Покупець відмовляється від угоди: як бути?
Момент внесення передоплати за квартиру більшість покупців і продавців схильні вважати переможною крапкою в тривожному і великотрудному процесі, іменованому «угодою з нерухомістю».
Закінчилися численні, ні до чого не призводять покази, коли тебе зривають з роботи в самий невідповідний час і натовп сторонніх топчеться по твоїй квартирі, заглядає в самі пилові кути, задає дурні питання і віддаляється, не сказавши ні слова.
Втім, професіонали знають, що внесення передоплати - лише початок складного процесу перевірки документів, погоджень тексту договору і умов передачі грошей і багатьох інших невидимих клієнтського оці «дрібниць».
Хтось втрачає, то-то знаходить ...
За свідченням професійних гравців ринку, ситуації, коли продавець чи покупець вже після внесення передоплати відмовляються від угоди, не так вже й рідкісні. Причому це відбувається як при звичайних, так і при іпотечних угодах на вторинному ринку. Чи повинен продавець повертати покупцеві передоплату - цей момент регулюється договором. І при звичайній угоді купівлі-продажу, і при іпотечної умови повернення авансу приблизно однакові. Як правило, існує два варіанти. Перший - завдаток. Однак на практиці частіше за все мова йде про аванс.
В результаті санкції, що підлягають включенню в договір на випадок відмови покупця, зводяться до того, що покупець втрачає передоплату. А ось продавець, здавалося б не втрачає нічого. Ну, можливо, поверне передоплату. Ну, «облом», прикро. Ну, доведеться знову займатися неприємними показами ... Однак не все так просто. Навіть якщо той самий аванс поверненню не підлягає, власнику, у якого напередодні угоди відмовилися купити квартиру, навряд чи стане легше. Адже сума авансу в 20-30 і навіть 100 тис. Руб. не йде ні в яке порівняння з тією сумою, яку розраховував отримати продавець.
По-перше, ця сума може бути потрібна «на певний термін». По-друге, якщо ціни падають, то знайти наступного покупця, готового придбати за таку ж суму, навряд чи вийде. По-третє, якщо мова йде про альтернативну операцію, «розсипається» все ланцюжок.
- відмови в зв'язку з виявленням правових дефектів квартири;
- відмови в зв'язку з недосягненням домовленості про порядок проведення операції;
- відмови в зв'язку з появою більш привабливого об'єкта.
При цьому основну провину за те, що відбувається експерт покладає на професіоналів. «На мій погляд, в основі великої кількості відмов лежить аж ніяк не свавілля покупців, а недоробки ріелторів. Не можу, звичайно, сказати, що абсолютно всі покупці - ангели, проте моя точка зору з цього приводу проста: якщо покупець, уже вніс аванс за обрану квартиру, в подальшому відмовляється від її придбання, в першу чергу причину слід шукати в діяльності того, хто відповідає за угоду. Тобто ріелтора ».
Наприклад, «відмова в зв'язку з недосягненням домовленості про порядок проведення операції». Робота ріелтора, яку він виконує в інтересах свого клієнта, повинна полягати і в тому, щоб чітко обумовити як підстави повернення внесених грошових коштів, так і процедуру майбутньої угоди. Причому зробити це необхідно з підвищеною увагою до дрібниць, включаючи такі очевидні, начебто, моменти, як «хто оплачує довіреності на реєстрацію», «у кого зберігаються ключі від банківських сейфів» і т. П. Якщо ж цього не зроблено, можливі неприємності можуть обернутися не тільки нервовими витратами, але і розвалом угоди. І винен в подібній ситуації в разі її виникнення не хто інший, як ріелтор.
Та й поява більш привабливого об'єкта знову-таки може бути пов'язано з тим, що той об'єкт, на покупку якого клієнт, згнітивши серце, дав згоду, ріелтор йому нав'язав.
Дмитро Овсянников до поширених причин відмов додає і форс-мажорні обставини. Наприклад, людина винна в автомобільній аварії і тепер повинен виплатити велику суму потерпілому водієві. В результаті зібраних грошей на квартиру просто не вистачає. «Є і ще одна, досить специфічна, характерна для минулого« кризового »року причина, - додає Овсянников. - Нерідко при покупці житла по іпотеці раптом в останній момент з'ясовувалося, що банк не готовий фінансувати угоду. Причини називалися різні, але реальною причиною були складності у самого банку ».
Ну а що стосується відмов через юридичні «дефектів» об'єкта, то тут вже відповідальність лежить на боці продавця або його представників.
Якщо покупець змінив своє рішення, не бентежачись втратою передоплати, це його право. І право це необхідно поважати. Інша справа, що
відмова здебільшого відбувається не через «легковажності» покупця.
А тому ріелтори намагаються перш за все з'ясувати причини і спробувати усунути опинилися на шляху до угоди перепони. При цьому можуть бути використані різні способи «відновлення» угоди. Наприклад, якщо у покупця виникли фінансові труднощі, можна запропонувати йому залучити кредитні кошти. У разі, коли квартира на сусідній вулиці виявилася краще і дешевше, можна зробити знижку або додати «бонус». Ну а складності з банком краще запобігти, заздалегідь подавши документи паралельно в кілька кредитних організацій.
«Звичайно, багато що тут залежить і від позиції продавця, - додає Дмитро Овсянников. - Однак, якщо мова йде про складну багатоступінчастої операції або про продаж квартири на тлі зниження цін на житло, то продавець, швидше за все, піде назустріч ».