Залучення коштів громадян, пов'язане з виникаючим у громадян правом власності на житлові приміщення в багатоквартирних будинках, які на момент залучення таких коштів громадян не введені в експлуатацію в порядку, встановленому законодавством про містобудівну діяльність, допускається способами, перелік яких перераховано в ФЗ N 214 ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» (частина 2 статті 1).
Такими способами є: договір участі в пайовому будівництві; випуск емітентом, які мають у власності або на праві оренди, право суборенди земельну ділянку і що одержали в установленому порядку дозвіл на будівництво на цій земельній ділянці багатоквартирного будинку, облігацій особливого виду - житлових сертифікатів, що закріплюють право їх власників на отримання від емітента житлових приміщень відповідно до законодавством Російської Федерації про цінні папери; житлово-будівельні та житлові накопичувальні кооперативи відповідно до федеральними законами, які регулюють діяльність таких кооперативів.
При цьому угода щодо залучення грошових коштів громадян для будівництва, досконала в порушення вимог, встановлених частиною 2 статті 1 Закону, може бути визнана судом недійсною лише за позовом громадянина, який уклав таку угоду (частина 2.1 статті 1 Закону). Ця норма є новою, покликаної усунути обхідні схеми залучення коштів громадян для будівництва багатоквартирних будинків.
Незважаючи на своєчасні зміни і доповнення, ФЗ N 214-ФЗ абсолютно не вирішує проблему добудови багатоквартирних будинків, забудовник яких не може продовжити будівництво багатоквартирного будинку і здати його в експлуатацію. У той час як така ситуація є досить поширеною, якщо не типовою. Проблеми із забудовником можуть бути як наслідком вихідних порушень в діяльності забудовника ще на початковій стадії залучення коштів громадян, так і виникнути в процесі господарської діяльності забудовника, наприклад при нецільовому витрачанні залучених для будівництва коштів або при банкрутстві забудовника.
У питанні вибору способу добудови проблемного багатоквартирного будинку норми ФЗ N 214-ФЗ виявляються непрацюючими і не пристосовані до містобудівним, житловим та земельним законодавством РФ.
Так, неоднозначним в правозастосовчій практиці є питання про те, чи стосується добудова багатоквартирного будинку іншою особою після припинення будівництва багатоквартирного будинку забудовником (через банкрутство) до будівництва і чи повинні дії по залученню коштів громадян на добудову багатоквартирного будинку підпадати під дію ФЗ N 214 ФЗ «про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації».
Розгляд відносин з добудови багатоквартирного будинку поза зв'язком з його будівництвом виводить правове регулювання таких відносин зі сфери спеціального ФЗ N 214-ФЗ. Навпаки, кваліфікація відносин з добудови багатоквартирного будинку як його будівництва формально зберігає можливість застосування названого Закону і передбачених в ньому гарантій для учасників пайового будівництва.
Отже, після отримання учасниками пайового будівництва прав власності на об'єкт незавершеного будівництва дію Закону N 214-ФЗ не поширюється на відносини щодо фінансування завершення будівництва будинку ».
Подібна позиція державного органу суб'єкта РФ в області контролю і нагляду за пайовою будівництвом багатоквартирних будинків повністю виводить проблемні будинки, забудовники яких збанкрутували, зі сфери дії спеціального Закону та позбавляє учасників пайового будівництва, які постраждали від фінансово неспроможного забудовника, всіх законних гарантій при продовженні будівництва будинку іншим особою, відкриваючи шлях усіляким схемами подальшого обману з боку нових забудовників і квазізастройщіков.
У той час як з ФЗ N 214-ФЗ буквально не слід, що цей Закон не поширює свою дію на осіб, що вже стали власниками незавершеного будівництвом багатоквартирного будинку, але чиї додаткові кошти залучаються для завершення будівництва багатоквартирного будинку. Відмінності в правових позиціях державного органу з контролю і нагляду за пайовою будівництвом об'єктів нерухомості, а також різні підходи до цього питання судових органів є неприпустимими, оскільки призводять до порушення принципу рівності громадян перед законом і судом, пропонуючи неоднакові засоби захисту прав і інтересів учасників пайового будівництва багатоквартирних будинків на території РФ.
На підставі викладеного вибір юридичної способу добудови багатоквартирного будинку є непростим і вимагає спеціального законодавчого вирішення, причому на федеральному рівні, так як стосується питання про юридичну підставу виникнення права власності на житло, що будується.
