до проекту положення Банку Росії «Про правила ведення внутрішнього обліку професійними учасниками ринку цінних паперів, які здійснюють брокерську діяльність, дилерську діяльність та діяльність з управління цінними паперами»
Відбулося відкриття нового представництва групи компаній "Вермонт" в Криму
Медіа-група «РЦБ» провела тематичну конференцію, де взяли участь представники групи компаній Вермонт.
Представили Групи компаній «Вермонт» були запрошені на закрите засідання РСПП по банками і банківської діяльності.
Що являє собою ЗПІФ. кому він цікавий, які завдання можна вирішувати з його допомогою і чим пояснюється популярність застосування цього інструменту.
Ми постаралися дати короткі відповіді на найпопулярніші питання по ЗПІФ.
Загальні питання.
1) Закритий пайовий інвестиційний фонд, що це таке?
Закриті пайові інвестиційні фонди (ЗПІФ) - сучасний і динамічно розвивається інструмент фінансового ринку, орієнтований:
На організаторів проектів в сфері нерухомості, які зацікавлені в успішній їх реалізації та залучень інвестицій на довгостроковій основі;
На інвесторів, що вкладають кошти в нерухомість.
2) Хто найчастіше на практиці використовує цей інструмент?
Інструмент ЗПІФ використовується як будівельними і девелоперськими компаніями для реалізації проектів і здійснення угод купівлі-продажу нерухомості та організаціями, що займаються здачею нерухомості в оренду, так і приватними інвесторами з метою вкладення коштів і отримання більшої прибутковості від наявних активів.
3) Які переваги дає використання ЗПІФ?
Можна виділити наступні основні переваги використання ЗПІФ.
Можливість залучення додаткового фінансування в проект;
Податкові переваги (відсутність податку на майно, відкладений податок на прибуток);
Оптимізація структури бізнесу;
Захист активів.
4) Чому такий популярний ЗПІФ?
Популярність фондів нерухомості багато в чому обумовлена тим, що Зпіфи незамінні:
При зведенні об'єктів (девелоперський фонд допомагає залучати інвестиції фізичних осіб, чого не дозволяє знаменитий 214 закон);
При здачі їх в оренду (з'являється прекрасна можливість реінвестувати кошти на реконструкцію або придбання нових об'єктів, оскільки отриманий орендний дохід ЗПІФ не береться оподаткуванню);
При здійсненні операцій купівлі-продажу з нерухомістю (можна досить довго тримати об'єкти на балансі фонду і не платити податок на майно)
А для приватних інвесторів ЗПІФ - це спосіб вкласти кошти в найбільш надійний і дохідний інструмент.
Кількість створених ЗПІФ постійно зростає і за прогнозами фахівців ця тенденція найближчим часом збережеться.
5) Як впровадити цей інструмент в діяльність компанії?
Для впровадження інструменту в діяльність компанії необхідно здійснити наступні етапи:
Створити або залучити керуючу компанію;
Зареєструвати Правила довірчого управління фонду;
Сформувати фонд.
Ви можете здійснити ці етапи самостійно при наявності кваліфікованих фахівців або звернутися до спеціалізованим компаніям.
Відповіді по функціонуванню ЗПІФ:
1) Чим може бути наповнений фонд нерухомості?
ЗПІФ може включати в себе:
Грошові кошти на рахунках і у вкладах в кредитних організаціях (в тому числі в іноземній валюті);
Нерухоме майно (торгові і бізнес-центри, житлові будинки, готелі, земельні ділянки та ін.);
Права на нерухоме майно (проектно-кошторисна документація та права з інвестконтрактів, ін.);
Цінні папери (облігації, акції і паї інших ПІФів).
2) Які операції можна здійснювати з нерухомістю, що знаходиться в ПІФ?
Будівництво, покупка, реконструкція, поліпшення, переоцінка, продаж, здача в оренду і (або) суборенду і т.д.
3) Як можна залучити фінансування в ЗПІФ?
Шляхом продажу паїв приватним, юридичною, інституціональним інвесторам, в т.ч. іноземним громадянам та організаціям (ліквідність паїв можна підтримувати на біржі);
За допомогою отримання державних коштів;
За допомогою реінвестування коштів;
Отримання позики під заставу паїв і (або) майна, що знаходиться у фонді.
