Часом в будь-яких взаєминах виникають конфліктні ситуації. Оренда комерційної нерухомості не є винятком. Як правило, передумови для конфліктних ситуацій між орендарями та власниками приміщень, пов'язані з нестабільним фінансовим станом ринку. На жаль, сьогодні не всі орендарі в силах проаналізувати можливості своєї справи на тривалий час. Якраз терміни і можливості внесення коригувань орендної ставки найчастіше є джерелом протиріч і викликають розбіжності між орендарем та орендодавцем. Цивільний Кодекс РФ регулює всі права і обов'язки, що виникають в результаті оренди комерційної нерухомості, а основним документом, який регулює взаємовідносини обох сторін, є договір оренди.
Основні причини конфліктів між орендодавцем і орендарем.
Перевірений спосіб зменшити конфлікти між власниками та орендарями - закріпити правовідносини сторін в рамках договору. Щоб уникнути суперечок, слід чітко визначити юридичні повноваження сторін - наприклад, чи можливо орендарю перездавати орендоване приміщення третім особам в суборенду. Якщо так, то на яких умовах, що потрібно для узгодження, з ким і т.д. Так само важливо обумовити рід діяльності орендаря, кількість робочих місць, яка буде завантаження орендованого приміщення, в яких цілей буде воно використовуватися, щоб уникнути в подальшому непотрібні проблеми, наприклад, при використанні приміщення під інший профіль. У технічному розділі договору потрібно визначити істинні розміри і конфігурацію здаються приміщень, яке майно і обладнання буде передано, його стан. І, наостанок, одні з найважливіших пунктів договору зачіпають фінансові питання: орендна ставка, терміни, порядок оплати і т. Д.
У більшості випадків суперечки між орендарем та орендодавцем виникають через затримку виплати орендної плати та інших платежів. Зазвичай в договорі оренди ці пункти конкретно прописуються, щоб уникнути конфлікту, пов'язаного з несвоєчасними виплатами. Необхідно щоб були чітко прописані терміни внесення оплати за оренду. Розв'язати ситуацію в свою користь можливо, якщо тільки спиратися на юридично грамотно складений договір. Якщо своєчасно не вноситься орендна плата, власники можуть і мають на це право вимагати сплати штрафу від орендаря, або взагалі розірвати достроково договір оренди і тим самим змусити орендаря звільнити займане приміщення. Так само необхідно чітко визначити, хто несе витрати по утриманню орендованих приміщень, витрати за комунальні послуги.
Однією з оптимальних схем розрахунків (особливо для великих приміщень) наступна: в договорі оренди офісу відбивається, що орендар сам укладає окремий договір з організаціями, які постачають приміщення тепловою енергією, водою, газом та ін. І самостійно оплачувати комунальні послуги з виставленим йому рахунками. Якщо ж здається частина площ, зазвичай розподіляються комунальні платежі між орендарями. У цьому випадку ідеальний варіант - установка окремих лічильників споживання енергії, води і тепла, за показаннями. І все ж це можливо не завжди, по більшій частині випадків частка комунальних витрат зазвичай розраховується пропорційно займаній орендарем площі.
Одним із приводів для створення конфліктної ситуації може послужити і те, що орендоване приміщення використовується не за призначенням. У кожному договорі прописується, для яких цілей можна використовувати приміщення і додаткове обладнання, що здається в оренду. Якщо порушується цей пункт, також можливі штрафи аж до розірвання договору.
Іншим поширеним підставою конфлікту є псування або втрата майна, яке належить орендодавцю. При обставинах, що склалися власник переданого приміщення може зажадати, щоб йому відшкодували збиток, причому орендар повинен відшкодувати не тільки ринкову вартість майна, але і так само всі ті витрати які пішли на заміну і транспортування обладнання. Безумовно, якщо орендодавець здає приміщення, він в принципі повинен бути готовий до того, що можливі збитки. Ризик в цій ситуації є завжди. Але, щоб зменшити наслідки таких ситуацій, важливо, при укладенні договору, чітко позначити не тільки права, але і які обов'язки у орендаря навіть при незначних нюансах. В цьому випадку, можливо зменшити свої витрати і змусити орендаря бути більш відповідальним по відношенню до майна і приміщенню, передану їй у тимчасове користування. Але буває ризик і випадкової загибелі. У цьому випадку орендар не несе відповідальності, якщо тільки не буде доведено його вину. Зважаючи на це, краще застрахувати приміщення.