Так, якщо припустити можливість добудови багатоквартирного будинку за допомогою тільки тих способів, які вказані в частині 2 статті 1 ФЗ N 214-ФЗ, таке закріплення повинно прямо випливати із закону і спеціально регулюватися стосовно кожного з можливих способів, інакше можливі різні тлумачення, що підтверджується правозастосовча практика.
Наприклад, спосіб добудови багатоквартирного будинку шляхом зміни забудовника і укладення договорів участі в пайовому будівництві з новим забудовником породжує цілий ряд неврегульованих законодавством практичних проблем і колізій. В першу чергу не встановлено порядок припинення договорів з колишнім забудовником при юридичну неможливість укладення паралельних договорів з новим забудовником і при відсутності в законодавстві механізму правонаступництва між старим і новим забудовниками. Крім того, в законодавстві не встановлено процедуру формування у нового забудовника юридичних ознак забудовника, необхідних ФЗ N 214-ФЗ, для конкретного багатоквартирного будинку, а саме отримання новим забудовником права на земельну ділянку, визначення стадії готовності будинку на момент передачі його будівництва нового забудовника, оформлення дозволу на добудову будинку, підготовки і узгодження проектної документації з урахуванням необхідності добудови багатоквартирного будинку. Зокрема, однією з основних проблем є оформлення прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт, що не завершений будівництвом.
Надання прав на земельну ділянку під проблемним багатоквартирним будинком відноситься до числа серйозних законодавчих прогалин, який використовується для створення різних обхідних і неофіційних схем добудови багатоквартирних будинків після несумлінного забудовника.
Це пов'язано із закріпленням в цивільному, земельному, житловому і містобудівному законодавстві РФ паралельних процедур надання земельної ділянки, на якій розташовується або буде розташовуватися такий об'єкт нерухомості, як багатоквартирний будинок.
Зазначені вище правила несумісні з особливостями земельних ділянок, на яких зведені не завершені будівництвом багатоквартирні будинки, будівництво яких не може бути продовжено початковим забудовником і які не можуть бути визнані аварійними і такими, що підлягають знесенню.
У ситуації з добудовою багатоквартирного будинку земельну ділянку, на якому розташований не завершений будівництвом багатоквартирний будинок, набуває інший статус. Тут головним об'єктом, що визначає долю земельної ділянки, стає недобудований багатоквартирний будинок з наявними стосовно нього не припиненими зобов'язаннями з будівництва, що виникли з першим забудовником. Надання земельної ділянки, на якій розташований недобудований багатоквартирний будинок, за допомогою аукціону в загальному порядку, регламентованому земельним законодавством, неможливо якраз в силу обтяження цієї ділянки об'єктом, що не завершеним будівництвом, який необхідно також добудовувати.
Ще одним правовим обмеженням є норма пункту 1 статті 13 ФЗ N 214-ФЗ, відповідно до якої в забезпечення виконання зобов'язань забудовника (заставодавця) за договором пайового будівництва з моменту його державної реєстрації у учасників пайового будівництва (заставодержателів) вважаються які у заставі наданий для будівництва (створення) багатоквартирного будинку, в складі якого будуть перебувати об'єкти пайового будівництва, земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності, мул право оренди, право суборенди на вказану земельну ділянку і споруджуваний (створювані) на цій земельній ділянці багатоквартирний будинок. Таким чином, надання земельної ділянки, на якій розташовується недобудований багатоквартирний будинок, іншій особі без урахування прав учасників пайового будівництва як заставоутримувачів також не відповідає загальному порядку надання земельних ділянок. Ці положення слід враховувати в разі, коли учасники пайового будівництва не визнали за собою право спільної часткової власності на не завершених будівництвом багатоквартирний будинок. Механізм правонаступництва між збанкрутілим забудовником і новим забудовником, якому може бути доручена добудова проблемного багатоквартирного будинку, законодавство РФ не передбачає, саме тому загальна процедура надання земельних ділянок під житлове будівництво, закріплена земельною і містобудівним законодавством РФ, неадаптованих до ситуацій з добудовою проблемних багатоквартирних будинків.