4) У чому полягає перевага оподаткування ЗПІФ?
Фонд не є юридичною особою і не є платником податку на прибуток і податку на майно;
Отриманий прибуток може бути реінвестований в проекти без податкових наслідків.
5) Як захистити активи компанії (власні активи) за допомогою ЗПІФ?
На майно, передане в фонд, не можна накласти арешт;
Ім'я пайовика, який передав свою власність в фонд, і вартість його майна не підлягає розголошенню;
Майно фонду є загальнопайової власністю пайовика, розділ майна фонду до закінчення терміну дії фонду і виділ частки в натурі не допускається.
6) Як зробити структуру компанії керованої за допомогою ЗПІФ?
ЗПІФ дозволяє консолідувати активи, зібравши їх в одному місці, вивести непрофільні активи з балансу підприємства, зосередитися на управління активами і проектами, спростити звітність компанії.
7) Який механізм отримання прибутку від використання ЗПІФ?
Продаж або погашення паю (за рахунок зростання вартості паю);
Отримання проміжного доходу (регулярні виплати як% від приросту майна фонду).
8) Яким чином отримати дохід від здачі майна в оренду при використанні ЗПІФ?
Рентні фонди припускають наступні джерела заробітку:
Фонди інвестують в нерухомість, яку потім здають в оренду;
Збільшення вартості чистих активів фонду відбувається не тільки за рахунок орендних платежів, але і за рахунок подорожчання самих об'єктів нерухомості;
Нарощування доходу, рефінансуючи прибуток, а також здійснювати ремонт і реконструкцію об'єктів нерухомості, приймаючи ПДВ за цими операціями до заліку.
9) Чи можемо ми використовувати в якості застави для отримання кредиту майно фонду і видавати кредити з коштів фонду?
10) Як фінансується девелоперські проекти в рамках ПІФу?
Проект в рамках ПІФ фінансується за рахунок:
Коштів фонду, зібраних при його формуванні.
Рефінансування прибутку в рамках проекту за рахунок відкладеного оподаткування (від продажу вже побудованих об'єктів);
Залучення коштів пайовиків шляхом доп. емісії паїв в межах оголошених шляхом:
Для фондів квал. інвесторів: пряма пропозиція паїв обмеженому колу осіб, підготовка та показ презентацій.- Виводити паї на біржу і пропонувати необмеженому колу осіб не можна.
- Залучення кредитів в ПІФ:
Для фондів, паї яких не обмежені в обороті: під заставу паїв. Для фондів квал. інвесторів: як під заставу паїв, так і під заставу майна фонду.
- Частковий продаж активів фонду.
- Залучення коштів інвестиційної компаній.
11) Як розподіляються права власників паїв?
Інвестиційний пай - бездокументарна іменний цінний папір, що засвідчує частку її власника (пайовика) в праві власності на майно, що становить ПІФ.
Права власників паїв ЗПІФ.
- Право вимагати від КК належного довірчого управління ПІФом;
- Право на отримання грошової компенсації при припиненні договору ДУ ПІФ з усіма власниками інвестиційних паїв цього пайового інвестиційного фонду (припинення пайового інвестиційного фонду).
- Право вимагати від КК погашення інвестиційного паю і виплати в зв'язку з цим грошової компенсації, сумірною що припадає на нього частці у праві спільної власності на майно, що складає цей пайовий інвестиційний фонд, у випадках, передбачених Федеральним законом;
- Право брати участь у загальних зборах власників інвестиційних паїв
- Право на отримання доходу від довірчого управління майном, що є ПІФ, якщо правилами ДК ПІФ передбачена виплата такого доходу.
- Переважне право придбавати інвестиційні паї фонду, що видаються після завершення (закінчення) його формування (введено новою редакцією ФЗ).
- Кожен інвестиційний пай засвідчує однакову частку в праві спільної власності на майно, що становить пайовий інвестиційний фонд, і однакові права.
12) Яким чином відбувається збереження контролю над ПІФом?
