Обережність перш за все
Наслідком подібної обережності стало те, що навіть заплановані до негативних політичних подій, земельні угоди, не були здійснені. «На жаль або на щастя, багато угод на різних етапах не відбулися. Контрагенти не стали ризикувати нестабільної геополітичної ситуацією, виборами Президента і депутатів Парламенту і стрімким зростанням курсу долара. Тому, активність і рівень довіри в такі капіталовкладення знизилися », - свідчить партнер юридичної фірми« ОМП »Микола Чемезов.
Ту ж тенденцію подтвержадет і глава Земельного союзу: «Інвестори, особливо іноземні, припиняють діючі проекти і не хочуть починати нові - позначаються високі ризики», - каже пан Кошиль.
Однак, якщо західні, які не бажають ризикувати інвестори йдуть, то їх місце займають інші - східні. Партнер юридичної фірми «Софія» Олександр Поліводський наголошує:
«За нашими оцінками і нашій практиці, ми можемо зробити висновок про те, що змінилися інвестори, які хотіли б стати фактичними користувачами землі. Так, зростає частка інвесторів зі східних країн, що бажають вести бізнес в Україні ».
Проте, певні транзакції все ж були, - зазначає пан Чемезов: «Продавались і купувалися підприємства в Житомирській, Одеській та Київській областях. Практично всі транзакції здійснювалися через покупку корпоративних прав. Деякі - з подальшим структуруванням і поступовим переоформленням (перереєстрацією) прав оренди на нову компанію і ліквідацією купленої ».
Наймодніші способи скупки сільгоспземель
Мораторій на продаж сільгоспземель в Україні як і раніше обмежує вибір способів передачі прав на земельні активи. «Продажі землі сільгосппризначення як такої сьогодні бути не може ...», - розповідає пан Поліводський, - «... деякі підприємці користуються таким способом: пропонують сторонам договору оренди землі розірвати договір, а після такого розірвання укладають з власником новий договір оренди. Разом з тим, цей метод є досить складним у зв'язку з тим, що кількість таких договорів може бути велике, а зареєструвати розірвання і новий висновок кожного - величезна організаційна проблема. У зв'язку з цим, сторони використовують спосіб, який набагато простіше: перекуповують корпоративні права юридичної особи-орендаря, вступаючи в права юридичної особи, одночасно набуваючи права на землю відповідно до вже укладених договорів оренди ».
У Земельному союзі підтвердили, що переважна форма покупки сільгоспземель сьогодні - це переуступка корпоративних прав. Переуступка прав оренди носить одиничний характер і рідко пов'язана з пайовими землями, в основному, так перереєстрували ділянки під об'єктами нерухомості (елеваторами, господарськими дворами, будівлями).
Г-н Кошиль вважає перспективним використання такої форми договірних відносин при передачі землі, як емфітевзис. «Емфітевзис набуває все більшої популярності. Це пов'язано з його меншою законодавчої «зарегульованістю», можливістю купувати таке право на тривалі терміни, вносити в статутний фонд підприємств і т. Д. Поки що кількість цих договорів невелике, але є тенденція до його швидкого збільшення і заміні існуючих договорів оренди по їх закінченні договорами емфітевзису ».
Партнер юридичної фірми «ОМП» Микола Чемезов відзначає популярність укладення договорів оренди на максимальний термін і використання договорів міни. «Існування мораторію на землі сільськогосподарського призначення змушує все частіше винаходити методи забезпечення квазіправа власності на такі земельні ділянки. Якщо у підприємства встановилися хороші і довірчі відносини з власниками землі найчастіше, полягає договору оренди з максимальним терміном - на 49 років, з подальшим оформленням заповіту на підконтрольне підприємству фізична особа і видачею нотаріального доручення на дії, в разі зняття мораторію. Також, використовують договір міни ділянок - це цілком легальний варіант отримання права власності на потрібну ділянку », - говорить експерт.
Часи великих угод пройшли
У Земельному союзі причиною зменшення масштабу угод вважають економічну вразливість саме дрібних сільгоспвиробників. «На ринку переважають операції з невеликими масивами до 1 тисячі га. На наш погляд, це пов'язано з тим, що дрібні компанії і фермерські господарства мають менший запас міцності і гірше реагують на погіршення економічної ситуації », - зазначає Андрій Кошиль.
Популярність «угод по сусідству» відзначають в юридичній фірмі «Софія». «Нерідко договори укладаються між сусідами, яким важливо приєднати до себе кілька соток або кілька гектарів», - розповідає пан Поліводський. У більших агрохолдинги, придбання земель по сусідству і продаж більш далеких - нова вимога економічної стійкості. Андрій Кошиль зазначає, що «модною тенденцією стала оптимізація земельних банків агрокомпаній - концентрація всіх активів в одному-двох регіонах для скорочення логістичних та адміністративних витрат».
Ще однією особливістю, що минає на земельному ринку стала патова ситуація із землями в Криму, які обробляли українські виробники. «Аграрії Криму намагаються зберегти свій бізнес. У них постійна дилема, яке законодавство застосовувати. Варіанти такі: як-то керувати господарством з материка користуючись українським законодавством; реєструватися за російським законодавством і продовжувати працювати, або взагалі продати бізнес росіянам. Відразу скажу, що всі варіанти для них невигідні », - розповідає партнер юридичної фірми« ОМП »Микола Чемезов.
Аграрне лобі і земельні очікування
Ще один фактор, який завжди впливає на стан ринку - це очікування, - відзначає Віктор Кобилянський.
Однак експерти сходяться на думці, що змін в законодавстві в зв'язку спріходом нового уряду очікувати варто, хоча вільний ринок сільгоспземель в Україні буде дуже не скоро.
«Для більшої частини законодавчого органу близькими залишаються антиліберальним ідеї від банальної« землю продавати не можна »до пихатої« забезпечити продовольчу безпеку країни ». Тому до реального ринку сільгоспземель ще не близько », - вважає Віктор Кобилянський.
Аграрне лобі в країні посилилося, і курирує інтереси великого агробізнесу, а тому обмеження земельних банків агрохолдингів навряд чи будуть впроваджені в життя.
«У новому складі парламенту більше 40 депутатів пов'язані з аграрним бізнесом. З урахуванням різкого скорочення промислового виробництва, слід очікувати розширення частки сільськогосподарського виробництва в експорті і збільшення його важливості для економіки. У той же час, сьогодні умови ведення агробізнесу в Україні важко назвати комфортними і депутати-аграрії обов'язково будуть докладати зусиль для зміни такої ситуації. На наш погляд, основні зусилля будуть спрямовані на дерегуляцію, спрощення і здешевлення процедур, пов'язаних з реєстрацією прав.
Що стосується земельних банків агрохолдингів, то існують поки ще слабкі тенденції щодо застосування антимонопольного законодавства до ринку оренди землі », - зазначає голова Земельної спілки Андрій Кошиль.
«У той же час викликана економічним спадом тенденція зниження державного тиску на ринок дозволяє сподіватися, що погіршення ситуації (заборони юрособам мати у власності сільськогосподарські ділянки, обмеження площі орендованих земель, подальшого адміністративного збільшення орендної плати) не відбудеться», - вважає Віктор Кобилянський.
Оксана Король, експерт ІК Інфоіндустрія
