Більшість сучасних новобудов зводиться за індивідуальним проектом. Але незважаючи на різноманіття планувальних рішень, частина покупців прагне змінити внутрішній простір житла, щоб воно ідеально відповідало їхнім потребам і уявленням про комфорт.
Вклавши значні кошти в придбання квартири, майбутні мешканці починають замислюватися про ремонт і облаштування на новому місці задовго до закінчення будівництва. Поки ростуть поверхи, вони опрацьовують варіант планувань, прораховують розташування меблів і побутової техніки, щоб раціонально використовувати кожен сантиметр житлової площі. Одним потрібна гардеробна в спальні, інші хотіли б відгородити куточок під дитячу, - часом стає очевидно, що здійснити свої мрії новосели зможуть, лише внісши більш-менш істотні зміни в наявний проект квартири.
Перепланування є багатоступеневу процедуру, в яку входить розробка нового проекту, збір документації, погодження та, звичайно ж, самі будівельні роботи.
Тим часом, багато хто охоче переклали б ці турботи на плечі забудовника. Адже набагато зручніше в'їхати в нову квартиру і відразу приступити до обробки приміщень, минаючи етап розборки старих перегородок і зведення нових, не кажучи вже про залучення фахівців для створення проекту і спілкування з державними службами.
Безсумнівно, така послуга, як перепланування на етапі будівництва, буде затребувана покупцями новобудов, і, розуміючи це, будівельники йдуть назустріч клієнтам. За словами Михайла Григоровича Зуєва, головного інженера ТОВ «ДОМ-75» Асоціації будівельних підприємств «БЕРЕГ», даний спосіб привабливий для покупця. «Якщо поліпшення проекту можливо, чому не внести зміни в документацію, щоб в подальшому заощадити час власнику майбутнього приміщення і позбавити його від необхідності вирішувати дане питання самостійно?» - зауважує він.
Однак слід розуміти, що готовність забудовника піти назустріч клієнтові не означає автоматично виконання всіх його побажань. Перепланування пов'язана з питаннями комфорту і безпеки всіх мешканців будинку, тому зміни, що вносяться в межах однієї квартири, не повинні порушувати вимоги СНиП, санітарних і протипожежних норм.
Розробка нового проекту починається лише після схвалення його девелопером. Крім того, доводиться брати до уваги і технологію будівництва, яка застосовується забудовником: ширші можливості перепланування в монолітних і монолітно-цегельних будинках, тоді як панельна технологія пов'язана з багатьма обмеженнями.
Про те, як відбувається узгодження перепланування, розповідає директор з маркетингу та продажу ТОВ «Лідер Груп» Віталій Виноградов:
«ТОВ« Лідер Груп »надає своїм клієнтам можливість зробити перепланування квартири силами забудовника до заселення в новий будинок. Для цього покупцеві необхідно донести свої побажання у вигляді сформованого плану квартири.
Фахівці нашої компанії вивчать наданий проект на предмет відповідності діючим нормам і правилам будівництва. Наприклад, збільшення ванної кімнати за рахунок житлових приміщень заборонено СНиП. Розширення площі квартири, шляхом приєднання балкона, суперечить правилам пожежної безпеки, якщо в квартирі тільки один балкон.
Далі ми розглядаємо, наскільки нове планування зачіпає несучі стіни будівлі. Якщо клієнт звернувся до нас на стадії будівництва, і набуває ще не побудоване житло, а бажана планування не суперечить нормам, ми приймаємо її і будуємо квартиру відповідно до проекту замовника. При цьому покупець не несе ніяких додаткових фінансових і тимчасових витрат.
Якщо квартира вже побудована, а нове планування вимагає знесення несучих стін, то наші проектувальники зможуть перерозподілити навантаження, щоб дотримати конструктив будівлі. У зв'язку з тим, що ми вносимо зміни в готовий об'єкт, це обійдеться нашому клієнтові в певну суму, проте набагато меншу, ніж при самостійній переплануванні квартири. »
Не менш важливо, щоб клієнт своєчасно проінформував забудовника про своє бажання зробити перепланування. Скорегувати проект набагато простіше, якщо квартира і поверх, на якому вона знаходиться, ще не побудовані, - в цьому випадку забудовник може без поспіху узгодити оновлений проект, і будівництво квартири буде вестися вже з урахуванням побажань замовника.
Однак, як зауважує М.Г. Зуєв, так відбувається не завжди. Багато клієнтів можуть схаменутися занадто пізно, коли внесення змін до проектної документації вимагає значних витрат і зусиль.
Михайло Григорович Зуєв, головний інженер ТОВ «ДОМ-75» Асоціації будівельних підприємств «БЕРЕГ»:
«З огляду на, що мова йде про будівництво багатоповерхового будинку, і про те, що всі договори проходять через реєстраційну палату, зміни в документацію необхідно внести до реєстрації першого договору. Це найбільш сприятливий варіант.
