Операції з нерухомістю, в яких беруть участь неповнолітні, вважаються мало не найскладнішими. Діти, як і дорослі, можуть бути власниками нерухомого майна. А отже, розпоряджатися їм: продавати, купувати, обмінювати.
Згідно ст.ст. 26, 28 Цивільного Кодексу Російської Федерації неповнолітні діляться на малолітніх, яким ще немає 14 років, і неповнолітніх у віці від 14 до 18 років.
Від імені малолітньої дитини (до 14 років) в угоді завжди діють їхні батьки або інші законні представники.
Неповнолітні у віці від 14 до 18 років, найбільш вільними в укладенні угод на відміну від неповнолітніх дітей до 14 років. Вони самостійно їх здійснюють, розписуються в документах і т.д. Але роблять це із застереженням, що всі дії відбуваються за письмовою згодою батьків або ж інших законних представників. При цьому з 14 років дитина може брати участь в угодах, тільки якщо має на руках паспорт (і свідоцтво про народження).
Необхідно звернути увагу на наступне: якщо квартира або частка в квартирі належить неповнолітньому, то для продажу власності, що належить дитині у віці від 14 до 18 років, необхідне схвалення угоди від законного представника. У свою чергу, законний представник дитини може дати свою згоду на продаж тільки з попередньої письмової згоди органу опіки та піклування. Для того щоб продати квартиру, яка є власністю дитини у віці до 14 років, також необхідно отримати згоду органу опіки.
Для державної реєстрації договору купівлі - продажу житлового приміщення від імені дитини до 14 років підписує законний представник, який також повинен підписувати заяву про державну реєстрацію та подати інші необхідні документи на реєстрацію.
Якщо ж дитині від 14 до 18 років, то він підписує договір і подає документи на реєстрацію самостійно.
Відповідно до ст. 17 ФЗ № 122 «Про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно та угод з ним» на державну реєстрацію необхідно надавати наступний перелік документів:
- документи, що засвідчують особу (паспорт для осіб, які досягли 14 років, свідоцтво про народження для осіб від 14 до 18 років, документи, що підтверджують повноваження опікунів і піклувальників, і т.д.);
- квитанція про сплату державного мита;
- договір купівлі-продажу;
- правовстановлюючі документи на квартиру;
- дозвіл органу опіки та піклування на розпорядження законними представниками майном осіб, які не досягли 14 років;
- письмову згоду батьків, усиновителів або піклувальника на вчинення правочину неповнолітньою у віці від 14 до 18 років;
- дозвіл органів опіки та піклування на дачу законним представникам згоди неповнолітнім у віці від 14 до 18 років на розпорядження майном;
- документ, що підтверджує право особи віком від 14 до 18 років розпоряджатися майном без згоди законних представників (рішення органу опіки та піклування або рішення суду про визнання неповнолітнього повністю дієздатним (емансиповані), свідоцтво про укладення шлюбу неповнолітнім;
- договір про передачу дитини на виховання в прийомну сім'ю, укладений органом опіки та піклування і прийомними батьками.
Згода органів опіки необхідно і на такі угоди з майном неповнолітнього як:
- дарування нерухомого майна, власником якого є неповнолітній;
- заставу нерухомості, власником якого є неповнолітній;
- здавання під найм або оренду, в безоплатне користування нерухомого майна неповнолітнього;
- обмін майна неповнолітнього;
- відмова від переважної купівлі частки;
- розділ майна неповнолітнього;
- відмова від спадщини;
- виділ частки із майна неповнолітнього;
- інші угоди, що тягнуть за собою зменшення майна неповнолітнього.
Також звертаємо Вашу увагу на те, що слід відрізняти операцію з продажу квартири, де власником є неповнолітній, від продажу квартири, де дитина має лише право користування, тобто не є власником. Якщо дитина не є власником житлового приміщення, то звертатися до органу опіки за дозволом на продаж не треба. Якщо ж у квартирі проживає неповнолітній, який знаходиться під опікою або піклуванням, або дитина, яка залишилася без батьківського піклування, та продажу житлового приміщення позначиться на інтересах дитини, то відчуження можливо за згодою органу опіки.
Спеціаліст-експерт відділу правового забезпечення Д.В. Кузьмін