Крім цього, оскільки визначальне значення у випадках з проблемними будинками має не земельну ділянку, призначену під житлове будівництво, а вже зведений, але недобудований багатоквартирний будинок, остільки повинні застосовуватися спеціальні положення про виключне право на земельну ділянку власників будинків, будівель, споруд (пункт 1 статті 36 ЗК РФ). Це спеціальне положення застосовується у випадках, коли учасники пайового будівництва замість звернення стягнення на об'єкти застави визнали за собою права спільної власності в частках на об'єкт, що не завершений будівництвом.
Таким чином, як тільки учасники пайового будівництва з метою захисту своїх інтересів визнали права спільної власності на не завершених будівництвом багатоквартирний будинок, як власники будівлі тільки вони мають виключне право на придбання в свою власність земельної ділянки, на якому будується ця будівля. Однак право на придбання земельної ділянки передбачено за плату (у власність - шляхом викупу, в користування - на підставі возмездного договору оренди або в оренду). Такий стан про виключне право власника будівлі на придбання у власність або в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване, вступає в протиріччя з положеннями ЗК РФ про надання земельної ділянки під будівництво (добудову) багатоквартирного будинку, якщо цей будинок є об'єктом, що не завершеним будівництвом . Правило статті 36 ЗК РФ не узгоджується з вимогами ФЗ N 214-ФЗ, за яким саме забудовник повинен мати земельну ділянку на праві власності або оренди.
Ще одне більш серйозне протиріччя виникає при виявленні паралельно існуючих режимів надання земельної ділянки в залежності від призначення об'єкта нерухомості, на ньому розташованого. Так, якщо згідно зі статтею 36 ЗК РФ власники будівлі мають виняткове право на оплатне придбання земельної ділянки, то згідно зі статтею 16 Закону про введення в дію Житлового кодексу РФ (далі - ЖК РФ) власникам багатоквартирного будинку (власникам приміщень в ньому) належить виключне право на безкоштовне придбання у спільну часткову власність земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, шляхом формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку.
Земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, який сформований до введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації і щодо якого проведено державний кадастровий облік, переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку ( частина 2 статті 16 введеного закону).
При цьому багатоквартирні будинки та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу таких будинків, побудовані або реконструйовані після введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації, приймаються приймальною комісією лише при встановленні розмірів і меж земельних ділянок, на яких розташовані такі багатоквартирні будинки (частина 6 статті 16 введеного закону).
Таким чином, якщо земельна ділянка під багатоквартирним будинком виявився не сформованим і не пройшов кадастровий облік, виняткове право на його придбання мають тільки власники багатоквартирного будинку і нікому іншому цю земельну ділянку надано бути не може. Відповідно до частини 1 статті 36 ЖК РФ земельну ділянку під багатоквартирним будинком є складовою частиною загального майна в багатоквартирному будинку і в силу закону може належати на праві власності лише власникам приміщень у багатоквартирному будинку.
Такий режим земельної ділянки, зайнятої багатоквартирним будинком, виключає надання земельної ділянки власникам будівлі в порядку статті 36 ЗК РФ, а також виділення цієї земельної ділянки у власність або в оренду новому забудовнику, якщо права власності на об'єкт незавершеного будівництвом багатоквартирного будинку зареєстрували за собою ошукані пайовики.
Це ставить цілком актуальний і на практиці назріле питання про поширення на відносини з добудови проблемних багатоквартирних будинків ФЗ N 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості ...». На практиці відмічені колізії призводять до виникнення різних схем по добудові багатоквартирних будинків, минаючи вимоги спеціального ФЗ N 214-ФЗ. Однією з таких схем і є добудова проблемного багатоквартирного будинку за допомогою створеного в ньому ТСЖ. При цьому можливість створення в споруджуваних багатоквартирних будинках ТСЖ прямо передбачена законом, проте його діяльність і особливості статусу в споруджуваних будинках ніяким законодавством не регламентовані. Відсутність тут необхідного правового регулювання заповнюється свободою розсуду органів управління ТСЖ, включаючи загальні збори членів ТСЖ. Неможливість надання новому забудовнику прав на земельну ділянку для добудови багатоквартирного будинку (а відповідно неможливість оформлення дозволу на будівництво-добудову) розглядається в якості одного з вагомих підстав для виведення складаються з добудови відносин зі сфери спеціального законодавства про пайове будівництво багатоквартирних будинків, залишаючи рішення всіх питань по завершенню будівництва та введення будинку в експлуатацію на самостійну відповідальність і ризик ошуканих пайовик в.