Глава 1. Сутність і основні ознаки нерухомості
1.1. Особливості віднесення матеріальних об'єктів
До введення в дію першої частини ГК РФ [5] у вітчизняній економічній теорії та господарській практиці поняття об'єкт нерухомості відсутнє, а використовувалося поняття основні фонди. До основних фондів віднесені предмети виробничого та невиробничого призначення (будівлі, споруди, житлові приміщення, машини, обладнання, дорослий робітник і продуктивна худоба, багаторічні насадження і т. Д.), Які в своїй натуральній формі функціонують і використовуються в народному господарстві протягом ряду років і протягом усього терміну служби не втрачають своєї споживчої форми. Основні фонди (без машин і обладнання) - складова частина нерухомого майна, але це поняття є значно вужчим, оскільки в складі основних фондів не враховується земля. Виведення землі за рамки товарно-грошових відносин привело до трансформації поняття «об'єкт нерухомості» в поняття «основні фонди».
Основні фонди діляться на матеріальні і нематеріальні (рис. 1.1). До матеріальних належать будівлі, споруди, машини і обладнання, житла, транспортні засоби, багаторічні насадження, продуктивну худобу та т. Д. Чи не є основними фондами тимчасові споруди, пристосування і пристрої, витрати на зведення яких відносяться на собівартість будівельно-монтажних робіт в складі накладних витрат. Ця класифікація описує практично всі типові об'єкти основних фондів.
Якщо будівлі примикають один до одного і мають загальну стіну, але кожне з них являє собою самостійне конструктивне ціле, їх вважають окремими об'єктами. Зовнішні прибудови до будівлі, що мають самостійне господарське значення, окремо розташовані будинки котельних, а також надвірні споруди (склади, гаражі, огорожі, сараї, паркани, колодязі та ін.) Є самостійними об'єктами. Вбудовані приміщення, призначення яких інше, ніж призначення будівлі, входять до складу цієї будівлі.
Вбудовані приміщення можуть призначатися для магазинів, їдалень, перукарень, ательє, пунктів прокату, дитячих садків, ясел, відділень зв'язку, банків чи інших організацій.
Мал. 1.1. Основні фонди та їх класифікація
Житло. До нього відносяться будівлі, призначені для постійного проживання, пересувні щитові будиночки, плавучі будинки, інші будівлі (приміщення), що використовуються в якості житла, а також історичні пам'ятники, ідентифіковані в основному як житлові будинки.
Споруди. До них відносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, тунелі, нафтові свердловини, дороги, греблі, естакади і т. Д.) Або для обслуговування населення (стадіони, басейни, споруди міського благоустрою і т. Д .). До складу споруд входять всі пристрої, що становлять з ними єдине ціле. Наприклад, при визначенні відновної вартості очисних споруд до складу об'єкта входять крім самої будівлі насосне обладнання, бункера-відстійники, грязевідстійник, фільтри, нестандартне і електротехнічне обладнання та ін.
Громадські та виробничі будівлі, містобудівні та технологічні споруди розрізняються за видами, типами та проектним рішенням. Багато з них є унікальними. За деякими даними, вже до 1970 р країні існувало понад 5 тис. Видів і типів будівель по місткості, що входять в залежності від призначення в 17 основних груп.
Найбільш високим ступенем організаційної та технічної складності відрізняються промислові комплекси, в яких використання об'єктів нерухомості жорстко підпорядковано вимогам виробничого циклу і технологічного процесу. Цим об'єктам властиві висока енергонапряженності і значна матеріаломісткість. Капіталоємністю відрізняються підземні і наземні містобудівні споруди, виробничі будівлі, цехи паливно-енергетичного і машинобудівного комплексів, будинки культури і відпочинку, театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади і т. Д. Енергоємність характерна для технологічних споруд, виробництва кольорових і чорних металів ; міських споруд, що забезпечують водопостачання, подачу тепла і електроенергії (ТЕЦ).
Багаторічні насадження. До них відносяться (незалежно від віку): плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні та озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, інших науково-дослідних установ і навчальних закладів для науково-дослідних цілей. Об'єктом класифікації даного підрозділу є зелені насадження кожного парку, скверу, саду, вулиці, бульвару, двору, території підприємства і т. П.
Цивільний кодекс Російської Федерації - далі ЦК РФ (ст. 130) - визначає, що до нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку і зміни призначення неможливо . в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомості відносяться і підприємства як майнові комплекси. [6]
Таким чином, відмітною особливістю об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею, що передбачає її значну вартість (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як об'єкти нерухомості). Поза зв'язку з земельними ділянками об'єкти нерухомості втрачають звичайне призначення і знижуються в ціні.
Так, не розглядаються в якості об'єктів нерухомості дерева, вирощувані в спеціальних розплідниках, або будинки, призначені під знос.
