Реалізація багатьох будівельних проектів, а також здійснення правовідносин у сфері операцій з нерухомістю передбачає використання особливих документів - планів будівель і споруд. Дані джерела можуть бути як офіційними (і складатися відповідно до норм права), так і не мають відношення до законодавства, але тим не менш затребуваними. У числі найпоширеніших джерел, які оформляються з урахуванням положень регулюючих нормативних актів - плани будівель, що відображають відомості, що зафіксовані в державному кадастрі. У чому полягає їх специфіка? У якій структурі представлені дані документи?
Складання планів будівель: нормативне регулювання
У чому полягає сутність плану будівлі?
Отже, план будівлі, відповідно до норм ФЗ №221, є документом, в якому відображені основні відомості, що присутні в державному кадастрі, а також інформація про будівлю, потрібна для постановки його на облік. У плані також можуть детально відображатися відомості про ті чи інші його частинах і інші, що необхідні для внесення записів про будівельному об'єкті в кадастр.
Варто відзначити, що є досить багато схожих документів, наприклад архітектурний план будівлі. Однак призначення у них може бути зовсім іншим. Так, архітектурний план може не мати прямого відношення до кадастрових записів, складатися на рівні проекту, доопрацьовуватися.
У свою чергу, план, складання якого регулюється Наказом №403, передбачає відображення відомостей про готових об'єктах, поставлених на кадастровий облік. Найчастіше під планом будівлі, якщо слідувати офіційним нормам права, мається на увазі саме технічний план. Хоча, безумовно, розглядається словосполученню неофіційно може відповідати найширший спектр документів.
Джерело, про який йде мова, - «офіційний» план будівлі, може складатися для різних типів об'єктів. Це можуть бути як окремі споруди, так і, зокрема, офісні комплекси, багатоквартирні будинки. Це можуть бути як типові будівлі, так і ті, що побудовані в рамках унікальних будівельних проектів.
Структура плану будівлі
Розглянутий документ складається з 2 основних блоків:
Кожен з них представлений декількома розділами, перелік яких може бути визначений як строго законодавчо, так і формуватися, виходячи з конкретного виду кадастрових робіт.
Призначення текстового блоку полягає в відображенні максимально докладних відомостей про об'єкт. У ньому можуть фіксуватися різні умовні позначення, що оптимізують уявлення тієї чи іншої інформації в документі. У текстовому блоці плану будівлі присутні розділи, в яких відображаються:
- відомості про проведені кадастрових роботах;
- вихідні дані, інформація щодо проведених вимірювань, розрахунках;
- відомості про розташування будівлі в межах земельної ділянки;
- основні характеристики об'єкта;
- інформація про ті чи інші частинах будівлі;
- основні характеристики приміщень - якщо мова йде, наприклад, про багатоквартирному будинку;
- висновок інженера з кадастру.
Не менш важливий і графічний блок. Головне - наочно відобразити в ньому особливості архітектури будівлі, показати несучі конструкції і доповнюють їх елементи споруди. У графічному блоці плану також присутній певний перелік розділів. У числі таких:
- схема, що відображає структуру геодезичних побудов;
- схема розміщення об'єкта в рамках земельної ділянки;
- креслення контуру об'єкта;
- поверховий план об'єкта або будівлі в цілому з зазначенням, якщо це необхідно, тих чи інших приміщень.
Документ, про який йде мова, обов'язково повинен включати розділи:
- що відображає загальні відомості про проведені роботи по кадастру;
- містить вихідні дані;
- що включає відомості про проведені вимірах, розрахунках;
- що включає креслення будівлі.
Інші розділи включаються в документ в залежності від специфіки конкретного будівельного проекту, а також різновиди проведених кадастрових робіт.
Оформлення плану будівлі
Розглянемо тепер те, яким чином може бути оформлений документ, про який йде мова. Вимоги до підготовки технічного плану будівлі, визначені законодавством, припускають, що відповідний документ буде оформлятися для кожного окремого споруди. У разі якщо той чи інший об'єкт утворився в результаті реконструкції декількох, то план складається в єдиному екземплярі. Але при цьому в документі повинні в установленому порядку відбиватися відомості про всіх будівлях, утворених в рамках проекту.
