Відповіді Керівника Апарату Комітету ДЕРЖДУМИ Миронова І.Б. на запитання журналу «Голова ТСЖ»
Згідно п.9 ч.1 ст.4 ЖК РФ житлове законодавство регулює відносини з приводу створення та діяльності ЖК і ЖБК, ТСЖ, прав і обов'язків їх членів. Згідно з ч.8 тієї ж статті у разі невідповідності норм житлового законодавства, що містяться в федеральних законах та інших нормативних правових актах РФ, законах та інших нормативних правових актах суб'єктів РФ, нормативних правових актах органів МСУ, положенням ЖК РФ, -застосовуються положення ЖК РФ.
Який з Кодексів ГК РФ або ЖК РФ має пріоритет по відношенню до найменування юридичної особи «Товариство власників нерухомості»?
Податкові органи відмовляються реєструвати зміни до Статутів ТСЖ без подачі одночасного заяви про зміну правової форми ТСЖ на ТСН. При цьому суперечності в ЖК РФ і ГК РФ не дозволяють розробити Статут для об'єднання власників нерухомості в багатоквартирних будинках.
Який вихід Ви бачите з цієї ситуації? Чи можна відкласти виконання закону про внесення до статутів ТСЖ змін про Товаристві власників нерухомості до зняття протиріч, що виникли між ГК РФ і РК РФ з цього питання, а так само до моменту внесення ТСН в «Класифікація організаційно-правових форм»?
3) до споживчим товариствам, житловим, житлово-будівельним і гаражним кооперативам, садівничим, городницьких і дачних споживчим кооперативам, товариствам взаємного страхування, кредитним кооперативам, фондам прокату, сільськогосподарським кооперативам - про споживчі кооперативи (статті 123.2 і 123.3);
6) до товариствам власників житла, садівничим, городницьких і дачних некомерційних товариствам - про товариства власників нерухомості (статті 123.12 - 123.14).
Таким чином, до таких юридичних осіб автоматично повинні бути застосовані правила про відповідні організаційно-правових формах юридичних осіб.
Наводити установчі документи у відповідність з новими правилами ГК РФ необхідно буде тільки в разі потреби внесення будь-яких інших змін в установчі документи юридичних осіб.
У разі, якщо є необхідність внесення до установчих документів інших змін (не пов'язаних з дією нових норм ГК РФ Про юридичних осіб), податкові органи повинні відмовити в реєстрації таких змін без приведення статутів у відповідність з новими правилами ГК РФ.
Відповідно до п.2 ст.123.13 ГК РФ «Спільне майно в багатоквартирному будинку ... належить членам відповідного товариства власників нерухомості на праві спільної часткової власності, якщо інше не передбачено законом».
А відповідно до ст. 36 ЖК РФ «Власникам приміщень в багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно в багатоквартирному будинку ...»
Чи означають поправки в Цивільному кодексі України що з метою збереження свого, гарантованого ст.36 ЖК РФ права на спільне майно в МКД всі власники «автоматично» повинні стати членами ТСН? (Пункт 2 ст. 30 Конституції РФ говорить: «Ніхто не може бути примушений до вступу в будь-яке об'єднання чи перебування в ньому». На цій підставі при «екстреної» перереєстрації ТСЖ в ТСН будуть зруйновані багато нині існуючі ТСЖ в МКД)
Або є інший спосіб збереження права розпорядження спільним майном МКД для власника, який не побажав вступити в члени ТСН?
Згідно з вимогами ЖК РФ, збори власників є правомочним, якщо в ньому взяло участь не менше 50% власників. Відповідно до ЖК РФ ТСЖ створювалося не менше ніж 50% власників в МКД. Поправки в Цивільному кодексі України взагалі не регулюють кількісний склад учасників (засновників) ТСН при його створенні в МКД.
Чи означає це, що власники, які мають менш, ніж 50% голосів можуть створити своє ТСН (наприклад в одному по'езде), і приймати на його загальних зборах рішення, в тому числі що стосуються загального майна МКД, платежів і т.п.
Крім того, у Цивільному кодексі України з'явилася нова глава 9.1, яка регулює порядок проведення зборів цивільно-правової спільноти. Рішення зборів, з яким закон пов'язує цивільно-правові наслідки, породжує правові наслідки, на які рішення зборів направлено, для всіх осіб, що мали право брати участь в цих зборах (учасників юридичної особи, співвласників, кредиторів при банкрутстві та інших - учасників цивільно-правового співтовариства ), а також для інших осіб, якщо це встановлено законом або випливає із суті відносин.
Згідно ст. 181.2 ГК РФ рішення зборів вважається прийнятим, якщо за нього проголосувала більшість учасників зборів і при цьому в зборах брало участь не менше п'ятдесяти відсотків від загального числа учасників відповідного цивільно-правового співтовариства.
Таким чином, протиріч між ГК та РК немає.
Органи житлового нагляду в силу ст.20 ЖК РФ стежили за відповідністю Статутів ТСЖ вимогам ЖК РФ. Поправки в ГК РФ ввели нове поняття - Товариство власників нерухомості. До таких товариствам Закон тепер відносить ТСЖ і СНТ. Але ці два різних об'єднання мають і різні правові основи. Навіть права і обов'язки їх членів сильно відрізняються.
Так, наприклад, по ст.19 ФЗ-66 «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» член СНТ «зобов'язаний брати участь в заходах, що проводяться таким об'єднанням, брати участь в загальних зборах членів такого об'єднання». А ЖК РФ ці питання не поставлені в обов'язок членів ТСЖ. Для членів ТСЖ - це право, а не обов'язок.
Далі. Членом ТСЖ може стати власник приміщення в МКД, а для членства в СНТ бути власником не обов'язково. Багато членів СНТ досі оформляють виділені їм земельні ділянки у власність.
Надалі Житлові інспекції перевірятимуть Статути ТСН. Примірного Статуту ТСН поки немає і не передбачається його твердження найближчим часом.
Які пункти з якого закону в обов'язковому порядку повинні бути внесені до Статуту ТСН, створеного в МКД, -щоб у органу житлового нагляду не залишалося підстав стверджувати, що Статут ТСН не відповідає вимозі закону?
Хто повинен подавати заяву про реєстрацію ТСН: всі засновники або ...?
На відміну від комерційних корпоративних організацій, де склад засновників стабільний, ПІБ і число засновників в ТСН створюваних в житлових будинках буде постійно меняться.Потребуют такі зміни внесення змін до ЕГРЮЛ?
Все йде з точністю до навпаки. Наприклад, в АТ тільки в один день відбуваються тисячі угод купівлі-продажу. У МКД складу власників у порівнянні з АТ надзвичайно стабільний. Фіксація власників здійснюється в ЕГРП при здійсненні операцій (купівлі-продажу, міни, дарування, успадкування, ренти ...)
Яка доля чекає ЖБК, які керують МКД, в яких вже немає членів-пайовиків (кооператорів), а є власники і наймачі житла?
Вони вже давно повинні були припинити існування (ліквідовані), оскільки досягли цілей свого створення і відсутні пайові відносини.