Якщо з якихось причин питання піднімається пізніше, тут все вирішується індивідуально. На цій стадії у замовника з'явиться додатковий обов'язок, пов'язана з внесеннями змін до ту документацію, яка пройшла первинну реєстрацію і по якій договори пайової участі реєструються в Регпалате. А це тягне за собою певні фінансові та часові витрати, з якими замовник може погодитися або не погодитися. Природно, якщо до здачі об'єкта залишається занадто мало часу, ніхто не захоче займатися цією проблемою, та й фізично зробити це буде вже майже не можливо - семеро одного не чекають. »
Яку вигоду отримує інвестор, якщо перепланування квартири проводиться до завершення будівництва будинку? Назвати точні цифри досить складно, оскільки багато що залежить від обсягу необхідної перепланування, складності проекту, можливих витрат на демонтаж, якщо господарі квартири виявилися не надто розторопні.
Проте, за твердженням експертів, сукупна вартість робіт в будь-якому випадку буде нижче, ніж якби клієнт здійснював перепланування самостійно, після введення об'єкта в експлуатацію. Оскільки більшість покупців не розбираються в питаннях будівництва, тому зазвичай вони залучають фахівців для розробки проекту, його експертизи, супроводу в органах муніципалітету, пов'язаного з проходженням узгодження, - а це тягне за собою додаткові витрати. У виконанні компанії-забудовника ті ж самі послуги обійдуться дешевше, до того ж при своєчасному замовленні перепланування не доведеться зносити старе, щоб побудувати нове. Ще один бонус - суттєвий виграш у часі.
Проте хоч би приваблива не був перепланування на етапі будівництва, з точки зору клієнта, далеко не всі компанії підтримують цю практику. І на те є достатні підстави.
Труднощі викликає навіть не технічний аспект перепланування в будинку, що будується, а необхідність заново погоджувати зміни в проектній документації об'єкта. Не будемо забувати, що мова йде про багатоповерхових будинках, на яких зосереджені інтереси десятків, а то і сотень інвесторів. В таких умовах індивідуальний підхід може мати неприємні наслідки, наприклад, привести до затягування термінів будівництва.
Олена Бутенко, в.о. заступника директора з маркетингу інвестиційно-будівельної компанії «Мегалот»:
«Наша компанія не практикує виконання перепланувань з ініціативи покупця на стадії будівництва будинку, так як будь-яка зміна, внесена до первісної проектну документацію, яка дістала позитивний висновок державної експертизи, тягне за собою повторне її узгодження. Обміри квартир представниками проектно-інвентаризаційного бюро і видача дозволу на введення будинку в експлуатацію також здійснюється на підставі тих проектних даних, які були заявлені спочатку.
Набагато правильніше, на наш погляд, спочатку орієнтувати проектувальників, які працюють над архітектурно-планувальними рішеннями квартир, на створення різних варіантів добре продуманих і практичних рішень, які користуються попитом на ринку. Інакше може трапитися так, що через 5-7 клієнтів, які виявили бажання здійснити перепланування в своїй квартирі, затягнуться терміни узгодження і реєстрації відповідних змін до ФРС і постраждають інші сотні пайовиків. Працюючи по 214-му ФЗ, для забудовника не менш важливо, ніж для покупців, дотримати терміни будівництва і якомога раніше видати людям довгоочікувані ключі від квартири. »
Отже, якщо у забудовника є налагоджена схема за погодженням проектної документації, і він готовий здійснити перепланування квартири в процесі будівництва будинку, ви цілком можете скористатися цією пропозицією. Однак в такому ситуації не рекомендується відкладати вирішення питання в довгий ящик: чим швидше ви повідомите забудовника про свої побажання, тим краще буде і для вас, і для нього. У той же час, у вас завжди є шанс знайти квартиру підходящої планування серед численних варіантів, представлених на сучасному ринку нерухомості, або вибрати проект з так званої «вільним плануванням», які відкриває досить широкі можливості для перетворень.
Факт виробленої перепланування не впливає на взаємні розрахунки, пов'язані зі зміною фактичної площі квартири в більшу або меншу сторону, за результатами обмірів БТІ. В даному випадку відносини інвестора і забудовника регулюються договором, який і визначає порядок дій обох сторін.
Дякуємо компанії ТОВ «Лідер Груп», ІБК «Мегалот» і Асоціацію будівельних підприємств «БЕРЕГ» за допомогу в підготовці статті.
Поки міжкімнатні стіни не звели приходиш до забудовника. Пишеш заяву в приймальні генерального, наприклад, приклавши креслення з розмірами нового варіанту планування. Він відписує або проектувальникам або безпосередньо до відділу капітального будівництва (ВКБ). Якщо перепланування не завадить забудовнику здати будинок комісії, то стіни зводять відразу як треба пайовику, і я, по крайней мере, в двох з двох випадків нічого за це не доплачував.
Наприклад, мокрі зони не можуть вилазити за межі площі обмеженою в первісному варіанті планування приміщеннями Кухня + санвузли + коридор. Доп. обмеження щодо перенесення кухні, якщо будинок "на газу". Від входу в квартиру, всередині квартири до наступного капітальної споруди або двері повинно бути не менше 140 см. Є й інші обмеження, але мене вони не стосувалися. Так, і лоджії можна приєднувати до квартири тільки маючи на руках свідоцтво з регпалати, на етапі будівництва будинку цього робити не можна. І ще, поки будинок офіційно не зданий, то скільки там уже по факту живуть люди не важливо, відсебеньки без узгодження із забудовником робити небезпечно, тому що через вас можуть не прийняти будинок, тобто ви підведете всіх пайовиків.