Експерти відзначають, що влітку і на початку осені купувати житло особливо вигідно. У цей час ринок купівлі-продажу квартир завмирає, і компанії-забудовники знижують ціни, влаштовують бонусні акції для залучення клієнтів. Однак поряд з вагомим плюсом - більш низькою вартістю - при покупці житла в новобудовах потенційних новоселів чекає ціла гряда "підводних каменів" .Як підстрахуватися і звести ризики до мінімуму - в черговому випуску нашої рубрики.
Дивимося договір - виносимо вирок
Однак поступово ситуація змінилася, і якщо зараз ріелтор, найнятий вами для пошуку підходящої новобудови, або сам забудовник запропонує "найкращий" варіант з якої-небудь "особливою" схемою, експерти наполегливо рекомендують відразу відмовитися. Не переживайте: шанси знайти хорошу заміну без невиправданого ризику високі, оскільки сьогодні оформляти договори в рамках ФЗ-214 погоджуються близько 85-90% забудовників.
Так що рада номер один: перш за все уточнюйте, який тип договору з вами буде укладений при вкладенні грошей в придбання новобудови. Найнадійніший і гарантований - договір участі в пайовому будівництві, регламентований законом № 214-ФЗ.
На замітку: до найбільш поширеним "сірими" схемами відносяться: попередній договір участі в пайовому будівництві, попередній договір купівлі-продажу квартири, договір бронювання, договір співінвестування, вексельна схема, договір участі в господарській діяльності споживчого товариства. Цих правових конструкцій, повторимося, краще уникати.
Юристи радять майбутнім новоселам використовувати кілька способів перевірки надійності-сумлінності будівельної фірми.
Для початку знайдіть на сайті компанії-забудовника документ під назвою "проектна декларація". У ній повинні бути вказані такі важливі відомості:
Будинок в місті Щербинка Московської області, в якому ошукані пайовики в знак протесту захопили дві квартири /// Ілля Питалєв, РИА Новости
Довше ланцюжок - вище ризик
Адвокати, що спеціалізуються на захисті прав ошуканих пайовиків, рекомендують особливо уважно прояснювати ситуацію з правами забудовника на земельну ділянку. У компанії повинно бути свідоцтво про право власності або договір оренди ділянки. При цьому важливо, щоб останній закінчувався не раніше зазначеної дати введення будинку в експлуатацію.
Закон також допускає, щоб земельні права забудовника оформлялися договором суборенди. Однак практикуючі юристи вважають такий варіант найменш надійним через "многоступенчатости" правовідносин. Чим більше учасників - тим вище ризик, що виникнуть збої в будь-якому з ланок ланцюжка. Для громадян, які вкладають гроші в новобудову, це, в кінцевому рахунку, може призвести до заморожуванням будівництва або нескінченним затягуванням термінів здачі будинку в експлуатацію, в тому числі через судові суперечки.
З тієї ж причини експерти радять утримуватися від схем, коли вам пропонують укласти договір не безпосередньо із забудовником, а з будь-якої посередницькою фірмою, через ріелторські агентства та іншими багатоступінчатими способами. Саме при таких наворочених схемах найчастіше зустрічаються каверзи, а також відверте шахрайство, в результаті якого люди залишаються без житла і без грошей.
Перевірка в Інтернеті і на місцевості
Зіткнувшись з масовими виступами ошуканих пайовиків, в ряді регіонів місцева влада створила офіційні реєстри проблемних забудовників, чиї об'єкти перетворилися на довгобуд. Також в списках вказуються компанії з серйозними фінансовими труднощами, великою заборгованістю і т.д.
У Московській області, наприклад, ведеться окремий перелік проблемних об'єктів будівництва та реєстр проблемних забудовників. Вони розміщуються на сайті обласного комітету по пайовій житловому будівництву, ветхому та аварійному житлу.
Фото Антона Денисова, РИА Новости
Що повинно бути в договорі
Основні, обов'язкові умови перераховані в статті 4 закону "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків". Практикуючі юристи конкретизують їх і уточнюють, які саме подробиці повинні бути вказані в цих пунктах в цілях підвищення гарантій для майбутніх новоселів.
1. Визначення проекту будівництва. Простіше кажучи - опис будинку, квартири, гаража (при наявності). В даному випадку конкретика особливо важлива: простежте, щоб обов'язково вказувався поверх, площа квартири, в ідеалі - розташування на сходовій клітці і вид з вікна (тихий двір або жваве шосе).
Важливо: експерти рекомендують також письмово домовлятися про умови оплати "зайвої" житлоплощі, якщо після здачі квартири її розмір виявиться більше, ніж обмовлялося спочатку. На практиці нерідкі суперечки, коли забудовники вимагають доплачувати за "зайві" метри не за ціною житлоплощі на момент укладення договору, а за ринковими розцінками на момент здачі будинку. Пайовикам доводиться доплачувати необхідну суму або звертатися до суду. При цьому однакової судової практики з даного питання до сих пір немає.
2. Ціна договору, термін і порядок оплати. Йдеться про розмір грошового внеску пайовика.
Майте на увазі, що саме ця сума буде фігурувати в претензії, якщо постане питання про відмову від придбання житла (скажімо, при заморожуванні будівництва). Виходячи саме з неї буде розраховуватися розмір компенсацій за прострочення здачі будинку і інші порушення забудовника.
3. Термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва - готової квартири.
На практиці будівельні компанії часто грішать зазначенням приблизних термінів: починаючи з кварталу і закінчуючи півріччям, а то і роком здачі. Це - порушення. Для майбутніх новоселів точна дата важлива не тільки тим, що конкретизує термін вселення, але також дозволяє вимагати неустойку за кожен день порушення терміну здачі житла. Розмір неустойки залежить від ставки рефінансування Центрального банку РФ і розраховується за схемою, визначеною в статті 6 закону №214.
Якщо недоліки виявилися в період гарантії, вони повинні бути безоплатно усунуті забудовником. Або, як варіант, він відшкодовує витрати мешканців на виправлення дефектів. Якщо наслідки неякісного будівництва «спливуть» в більш пізні терміни, після закінчення гарантії, мешканці зберігають право пред'являти претензії. Але при цьому доведеться доводити причини виникнення недоліків за допомогою експертизи і керуватися вже законом "Про захист прав споживачів".