Оформлення права власності на об'єкти незавершеного будівництва

В даний час часто виникають спори про право власності на об'єкт незавершеного будівництва. Так як закон не розкриває поняття «недобуд», це тягне за собою виникнення ряду спірних моментів. Основних питань два: хто має право претендувати на об'єкт незавершеного будівництва та що саме є цим об'єктом?

Отримати право власності на квартиру або будинок, що знаходяться в стадії незавершеного будівництва можна в разі, якщо об'єкт відповідає всім характеристикам ст. 130 ГК РФ, а саме, не може бути переміщений без шкоди для призначення з місця на місце і бути пов'язаний з землею. Основні етапи будівництва повинні бути завершені, тільки тоді будова підлягає ідентифікації як об'єкт нерухомості.

Якщо між вами і забудовником було укладено договір про інвестування, він може служити підставою для визнання права власності. Але, так як в законі про пайове будівництво є пряма вказівка, що квартири можуть бути передані у власність пайовикам тільки після введення будинку в експлуатацію, виникає протиріччя, що не дозволяє оформити право власності на об'єкт незавершеного будівництва.

Поки недобуд є об'єктом договору будівельного підряду, будь-які угоди з ним будуть вважатися незаконними. Як же бути, якщо компанія-забудовник заморозила будівництво або збанкрутувала? Щоб вас визнали власником вам будуть потрібні послуги досвідченого юриста.

Згідно ст. 219 і 130 ГК РФ, а також на підставі ст. 25 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» № 122-ФЗ від 21.07.97 р право на об'єкт незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації. Для оформлення права власності вам обов'язково будуть потрібні наступні документи:

опис об'єкта будівництва і проектна документація;
дозвіл на будівництво;
документи про право на земельну ділянку.

Якщо документи на земельну ділянку оформлені неналежним чином, це може стати підставою для відмови в реєстрації права власності, ст. 222 ГК РФ визнає нерухоме майно, побудоване на земельній ділянці без належного оформлення самовільно побудовою. Буде потрібно також проектно-дозвільну документацію на об'єкт будівництва, в її відсутність реєстрація права власності на недобудову не відбудуться.

При укладенні договору купівлі-продажу або інвестування зверніть увагу на пункти договору, що відображають основні характеристики, місце розташування і ціну об'єкта (істотні умови), інакше згодом договір може бути визнаний недійсним, в оформленні прав власності на «недобудову» буде відмовлено. Відповідно до ст. 25.1. ФЗ-122 договір пайової участі (інвестування) повинен бути зареєстрований в Єдиному державному реєстрі прав. Тільки в цьому випадку (ст. 218 ЦК України) недобудований об'єкт може бути предметом угоди.

Оформлення права власності на об'єкт незавершеного будівництва потребують також:

отримання техпаспорта в БТІ;
наявності документа, що підтверджує призупинення будівництва (акт консервації, акт призупинення);
кадастрового плану земельної ділянки або плану його кордонів;
наявності правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності або оренди на земельну ділянку.

Ви бачите, що оформлення права власності на об'єкт незавершеного будівництва справа клопітка і трудомістка. Щоб здійснити задумане, вам буде потрібна допомога кваліфікованого юриста, в іншому випадку можна втратити вкладені в недобуд гроші.