При припинення договору надання ріелторських послуг необхідно керуватися главою 26 "Припинення зобов'язань", главою 29 "Зміна та розірвання договору" і ст. 782 ГК РФ, присвяченій одностороннього відмови від виконання договору возмездного надання послуг.
Стосовно до загальних підставах, що містяться в главі 26 ГК РФ, припинення будь-якого цивільно-правового договору може відбуватися в трьох формах: 1) за узгодженою волі сторін; 2) незалежно від згоди сторін; 3) внаслідок обставин, що не залежать від волі сторін. Термін "припинення договору" ширше, ніж "розірвання договору", так як включає в себе обставини, що не залежать від волі сторін.
Договір надання ріелторських послуг розривається відповідно до норм глави 29 ЦК України, в якій чітко розмежовується розірвання договору за угодою сторін і на вимогу однієї з них. Можливість розірвання договору за угодою сторін презюмується диспозитивноюнормою п. 1 ст. 450, при цьому "інше" може бути встановлено самим Кодексом, іншими законами або договором. Так, сторони договору надання ріелторських послуг за взаємною згодою можуть розірвати договір у будь-який час, якщо інше не встановлено угодою між ними. До форми угоди про розірвання договору пред'являються певні вимоги (п. 1 ст. 452): воно повинно бути зроблено у тій же формі, що і первинний договір; стосовно договору надання ріелторських послуг - в простій письмовій формі.
Особливість одностороннього розірвання договору полягає у відсутності згоди іншої сторони. На вимогу однієї із сторін договір розривається за рішенням суду тільки при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, передбачених ГК РФ, іншими законами або договором (п. 2 ст. 450). Крім того, на вимогу зацікавленої сторони договір може бути розірваний у зв'язку з істотною зміною обставин (ст. 451).
Все це не стосується випадків, коли в законі або договорі встановлено підставу для одностороннього розірвання договору і при цьому не згадана необхідність звернення до суду (одностороння відмова від договору). За стороною визнається певне право, яким вона може самостійно розпорядитися. Для цього сторона не потребує рішення суду, якщо інше не передбачено в законі або договорі. Моментом розірвання договору вважається не момент винесення рішення про розірвання договору, а момент, коли сторона довела до відома контрагента своє бажання розірвати договір.
За загальним правилом, сформульованим у ст. 310 ГК РФ, одностороння відмова від виконання договору не допускається. Однак відповідно до п. 3 ст. 450 одностороння відмова від виконання договору в разі, якщо це передбачено законом або угодою сторін, призводить до того, що договір вважається розірваним. Стосовно до договору надання ріелторських послуг необхідно керуватися ст. 782 ГК РФ, яка встановлює можливість односторонньої відмови від виконання договору возмездного надання послуг. Так, п. 1 цієї статті надає замовнику право відмовитися від договору за умови оплати ним виконавцю фактично понесених витрат. Виконавцю також надано право на відмову від договору з урахуванням повного відшкодування збитків, заподіяних замовнику такою відмовою (п. 2 ст. 782).
Надаючи обом сторонам договору надання ріелторських послуг право односторонньої відмови від нього, ГК РФ виявляє різне ставлення до сторін. Йдеться про те, що під особливим захистом виявляється замовник (споживач ріелторських послуг, клієнт ріелтора). Якщо він відмовиться від договору, несприятливі наслідки обмежуються необхідністю відшкодувати понесені виконавцем (ріелтором) витрати. Якщо в ролі відмовилася боку виступає виконавець (ріелтор), йому доведеться відшкодувати замовнику (клієнту) збитки в повному обсязі. У разі, коли від договору надання ріелторських послуг відмовиться споживач, йому доведеться відшкодовувати ріелтору лише реальний збиток. При відмові від договору ріелтора споживач може вимагати відшкодування збитків, включаючи як реальний збиток (наприклад, компенсацію витрат, пов'язаних з пошуком об'єкта нерухомості), так і упущену вигоду.
Підставою для односторонньої відмови можуть служити також обставини, що відносяться до майновим станом сторони договору, наприклад загроза неспроможності (банкрутства) ріелторської фірми, індивідуального підприємця - ріелтора.