Підготовка плану: загальні вимоги
Розглянемо тепер безпосередньо вимоги до підготовки технічного плану будівлі в контексті їх загальних положень. Документ, про який йде мова, складається на основі кадастрових відомостей про будівлю, а також земельну ділянку, на якій воно розташоване. Для цього використовуються такі джерела:
У разі якщо будинок розміщений на декількох ділянках, то використовуються виписки по кожному з них. Інформація про будівлю (не рахуючи відомостей про його розташуванні на земельній ділянці) відбивається в технічному плані, виходячи зі змісту поданої замовником робіт з кадастру документації, дозволу об'єкта на введення або ж техпаспорта будівлі. Копії відповідних документів можуть бути включені в додаток до плану споруди. У деяких передбачених законом випадках виготовлення даних джерел не потрібно. Якщо це так, то відомості про об'єкт включаються в план житлового будинку на основі декларації, яка підготовлена відповідно до окремих вимог, зафіксованих в законодавстві. Відповідний документ при цьому повинен бути частиною додатку до плану.
У разі якщо при підготовці даного документа були задіяні інші джерела, використання яких передбачено федеральним законодавством, то їх копії повинні також бути включені в структуру програми.
Формат плану будівлі
Документ, про який йде мова, повинен складатися в електронному вигляді в форматі XML. При цьому він повинен бути завірений електронно-цифровим підписом інженера з кадастру. Даний файл повинен відповідати встановленим вимогам до відповідного формату для того, щоб відомості, відображені в ньому, могли бути лічені і проконтрольовані.
Цифрова схема будівлі повинна формуватися на основі XML-шаблонів, які затверджуються Федеральною службою кадастру і завантажуються відомством на сайт. Якщо законодавство, що регулює використання відповідних файлів, змінюється, то Федеральна служба кадастру вносить коректування в дані XML-шаблони.
Електронний підпис інженера повинна мати сертифікат і відповідати критеріям, встановленим у законодавстві РФ і регулює електронний документообіг.
У свою чергу, додатки, які доповнюють план будівлі, можуть бути надруковані на папері. Для того щоб доповнити ними розглянутий документ, їх необхідно відсканувати в форматі PDF і також підписати з допомогою ЕПЦ інженера з кадастру. Поверховий план будівлі або будь-якої його частини слід сканувати в форматі JPEG.
До структури названого додатку також можуть входити інші електронні документи, якщо це передбачено законодавством РФ. У ряді випадків (наприклад, через наявність відповідних умов в договорі підряду), плани будівлі готуються в паперовому варіанті. Дані джерела завіряються підписом і печаткою інженера з кадастру. Але при цьому також повинен складатися і цифровий план будівлі - в даному випадку він доповнюється паперовим.
Оформлення текстового блоку плану будівлі
Вивчимо тепер те, яким законодавством РФ встановлені вимоги до оформлення текстового блоку розглянутого документа.
У розглянутій частині плану будівлі фіксуються насамперед види виконаних робіт з кадастру. Для цього використовується зв'язний текст, в якому можуть відображатися такі відомості, як:
Наступний тип даних, що фіксуються в текстовій частині плану - відомості про замовника робіт, що проводяться з кадастру. Тут можуть зазначатися:
В даному блоці плану будівлі також повинні бути відображені:
Наступний вид даних, що відображаються в текстовому блоці плану будівлі, - реквізити документів, які використовуються при складанні даного джерела. Наприклад, таких як проектна документація, дозвільні документи, техпаспорт, відомості з кадастру. У разі якщо були задіяні картографічні матеріали, то в текстовому блоці фіксуються:
- найменування карти;
- масштаби планів будівель, що відображаються в картографічному творі;
- дата створення та оновлення карти.
Ще одна найважливіша група відомостей в текстовому блоці документа - ті, що відображають характеристики геодезичної або ж межовий мережі, що були задіяні в рамках виконання робіт з кадастру. В даному випадку потрібно зафіксувати:
- систему координат;
- найменування пункту, а також класифікацію знака, що характеризує геодезичну мережу;
- клас, що характеризує відповідну мережу;
- координати по пунктам;
- дані, що відображають стан знака пункту, його центру, а також марку.
У текстовому блоці документа необхідно зафіксувати відомості про тих засобах вимірювань, що були задіяні під час проведення робіт. Зокрема, це можуть бути:
- назва того чи іншого приладу або інструменту;
- державний номер засобу вимірювання;
- відомості про повірку приладу або інструменту.
Корисно буде розглянути ряд приватних нюансів, які характеризують текстовий блок такого документа, як схема будівлі. Так, варто звернути увагу на особливості відображення в ньому відомостей про контурі об'єкта. У чому полягає специфіка даної процедури?
Контур будівлі в плані: нюанси
Контур будівлі - це замкнута лінія, яка утворюється в результаті промальовування зовнішніх кордонів, форми будівель на деякій горизонтальній площині. Контур відповідає замкнутої лінії, яка проходить на тому рівні, на якому спорудження примикає до поверхні землі. Сюди не повинні включатися:
- арки або проїзди;
- різні виступаючі елементи, що мають товщину не більше 0,5 м і ширину, що не перевищує 1 м.
