Оренда житлових приміщень юридичними особами
Олексій Лейба, юрисконсульт ТОВ «Уралводоканал»
Пунктом 2 статті 671 Цивільного кодексу України передбачено, що житлове приміщення надається у володіння та (або) користування юридичним особам тільки на основі договору оренди або іншого договору і тільки для проживання громадян.
Таким чином, до договору оренди житлового приміщення, на відміну від договору найму житлового приміщення, що є самостійним видом договору (глава 35 Цивільного кодексу РФ), застосовуються загальні положення про договір оренди, встановлені в § 1 глави 34 Цивільного кодексу РФ.
Юридичні особи та оренда житла
Поява пункту 2 статті 671 в главі 35 Цивільного кодексу РФ означає неможливість використовувати житлове приміщення не за призначенням (тобто не для проживання громадян). Як випливає з зазначеної норми, договір оренди житлового приміщення являє собою саме різновид оренди, а не найму житлового приміщення.
З правової точки зору між наданням житлового приміщення орендарю - юридичній особі і подальшим наданням житлового приміщення громадянину (наприклад, його співробітникові) повинен існувати ще один договір, за яким орендоване житлове приміщення передається громадянину для проживання (найчастіше це договір найму або положення трудового договору або додаткової угоди до нього), але в будь-якому випадку це не договір суборенди житла.
Як зазначає М. Брагінський, «справжній сенс п. 2 ст. 671 ГК полягає в тому, що юридична особа не може орендувати житлове приміщення «для себе»: використовувати його в якості приміщення для офісу, майстерні, магазину та ін. Тим самим не для проживання громадян. Ніяких інших обмежень відповідна норма не передбачає »1.
На наш погляд, слід погодитися з цим твердженням, але тільки з деякими застереженнями.
Більшість юридичних осіб використовують орендовані житлові приміщення для проживання своїх співробітників, які направляються у відрядження в той чи інший населений пункт. Дуже часто в трудовому договорі з директором підприємства також міститься пункт про те, що роботодавець зобов'язується надати йому житлове приміщення для проживання його самого і членів його сім'ї, а також оплачувати орендну плату і виробляти оплату житлово-комунальних послуг.
Має місце ув'язнення і тристоронніх договорів оренди житлового приміщення, в яких сторонами є власник житла (орендодавець), юридична особа (орендар) і його колега, який має намір там прожівать2.
Точка зору вищих судів РФ на оренду житла. Суб'єктний склад договору оренди житла
Слід мати на увазі, що статути деяких ТСЖ (з метою контролю за здачею в оренду (найм) житлових приміщень або з інших причин) передбачають подальше повідомлення ТСЖ про укладення договорів оренди, що ніяк не впливає на дійсність договору оренди.
Так, в одному з делТСЖ звернулося до арбітражного суду до ІП К.В.С. і ВАТ «ЦОТЕНЕРГО» з позовом про визнання нічтожнимдоговораарендиквартір, посилаючись на статті 168, 170Гражданского кодексу РФ.
Рішенням арбітражного суду Воронезької області в задоволенні позову було відмовлено, у зв'язку з чим ТСЖ звернулося до суду з апеляційною скаргою, вважаючи, що рішення суду прийнято з порушенням норм матеріального права, оскільки угода недійсна як незначна (уявна), адоговор арендифактіческі коли виконувався.
Крім того, позивач посилається на порушення ІП К.В.С. статуту ТСЖ, оскільки згідно з пунктом 4.7 статуту житлові помещеніямогут здаватися членами товариства іншим особам (громадянам) для проживання на основаніідоговораарендис повідомленням про це правління ТСЖ з метою правильного і обгрунтованого нарахування платежів за комунальні послуги.
З урахуванням даних обставин, суд першої інстанції правомірно і обґрунтовано прийшов до висновку про відсутність порушень права позивача, що підлягає захисту.
Що стосується суб'єктного складу договору оренди житла (перш за все нас цікавить сторона орендаря), то також слід погодитися з М. Брагінським про те, що «п. 2 ст. 671 ГК РФ взагалі ніяких обмежень в суб'єктний склад договору оренди житлового приміщення не встановлює. Відповідно на стороні і орендаря, і орендодавця можуть виступати як юридичні особи, так і громадяни. І це в повній мірі відноситься до договорів, укладених після набрання чинності ч. 2 ГК РФ »3.
Дуже часто на боці орендодавця виступають громадяни, зареєстровані як індивідуальних підприємців, що видно з наведеного мною вище судового спору.