Виконання (ст. 408 ЦК України) здатне припинити договір лише за умови, якщо воно є належним, тобто скоєно належним особою належного особі належним способом в належному місці належним предметом і в належний час. Критерії належного виконання визначаються імперативними нормами, договором, а в частині, не передбаченій тими і іншими, - диспозитивними нормами. Виконання припиняє договір надання ріелторських послуг за умови належного виконання не тільки з боку ріелтора, а й з боку споживача ріелторських послуг.
Зобов'язання припиняється новацією, тобто угодою сторін про заміну первісного зобов'язання, що існувало між ними, іншим зобов'язанням між тими ж особами, передбачає інший предмет або спосіб виконання (ст. 414 ЦК України). Новація - будь-яка зміна договору з тим, що самі сторони за угодою між собою продовжують займати свої місця в правовідносинах. Для здійснення новації необхідно, щоб і первісне, і нове зобов'язання були дійсними <*>. Договір надання ріелторських послуг припиняється новацією, наприклад, в разі заміни предмета договору, коли ріелтор зобов'язується замість послуг з купівлі-продажу житлового приміщення надати послуги по комерційному наймом того ж житлового приміщення.
Припинення зобов'язання неможливістю виконання передбачено ст. 416 ГК РФ. У літературі прийнято виділяти різні види неможливості виконання - фізичну і юридичну, суб'єктивну і об'єктивну, первісну і наступну. Норма ст. 416 ГК РФ передбачає насамперед подальшу неможливість виконання, оскільки неможливість, існуюча в момент, коли зобов'язання мало б виникнути, означає, що воно просто не виникне, так як "неможливе не може стати предметом зобов'язання" <*>.
<*> Див. Щенникова Л.В. Указ. соч.
Наступна неможливість виконання може бути як юридичної, так і фактичної. Юридичну неможливість може створити акт органу державної влади, фактична виражається в тому, що зобов'язання не може бути виконано в натурі. Критерієм для виділення фактичної неможливості виконання може служити стан ринку нерухомості.
Договір надання ріелторських послуг припиняється неможливістю виконання тільки в разі, якщо вона викликана обставинами, за які жодна із сторін не відповідає (п. 1 ст. 416 ЦК України). Інакше складається ситуація, якщо мала місце неможливість виконання, за яку відповідає одна зі сторін. Норма п. 2 ст. 416 дає відповідь стосовно тільки до однієї ситуації, коли неможливість для боржника (ріелторської фірми, індивідуального підприємця - ріелтора) виконати зобов'язання виникла з вини кредитора (споживача ріелторських послуг), який не може вимагати повернення виконаного ним за зобов'язанням. Наприклад, уклавши договір з ріелторської фірмою щодо купівлі-продажу житлового приміщення, громадянин не забезпечив доступ в житлове приміщення представникам ріелторської фірми з метою показу житлового приміщення потенційним покупцям.
Договір надання ріелторських послуг припиняється на підставі видання акта державного органу (п. 1 ст. 417 ЦК України). Йдеться про заборону державним органом певних дій або діяльності, які є предметом зобов'язання.
Смерть громадянина (ст. 418 ЦК України) може спричинити за собою припинення зобов'язання в разі, коли виконання носить особистий характер, тобто зобов'язання не може бути виконано без особистої участі самого боржника або іншим чином нерозривно з ним пов'язане. Припинення зобов'язання може наступити і в разі смерті громадянина-кредитора за умови, що виконання призначалося самому кредитору або іншим чином було пов'язано з його особистістю (п. 2 ст. 418). Стосовно до договору надання ріелторських послуг смерть громадянина-споживача тягне за собою припинення договору, так як послуги надавалися безпосередньо цьому громадянину. Договір припиняється і в разі смерті індивідуального підприємця - ріелтора, який надає послуги.
Ліквідація юридичної особи (ст. 419 ЦК України) тягне за собою припинення зобов'язання незалежно від того, виступало воно в ролі кредитора чи боржника. Однак з цього правила робиться виняток для випадків, коли законом або іншими правовими актами виконання зобов'язання ліквідованої юридичної особи покладено на інших осіб. Стосовно до договору надання ріелторських послуг ліквідація ріелторської фірми, а також юридичної особи - її клієнта спричинить за собою припинення договору.
Е.В. Накушнова, здобувач наукового ступеня, асистент кафедри цивільного права і цивільного процесу юридичного факультету Ульяновського ГПУ ім. І.М. Ульянова.