Якщо будинок розміщений на палях, то його контур формується за рахунок проекції його зовнішніх кордонів. Те, яким чином розташована та чи інша несуча опора у вигляді палі, в даному випадку значення не має.
У документі повинен бути відображений метод, за допомогою якого визначені координати контуру будівлі або його частини. Він може бути:
- геодезичним;
- заснованим на супутникових вимірах;
- фотограмметричних;
- картометричних;
- аналітичним.
Певними нюансами характеризується підготовка плану будівлі, ініційована в силу зміни даних в кадастр про відповідному будівельному об'єкті.
Підготовка плану при змінах в кадастр
У разі якщо розглянутий документ замовляється через коригування відомостей, відображених в кадастрових реєстрах, то в його текстовому блоці повинні бути зафіксовані нові значення за характеристиками об'єкта, що вносяться до кадастру.
При цьому в документі зазначаються відомості про кадастровий номер об'єкта. Розглянуті процедури можуть бути здійснені також в тому випадку, якщо необхідно виправити помилку, виявлену в кадастрової записи. У ряді випадків також фіксується раніше присвоєний об'єкту номер в державних реєстрах.
Характеристики приміщень в плані будівлі
Текстовий блок розглянутого документа може включати характеристики приміщень, присутніх в структурі будівлі - наприклад, якщо воно є багатоквартирним будинком. Тут можуть відображатися:
У ряді випадків можливе зазначення тільки кадастрового номера приміщення - зокрема, якщо здійснено коректне внесення відомостей про квартиру в державні реєстри.
Висновок інженера з кадастру в плані будівлі
Важливий компонент текстового блоку документа, про який йде мова, - висновок інженера, що виконує кадастрові роботи. Тут можуть відображатися різні типи відомостей. Наприклад, ті, що відображають помилки, які були допущені при внесенні записів про будівлю в кадастр, невірні розрахунки за місцем розташування об'єкта, його площі (якщо план забудови не був досліджений компетентними фахівцями належним чином). В цьому випадку в укладанні інженера може бути відображена необхідність проведення додаткових робіт, спрямованих на усунення виявлених помилок.
Графічний блок плану будівлі
Наступний ключовий блок, який формує структуру плану, про який йде мова, - графічний. Він потрібен для того, щоб наочно відобразити ключові елементи будівлі - несучі конструкції, прольоти, прилеглі до спорудження об'єкти.
Графічна частина плану складається на підставі даних, що містяться в кадастрової виписки по земельній ділянці, на якій розташовується будівля. Крім того, при її оформленні можуть використовуватися різні картографічні матеріали, які дозволяють визначити місце розташування об'єкта. Графічний блок розглянутого плану може включати різні умовні позначення, перелік яких визначено відповідно до окремих Додатками до Наказу №403.
Корисно буде розглянути також те, яким чином в план об'єкта включається ряд інших найважливіших компонентів, а саме - схема геодезичних побудов і креслення.
Схема геодезичних побудов
Даний компонент плану будівлі оформляється на основі матеріалів вимірювань, які відображають відомості, що стосуються геодезичної основи проведених робіт з кадастру.
Схема, про яку йде мова, необхідна з метою відображення розташування будівлі відносно:
- ділянки, на якій розташований відповідний об'єкт, а також інші споруди;
- кадастрового кварталу.
Дана схема включає межі ділянки або окремих його частин, контур об'єкта, щодо якого здійснюються кадастрові роботи, а також різні позначення. Крім того, вона може включати контури інших об'єктів нерухомості, які розташовуються на тій же ділянці, на якому побудовано основну будівлю, відображати дані про місце розташування вулиць міста, доріг та інших об'єктів, які має сенс включати в відповідний документ.
креслення будівлі
Креслення як частина розглянутого документа повинен бути представлений в масштабі, що дозволяє фактично розглянути план будівлі з розмірами, тобто достатній для забезпечення читаності розташування основних точок контуру об'єкта. Можна фіксувати розташування тих чи інших елементів контуру споруди за допомогою різних виносок або врізок, які відображаються на окремих аркушах, які входять в структуру креслення.
У передбачених законом випадках розглянутий документ може доповнюватися іншими джерелами. Наприклад, це можуть бути плани поверху - повністю або будь-якої його частини. У цьому випадку відповідні джерела можуть бути підготовлені, по-перше, з урахуванням розглянутих нами вимог - тих, що затверджені Наказом №403, а по-друге - на основі нормативних актів, прийнятих компетентними органами влади в процесі регулювання комунікацій в області кадастрових відносин.