У Правилах ДУ повинні бути встановлені обмеження КК за розпорядженням нерухомим майном ПІФ.
Контроль за діяльністю КК здійснюється:
- З боку держави - Федеральним органом (Службою Банку Росії з фінансових ринків);
- З боку інфраструктурних організацій - спецдепом, реєстратором, аудитором і оцінювачем (функції між організаціями чітко розподілені, спецдеп і реєстратор контролюються Службою Банку Росії з фінансових ринків);
- З боку пайовиків: Для фондів, паї яких не обмежені в обороті - загальними зборами пайовиків в рамках його компетенції (див. Ст. 18 №156-ФЗ)
- Для фондів квал. інвесторів - загальними зборами пайовиків, а також інвестиційним комітетом. У Правилах ДУ можна передбачити необхідність схвалення всіма або декількома власниками інвестиційних паїв (інвест. Комітет) угод з майном, що є ПІФ, і вказати угоди, вчинення яких вимагає схвалення, а також порядок їх затвердження;
13) Яким відсотком ПІФу треба володіти для прийняття рішень?
Дивлячись яких рішень:
- Квал. інвестори можуть впливати на рішення КК через інвест комітет.
- Звичайні інвестори вирішують питання в межах компетенції на загальних зборах пайовиків. Для того, щоб ініціювати збори - потрібно 10%.
- Рішення загальних зборів приймається більшістю (відповідно до кількості належних інвестиційних паїв на дату прийняття рішення про скликання загальних зборів). Кількість голосів, що надаються власнику інвестиційних паїв при голосуванні, визначається кількістю приналежних йому інвестиційних паїв.
- Рішення про зміну КК можна прийняти при 70%.
14) Як залучати інвесторів?
Див. Відповідь на питання 10
15) Висновок ПІФу на фондові ринки
16) Способи розширення ПІФу (додаткова емісія / дроблення паїв, переваги)?
Майно ПІФ збільшується за рахунок:
переоцінки майна ПІФ;
доп. емісії паїв;
збільшення кількості виданих паїв.
17) Які обмеження є в роботі Піфа?
Всі обмеження для КК встановлені Законом "Про інвест. Фондах".
Обмеження по складу та структури активів, що становлять ПІФ встановлені Положенням про склад та структуру активів.
18) Витрати ПІФу, максимальний відсоток від вартості чистих активів.
Максимальний розмір витрат не визначений. Визначено перелік витрат Максимальний розмір витрат на інфраструктурні організації, включаючи винагороду самої КК, не може перевищувати 10% ВЧА. Відсоток винагороду всіх цих організацій встановлюється Правилами ДУ.
19) Доцільний відсоток винагороди КК, оцінювача тощо?
На практиці виходить близько 5% від ВЧА: КК - від 1 до 4; СД і Р - менше 1% (приблизні тарифи - у вкладеному файлі; аудитор і оцінювач - близько 1%, точно не знаю. Все залежить від діяльності ПІФу, від власників і від обраних організацій.
20) Організація інтервальних виплат пайовикам (якщо так то який відсоток)?
Для рентних ПІФ щорічні проміжні виплати пайовикам - обов'язок, для інших за бажанням. Розраховуйте самі, щоб не в збиток фонду. (Не більше 20% від ВЧА).
21) Сума формування фонду. Якщо залучили більше, то ...?
Потрібно вносити і реєструвати зміни в Правила ДУ (відзвітувати за фактом формування перед ФСФР).
22) При формуванні ЗПІФ нерухомості, в якому буде об'єкт житлового будівництва, яким чином можливе виділення в натурі квартир при продажу паїв?
Тут ми говоримо про пред'явлення паїв до погашення. При цьому, слід мати на увазі, що відчуження майна керуючої компанії власникам інвестиційних паїв не допускається, за винятком майна пайового інвестиційного фонду, паї якого призначені для кваліфікованих інвесторів.
Таким чином, потрібно чітко розділяти, тих осіб, які є пайовиками (інвесторами фонду) і осіб, які укладають з керуючою компанією інвестиційний договір або договір пайової участі в будівництві.
аналітичний відділ
Вермонт Финанс
Чи не знайшли цікавить питання.