За походженням розрізняють об'єкти нерухомості:
- створені природою без участі людини;
- є результатом праці людини;
- створені працею людини, але пов'язані з природною основою настільки, що у відриві від неї функціонувати не можуть.
Однією з форм спільного володіння нерухомістю є правові відносини, зафіксовані в Цивільному кодексі України під назвою «кондомініум».
Одним з неврегульованих в повній мірі залишається питання про віднесення до об'єктів нерухомості предметів, що не мають нерозривний зв'язок із земельною ділянкою, хоча відокремити їх від цієї земельної ділянки досить складно. Мова, зокрема, може йти про статуях вагою в кілька тонн, що не скріплених з фундаментом, або будівлях, установлених на поверхні землі на блоках.
Відзначимо, що деякі види нерухомого майна можуть юридично переходити в рухоме майно. Так, наприклад, ліси і багаторічні насадження за визначенням відносяться до нерухомого майна, а заготовлений ліс - це вже рухоме майно.
Устаткування, розміщене в будівлях і спорудах (опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти, решітки, другі металеві двері та ін.), Відноситься до об'єктів, не пов'язаних із землею. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то в разі угоди по цьому об'єкту слід детально описувати все обладнання, що включається до його складу.
Законом не визначено обов'язковий перелік елементів, що входять до складу підприємства як майнового комплексу.
У практиці господарської діяльності майновий комплекс розглядається як - сукупність що належать одному власнику об'єктів нерухомості, що включають в себе земельну ділянку (або кілька ділянок) з сукупністю функціонально пов'язаних між собою будівель, споруд, передавальних пристроїв, технологічного обладнання і призначених для господарської діяльності.
До складу майнового комплексу, як фактора виробництва відноситься майна, які необхідні для виробничого функціонування, і що належить підприємству матеріальну власність. Крім земельних ділянок, будівель, споруд машини і устаткування, передавальні пристрої, транспорт, господарський інвентар, сировину, вироблені товари; отримані в результаті виробничого процесу доходи, права вимоги, права боргу; а також належну підприємству інтелектуальну власність.
При здійсненні господарської діяльності важливо знати, за якими критеріями майновий комплекс може бути визнаний або не визнана підприємством. Порівняно невелика практика застосування даного інституту не дає відповіді на це питання. Разом з тим становить інтерес висловлене в юридичній літературі думку: Якщо відчужується майновий комплекс придатний для ведення підприємницької діяльності, т. Е. Утворює технологічно єдине ціле, замкнутий виробничий цикл, його слід вважати підприємством, а продаж регулювати нормами параграфа 8 гл. 30 ГК РФ. Всі інші поєднання (комплекси) речей, що не володіють цими властивостями, предмета зазначеного договору не утворюють. Звідси випливає, що для визнання майнового комплексу підприємством він повинен включати елементи, що дозволяють суб'єкту підприємницької діяльності самостійно здійснювати виробництво продукції, виконувати роботи або надавати послуги і тим самим систематично отримувати прибуток. При цьому набір елементів залежить від профілю діяльності, фінансово-економічних, територіальних та інших умов функціонування підприємства.
Підприємство як об'єкт нерухомості, який використовується для підприємницької діяльності, не можна зводити до комплекту обладнання для випуску певної продукції: для перетворення такого комплекту в підприємство необхідно організувати на його основі процес виробництва. Підприємство як об'єкт нерухомості становить єдиний майновий комплекс. що включає не тільки всі види майна, призначені для його діяльності, а й немайнові права. Так, наприклад, часто зустрічаються підприємства, які орендують об'єкти нерухомості, т. Е. До складу підприємства входить майнове право користування об'єктом нерухомості для певної виробничої діяльності.
Отже, до об'єктів нерухомості відносяться найбільш цінні і загальнозначущі об'єкти основних засобів і такі об'єкти нерухомості, як земля і надра, що мають велику економічну і стратегічну значущість для будь-якої держави в усі часи.
Підприємство як об'єкт нерухомості, який використовується для підприємницької діяльності, не можна зводити до комплекту обладнання для випуску певної продукції: для перетворення такого комплекту в підприємство необхідно організувати на його основі процес виробництва. Підприємство як об'єкт нерухомості становить єдиний майновий комплекс. що включає не тільки всі види майна, призначені для його діяльності, а й немайнові права. Так, наприклад, часто зустрічаються підприємства, які орендують об'єкти нерухомості, т. Е. До складу підприємства входить майнове право користування об'єктом нерухомості для певної виробничої діяльності.
Отже, до об'єктів нерухомості відносяться найбільш цінні і загальнозначущі об'єкти основних засобів і такі об'єкти нерухомості, як земля і надра, що мають велику економічну і стратегічну значущість для будь-якої держави в усі часи.