Необхідність реєстрації договору оренди житла, укладеного на один рік і більше
Укладаючи договір оренди житлового приміщення з юридичною особою, необхідно пам'ятати, що реєструвати такий договір у Федеральній реєстраційній службі необхідно тільки в разі, якщо він укладений на строк один рік і більше (пункт 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ), на відміну від договору комерційного найму житла.
Досрочноерасторженіе договору оренди житла
З огляду на постійної зміни економічної ситуації в країні (неплатежі, банкрутства організацій, підвищення процентних ставок банків, звернення стягнення на предмет застави і т.п.) актуальними є питання дострокового розірвання договору оренди.
Договір може бути достроково розірваний як з ініціативи орендодавця, так і з ініціативи орендаря.
У статті 619 Цивільного кодексу РФ перераховані підстави, за якими договір може бути розірваний судом на вимогу орендодавця (наприклад, якщо орендар користується майном з порушенням умов договору або більше двох разів поспіль не вносить орендну плату).
Слід пам'ятати, що вимагати дострокового розірвання договору орендодавець має право тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність усунути порушення та виконати зобов'язання в розумний термін. Наведу один приклад.
Згодом позивачка уточнила позовні вимоги, просила судрасторгнутьдоговор арендиі зобов'язати відповідачів ТОВ (.) І А. передати по акту прийому-передачіквартіруі ключі від неї негайно після набрання рішенням законної сили.
Судом першої інстанції позов було задоволено в повному обсязі.
У касаційній скарзі А. просив його скасувати через допущені судом першої інстанції порушень норм матеріального і процесуального права.
Перевіривши матеріали справи в межах доводів касаційної скарги громадянина А. судова колегія обласного суду не знайшла підстав для скасування рішення суду, постановленого відповідно до закону і фактичними обставинами, і вказала наступне.
Відповідно до статті 619Гражданского кодексу РФпо вимогу арендодателядоговорарендиможет бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар більше двох разів поспіль після закінчення установленногодоговоромсрока платежу не вносітаренднуюплату, після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Неналежне виконання відповідачем обов'язку по оплатеаренднойплати рівної розміру плати за житло та комунальні послуги (пункт 3договора оренди), і відповідно порушення ТОВ (.) Суттєвих условійдоговорапослужіло приводом для звернення орендодавця до суду з позовом про досрочномрасторженіі договору.
У касаційній скарзі громадянин А. вказував на те, що будучи субарендатором, він своєчасно і в повному обсязі оплачував комунальні платежі, заборгованість утворилася з вини третьої особи, яка не проживає і не проживав Вквартіре, а тому немає підстав вважати, що їм або ТОВ (.) були порушені істотні условіядоговорааренди.
Як вказала колегія суддів обласного суду, зазначений аргумент не тягне скасування відбувся у справі судового акта, оскільки обставини, при яких утворилася заборгованість по комунальним і, відповідно, аренднимплатежам, не є юридично значущими. Основоположним моментом длярасторженіядоговораарендиявляется невнесення орендарем плати за комунальні послуги, при цьому позивачем був дотриманий досудовий порядок врегулювання спору, передбачений пунктом 8договорааренди.
Згідно зі статтею 620 Цивільного кодексу РФ на вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом, наприклад, якщо майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання (наприклад, якщо будинок буде в терміновому порядку визнаний аварійним , але його жителів нікуди буде розселяти).
Підсумовуючи вищевикладене, слід зазначити наступне.
По-перше, в разі укладення договору оренди житла між фізичною та юридичною особою завжди присутній проста письмова форма договору оренди житлового приміщення (пункт 1 статті 161, пункт 1 статті 609 Цивільного кодексу РФ).
По-друге, будь-який договір оренди передбачає рівноправність сторін - орендаря і орендодавця - як суб'єктів цивільного обороту (це дуже важливий момент), і ніякої додаткової захисту з боку держави насамперед для громадянина-орендодавця немає.
По-четверте, при здачі в оренду житла юридичній особі остання виступає по відношенню до орендодавця (фізичній особі, яка не є індивідуальним підприємцем) податковим агентом, і, таким чином, в силу податкового законодавства зобов'язане утримати у нього і перерахувати до бюджету ПДФО в розмірі 13 % від суми отриманого ним доходу (пункт 1 статті 224, пункт 1 статті 226 Податкового кодексу РФ).
Говорячи простими словами, якщо розмір орендної плати в договорі вказано 15 тис. Рублів на місяць, то власнику житла буде покладатися тільки сума в розмірі 13 050 рублів (15 000 мінус 13%).
Крім того, московська влада останнім часом стурбовані поповненням міського бюджету за рахунок податків від доходів від здачі житлових приміщень і різними способами намагаються переконати таких громадян платити податки.
Брагінський М.І. Витрянский В.В. Указ.соч. С. 658.