Придбання прав на підвальне приміщення

Маю у власності нежитлове приміщення 30 кв.м. на 1 поверсі 6-поверхового житлового будинку. Під приміщенням є підвал такої ж площі. За документами (файл з відповіддю Росреестра) підвальне приміщення не є оформленої власністю якоїсь особи. Будинок 1914 року побудови. Підвал порожній. Інші приміщення мають інженерні комунікації або конструкції. У цьому приміщенні 27.9 кв.м. нічого нема.

Маю бажання і можливості отримати права на підвальне приміщення.

Питання: як придбати права (власність, безстрокове користування, оренда, інше) на підвал під моїм приміщенням? При цьому є деякі особливості:

1. За нормами ст. 36 ЖК РФ дане приміщення є спільною частковою власністю громадян.

2. Деп гір майна Москви рекомендує проводити процедуру для конкурсу з викупу приміщення, тому що склад загального майна МКД не визначений і не затверджений.

3. Будинок не є ЖБК, ТСЖ або т.п. і управляється Компанією.

уточнення клієнта

Чи можливо отримати інформацію про судову практику щодо захисту прав на нежитлові приміщення (підвали) власників МКД перед свавіллям (самостійним прийняттям рішень по підвалу без оглядки на ст.36 ЖК РФ) органів виконавчої влади Москви чи іншого міста?

Відповіді юристів (4)

Місто не вказано

Доброго дня, Сергію Миколайовичу! Ваше питання прийнятий в роботу. Для підготовки відповіді буде потрібно якийсь час.

уточнення клієнта

Спасибі, очікую з нетерпінням.

Є питання до юриста?

Місто не вказано

Доброго дня, Сергію Миколайовичу

Відповідно до ст.
290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ власникам багатоквартирного будинку (МКД) на праві
спільної часткової власності належать приміщення, які не є частинами
квартир, і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному
будинку, в тому числі підвали, в яких є інженерні комунікації, інше
яке обслуговує більше одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали).

Таким чином, до спільної часткової власності законом віднесено технічні підвали. в яких є інженерні комунікації, а також інше обслуговуюче більш одного приміщення обладнання.

При цьому, якщо в підвальному приміщенні не є інженерні комунікації та інше обслуговуюче обладнання і також відсутні, інші приналежності, що дозволяють віднести підвальне приміщення до технічного приміщення, зазначений об'єкт нерухомості не є місцем загального користування, але числиться спільним майном всіх власників
багатоквартирного будинку, іншими словами підвальне приміщення не завжди є технічним, і таке приміщення може бути оформлено у власність, або в
оренду.

Крім того, на підставі відповідного повідомлення на ваш запит, дане приміщення (підвал) не має обтяжень,
правопретензій відсутні.

Численна судова практика підтверджує, що такі приміщення можуть бути оформлені у власність, але ще раз, тільки в тому випадку, якщо в підвалі немає комунікацій
з обслуговування будинку.

Для вирішення вашого питання щодо підвального приміщення 27,9 кв. м. в якому, як ви написали «
нічого немає », необхідно дотримати законну процедуру відповідно до норм ЖК РФ Вам слід

ініціювати загальні збори (ОС) мешканців
багатоквартирного будинку, в якому знаходиться підвальне приміщення.

Відповідно до ст.36 ЖК РФ

приміщень в багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених
цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним
майном в багатоквартирному будинку.

3.Уменьшеніе розміру
загального майна в багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників
приміщень в даному будинку шляхом його реконструкції.

4. За рішенням
власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятим на загальних зборах
таких власників, об'єкти загального майна в багатоквартирному будинку можуть бути
передані в користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права і
законні інтереси громадян і юридичних осіб.

При цьому для передачі
третім особам у тимчасове володіння і користування (оренда) підвалу необхідно більшість
голосів власників (2/3 від усіх голосів власників приміщень будинку).

Однак якщо ОС буде
вирішуватися питання про передачу частини підвалу у власність, то в даному випадку, згідно із зазначеними
нормам ЖК вам необхідно отримати згоду всіх власників МКД (що дуже
складно зробити на практиці) Крім того, якщо в будинку є хоча б одна
неприватизована квартира то, також необхідно отримати згоду муніципалітету, тому що в даному випадку мова йде про зменшення розміру загального майна, шляхом реконструкції.

Крім правильно оформленого Рішення (протоколу) ОС також необхідно мати Проект реконструкції.

Таким чином, згідно з зазначеним вимогам, і з урахуванням, що цікавить вас підвальне
приміщення не є технічним, у вас є два варіанти для вирішення вашого
питання: оренда підвалу або оформлення у власність (оч. важке завдання), але
проте можна вирішити, тому що прецедентів досить.

