По-перше, до нерухомості згідно п. 1. ст. 130 ГК, відносяться об'єкти природного походження - ділянки землі і ділянки надр.
По-друге, природні об'єкти повинні знаходитися в межах державних кордонів і континентального шельфу Росії.
По-третє, в Російській Федерації діє множинність суб'єктів права власності на землю та інші природні ресурси. Згідно ч. 2 ст. 9 Конституції РФ, земля та інші природні ресурси можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності. Держава гарантує недоторканність і захист приватної власності на землю, а також захист прав власників землі при здійсненні операцій з нею.
По-четверте, володіння землею і природними об'єктами може бути не тільки повним, але і частковим. Якщо природний об'єкт географічно розташований на території декількох суб'єктів РФ, то порядок володіння здійснюється між ними по досягнутій угоді, а при необхідності - за участю РФ.
По-п'яте, право користування землею та іншими природними об'єктами характеризується необхідністю дотримання певних правил їх експлуатації та охорони, при наявності постійного державного контролю, а також стягненням доходів, отриманих в ході використання природних об'єктів, через систему податкових та інших платежів.
Тут хотілося б підкреслити саме екологічні значення землі та інших природних ресурсів. Земля як частина природи і основа розвитку всього живого на планеті об'єктивно не може мати число споживче значення, тому в правове регулювання земельних відносин включені норми, що обмежують дії власника з метою охорони природи і землі як об'єкта природи. Ці норми спираються на положення Конституції РФ, яка затвердила, що кожен має право на сприятливе навколишнє середовище, достовірну інформацію про її стан і на відшкодування шкоди, заподіяної його здоров'ю або майну екологічним правопорушенням (ст. 42) і відповідно зобов'язаний охороняти природу і навколишнє середовище , дбайливо ставитися до природних багатств (ст. 58).
У цьому сенсі специфіка землі як об'єкта висловилася в певному переліку обмежень у використанні земельної ділянки, в регулюванні питань набуття та припинення права власності.
В шосте, особливістю землі та інших природних ресурсів є і презумпція державної власності: в силу п. 2 статті 214 ЦК РФ природні ресурси, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю. Тобто, дані об'єкти в принципі не можуть бути безхазяйними. Пріоритет держави, коли мова йде про природні ресурси, стає визначальним. а) Земля.
Як об'єкт права власності земельну ділянку, як нерухоме майно, має ознаки, встановленими для об'єкта цивільного права:
1. Земельна ділянка як об'єкт права власності строго індивідуалізована. Він має межі, площа і розташування. Ці відомості містяться в державному земельному кадастрі і в документах, що засвідчують право власності на земельну ділянку. Територіальні межі земельної ділянки можуть змінюватися, наприклад, в результаті операцій із землею. Всі ці зміни повинні бути внесені в кадастрову документацію.
2. Право власності на земельну ділянку, як об'єкт нерухомого майна, а також його обмеження, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції.
3. Оборотоздатність - тобто земельну ділянку може вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку універсального правонаступництва (успадкування, реорганізація юридичної особи) або іншим способом, якщо він не вилучений з обороту або не обмежений в обороті;
5. Якщо інше не встановлено законом, право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у межах цієї ділянки поверхневий (грунтовий) шар і водні об'єкти, що знаходяться на ньому рослини (ч. 2 ст. 261 ЦК України).
Специфіка реалізації правомочностей володіння, користування і розпорядження в земельних відносинах полягає в тому, що на відміну від інших видів майна, можливі варіанти, використання яких визначають самі власники, умови і порядок користування земельними ділянками визначаються згідно з Конституцією Російської Федерації безпосередньо законодавством. При цьому власник може використовувати землю так, як вважає за потрібне, але в рамках цільового призначення земельної ділянки. Сам власник землі змінити цільове призначення використання не має права.
Конституцією РФ (ст. 9) встановлено, що земля може перебувати у приватній, муніципальній та державній власності. Власниками земельних ділянок можуть бути: фізичні та юридичні особи, державні (Російська Федерація і її суб'єкти) і муніципальний освіти.
Державна і муніципальна власність на землю забезпечує інтереси великих груп людей: народу Російської Федерації в цілому; населення, яке проживає на території суб'єкта Російської Федерації; осіб, які проживають на території муніципального освіти. Суб'єктами права державної та муніципальної власності є державні (Російська Федерація і її суб'єкти) і муніципальні територіальні утворення.
Участь зазначених суб'єктів у відносинах з приводу власності на землю слід відрізняти від їх ролі в управлінні земельними ресурсами. У першому випадки (через відповідні державні органи) вони виступають в угодах як рівноправна сторона, тобто не як публічна влада, а як звичайний власник. На неї поширюються правила і норми цивільного законодавства про юридичних осіб. У другому випадку дані суб'єкти виконують встановлені законодавством публічні функції (контроль за використанням земельних ресурсів, організація землеустрою, ведення моніторингу та кадастру, залучення до відповідальності і ін.).
В індивідуальній приватній власності громадян можуть знаходитися земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, тваринництва, індивідуального житлового і дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, підприємницької діяльності, інших, не заборонених законом цілей.
Також, як і будь-який об'єкт права власності, земля може перебувати у спільній власності (часткової або сумісної). Говорячи про спільну часткову власність стосовно земельних ділянок, необхідно уточнити, що в деяких випадках потрібне спеціальне регулювання відносин власності на землю нормами земельного законодавства. б) Ділянки надр.
Закон РФ «Про надра» визначає надра в цілому «як частина земної кори, що розташована нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння».
Ділянки надр, а також земельні ділянки, визнаються самостійними об'єктами нерухомості. Тут необхідно зазначити принцип взаємозв'язку і взаємозалежності правових режимів на земле- і надрокористування, який проявляється в двох основних положеннях. По-перше, відповідно до ЗК РФ (ст.40), власники земельних ділянок, землевласники, землекористувачі та орендарі в межах своїх земельних ділянок мають право без спеціального дозволу в установленому порядку використовувати загальнопоширені корисні копалини, прісні підземні води. По-друге, як це випливає з норм того ж ЗК РФ (ч. 4 ст.88), надання земельних ділянок для розробки корисних копалин проводиться тільки після оформлення гірничого відводу, затвердження проекту рекультивації земель, відновлення раніше відпрацьованих земель.
Надра є одним з природних ресурсів, що використовуються і охоронюваним згідно з Конституцією Російської Федерації (ст. 9), поряд з іншими природними ресурсами, як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території.
Законодавство про надра не сприйняли проголошений Конституцією РФ принцип множинності форм власності на природні ресурси. Згідно зі статтею 1.2 Закону Російської Федерації «Про надра» «Надра в межах території Російської Федерації, включаючи підземний простір і що містяться в надрах корисні копалини, енергетичні та інші ресурси, є державною власністю». Проте здобуті з надр корисні копалини та інші ресурси в умовах ліцензії можуть знаходитися в як в державній (федеральної і суб'єктів Російської Федерації), так і в муніципальної, приватної і в інших формах власності.
Право користування надрами є похідним від права власності на надра. Це основний вид прав на ділянки надр. Залежно від термінів користування ділянками надр поділяється на безстрокове ( «без обмеження терміну») і термінове ( «на певний термін»). Інших видів прав на надра (оренда) - Закон РФ «Про надра» не передбачає. 2.2.