Криза змінила розстановку сил.
Зараз можна говорити, що важкі часи кризи вже позаду. На ринку з'явилися нові правила гри, в тій чи іншій мірі задовольняють як орендодавців, так і орендарів. Якщо говорити, що до кризи ринок оренди комерційної нерухомості був ринком орендодавця, то економічна криза поміняв розстановку сил на ринку оренди комерційної нерухомості. На зміну безперечного ринку орендодавця прийшов не менш беззаперечний ринок орендаря. Правила гри змінилися, і якщо власники нежитлових приміщення мають намір здати приміщення в оренду, то вони змушені приймати умови орендаря, ситуація стала складнішою і неодномерность.
Криза і зниження попиту змусив орендодавців переглянути орендну політику, і на сьогоднішній день вони використовують більш гнучкий підхід по відношенню до орендарів. Раніше, наприклад, якщо між орендодавцем і орендарем виникав спір з приводу будь-яких пунктів в договорі оренди. Останнє слово найчастіше залишалося за орендодавцем. В результаті вже орендодавцю тепер доводиться поступатися орендарю, якщо він має намір здати нерухомість в оренду. На початку кризового періоду почалися хаотичні зміни величини орендних ставок: допускалися великі знижки, приміщення з ідентичними характеристиками здавалися за абсолютно різні ціни.
І тільки останнім часом намітилися межі компромісу, на який сторони готові піти, відстоюючи свої інтереси, поступово встановлюються інші правила гри, виробляються нові моделі взаємовідносин між орендарями та орендодавцями.
Власники комерційних площ, які бажають продовжувати отримувати реальний дохід, знаходять взаєморозуміння з орендарями. Ті ж власники, мало звертають уваги на зміни ринку і не виявляють гнучкість у відносинах з орендарями, мають або пустують, або неплатежі.
До кризового період величину орендної ставки встановлювали орендодавці, і у них навіть не було думок надавати знижки або ж якісь пільги. Зараз же ситуація інша - власники приміщень вже навіть конкурують за своїх орендарів. Зважаючи на це, багато усвідомлено, щоб не втратити орендарів, готові йти на всілякі поступки, надають пільги і розстрочку платежів деякі навіть закривають очі на прострочення платежів.
На сьогодні ситуації з простроченням все набагато складніше. До кризи питання вирішувалося швидко: орендарю відправляли письмове попередження про можливе розірвання договору оренди та за кожний прострочений день орендодавець стягував неустойку. У даній ситуації власник повинен бути найбільш завбачливим: якщо орендар заборгував по орендою плати, краще не відмовлятися від попередження в письмовому вигляді, можливо, це буде також лист про розірвання договору, і не чекати подальшого наростання боргу.
Завершуючи статтю, зазначу, що найголовніше, щоб протилежні сторони хотіли зберегти орендні відносини. Якщо вони не бачать в цьому сенсу, то вони і не зацікавлені в залагодженні конфлікту. Навіть встановлені за допомогою договору правовідносини орендодавця з орендарем, не є самі по собі запорукою вирішення всіх конфліктних ситуацій. Основним інструментом залагодження конфліктів, на мій погляд, все-таки є спілкування. Головне, щоб конфліктуючі розуміли, які цілі переслідує кожен з них, це допоможе спільно знайти взаємовигідні шляхи. Щоб ефективно спілкуватися, потрібно не тільки вміти чути опонента, потрібно, перш за все, навчитися слухати.
Гайнетдінов Раміль Зіннуровіч,
фахівець з комерційної нерухомості
компанії «Латипов Ріелті».