи документообіг в компанії, укладаючи контракти, необхідно зробити все можливе для запобігання подібних спроб, в тому числі вдаючись і до аутсортингу, ніж компенсуються ризики внутрішньої роботи підприємства.