Місто не вказано

Зрозуміло, на що натякає Деп гір майна Москви ... Питання щодо спільного майна будинку, яке є самостійним об'єктом нерухомості - є зараз спірним і не до кінця врегульованим.

правовий режим підвальних приміщень, як
що відносяться або не відносяться до спільної часткової власності кількох
власників приміщень у таких житлових будинках, повинен визначатися на дату
приватизації першої квартири у будинку.

Відповідь на питання щодо того, чи стосується зазначена вами частина приміщення підвалу до самостійного
об'єкту, і чи є таким на момент приватизації першої квартири у будинку, де знаходиться це приміщення (підвал) - спільним майном власників будинку (в т.ч.
і вашим, тк. Ви також є власником) слід шукати в документації будинку, в технічній документації будинку, а також дивитися візуально - осібно чи ні від загального підвального приміщення - підвальне приміщення 27.9 кв.м. і яким чином.

Місто не вказано

Доброго дня, Сергію Миколайовичу. Ваше додаток трохи виходить за рамки питання, але я постараюся вам допомогти.

В Ухвалі зазначено, що приміщення, які не є частинами квартир, відносяться до загального майна
власників приміщень у МКД (в тому числі), якщо всередині них розташоване обладнання, призначене для обслуговування потреб власників приміщень. такі
приміщення самостійного призначення не мають, вони, як і розташоване в них обладнання, призначені для обслуговування декількох або всіх приміщень
будинки.

Що стосується старого житлового фонду, будинків радянської або дорадянської споруди, в тому то і труднощі, що відрізнити нежитлове приміщення, наділене ісключітельнообслужівающей функцією, від нежитлового приміщення самостійного назначеніясложно. (Чим і користуються муніципали)

Тим часом, арбітражна практика з моменту винесення КС РФ Визначення № 489 О-О на жаль для власників МКД показала, що не всі підвальні приміщення, в тому числі і ті, які не зайняті обладнанням, відносяться до загального майна. Але практика по новобудовах щодо правового режиму підвальних приміщень більш позитивна і майже завжди визначається суддями в якості спільної часткової власності.

Ось трохи суд. практики з невеликими витримками про головне, коли суд визнає підвал, що належать до спільної часткової власності

ТСЖ «Відродження» звернулося
в Арбітражний суд Ростовської області з позовом до індивідуального підприємця зі
наступними вимогами:

- витребувати з
чужого незаконного володіння вказаного нежитлового підвального приміщення (кімнату
№ 7) шляхом його передачі товариству.

В обґрунтування
заявлених вимог товариство вказало, що реєстрація права власності
підприємця на кімнату № 7 в багатоквартирному житловому будинку порушує право
спільної часткової власності, що виникло щодо спірного приміщення
внаслідок його використання в якості технічного поверху, обладнаного
інженерно-технічними пристроями, призначеними для обслуговування
багатоквартирного житлового будинку.

судові акти
мотивовані следующім.Спорное приміщення не призначалося для розміщення в
ньому офісів і підвальні приміщення як офісні в експлуатацію не вводилися.

При цьому судами
зробити висновок тому, що спірні приміщення підвалу ніколи не використовувалися як
самостійні об'єкти нерухомості або за іншим призначенням, з фактичного
володіння позивача і третіх осіб підвал не вибував .........

задовольняючи позовні
вимоги, суди керувалися встановленими при проведенні експертизи,
призначеної судом першої інстанції, даними, згідно з якими підвал
використовуватися самостійно не може, так як він не має самостійного
призначення: його проектне і фактичне призначення - обслуговуючі
(Допоміжні) площі для функціонування підприємства громадського
живлення. Всі вузли управління інженерними мережами, що обслуговують перший і
підвальний поверхи, розташовані в підвалі, отже, повинен бути забезпечений
безперешкодний доступ до підвалу обслуговуючому персоналу. Приміщення підвалу виконує
службову роль, має нерозривний зв'язок з будівлею, у нього відсутня
самостійне призначення, так як підвальні приміщення не є
ізольованою частиною будівлі, що має свою взаємодію з зовнішнім середовищем, свою
закільцьованих систему енергопостачання, опалення, водопостачання, окремі
прилади обліку комунальних послуг, що забезпечувало б його самостійність.

Сергій Миколайович, в будь-якому випадку, слід ретельно вивчити всю документацію будинку, якщо підвальне приміщення, про яке ви пишете не ізольовано від всього підвалу, або відгороджене аркою, як це буває часто, або вузьким проходом, і якщо в цьому приміщенні є хоча б єдині опалювальні труби без самостійного функціонального призначення і т.д.) то такий підвал повинен відноситься до загального майна будинку, і другий момент, необхідно встановити - коли була приватизована перша кв. у вашому будинку. Головне, щоб на той момент підвальне приміщення 27,9 кв.м. не була самостійним об'єктом цивільних прав.

Придбання прав на підвальне приміщення