Про реєстрацію літніх кухонь, садових будиночків, кабельних мереж
На запити про реєстрацію літніх кухонь, садових будиночків, кабельних мереж, що надійшли від юридичних осіб і громадян, АНО БТІ рекомендує відповідати наступне:
Поняття про «нерухомості», «нерухомості» майна використовується в законодавчих і нормативно-правових актах не має фізичного сенсу. Право не належить до природничих наук і фізичні зв'язки не розглядає. Зв'язок з землею розглядається в законодавчих актах як юридична зв'язок.
У другому абзаці пункту 1 ст. 130 ГК РФ встановлюється, що Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно (літаки, морські та річкові судна, космічні супутники, підприємства в цілому з його боргами, вимогами, товарними знаками та іншим майном), а не тільки міцно пов'язане із землею .
Реєстрація окремих видів нерухомого майна та прав на неї - це лише одна з її правових особливостей, тому що реєстрації підлягає не тільки нерухоме, а й деякі види рухомого майна та прав на них, наприклад вогнепальну зброю, автомобілі та ін.
Таким чином, нерухоме майно - це майно з особливим правовим статусом.
Більш складним є питання не про те, що віднести до нерухомості, а про те, що вважати за одиницю нерухомості 1. Це питання зовсім з іншої області, хоча і пов'язаний з питанням що таке нерухомість.
Принципи формування одиниць повністю залежать від мети. Так, одиниця технічного обліку формується для цілей експлуатації і не завжди збігається з одиницею бухгалтерського обліку. Одиниця бухгалтерського обліку формується для обліку основних фондів і не завжди тотожна одиниці податкового обліку, що в підсумку призвело до відділення бухобліку від податкового обліку. Одиниця кадастрового обліку не завжди збігається з одиницею технічного обліку. А одиниця містобудівної діяльності взагалі існує лише в окремих головах, та й то не завжди. І вже тим більше одиниця технічного обліку відрізняється від одиниці нерухомості або від прав на неї. Питання формування одиниці - це найголовніше питання інвентаризації, реєстрації та обліку.
Для реєстрації права слід спочатку зареєструвати одиничний об'єкт права 2 і одиничний суб'єкт права 3. Установи юстиції (далі ую) не реєструють ні те, ні інше. Згідно з чинним законодавством, ую зобов'язані реєструвати чи не осіб, і не майно, а лише ПРАВА. Право - це не літня кухня, і не садовий будинок, і взагалі не нерухомість. Майнові права самі по собі є самостійними об'єктами цивільних прав (див. Ст. 128 ЦК України).
На єдиному ділянці може бути кілька головних речей одного призначення. Наприклад, на єдиному земельній ділянці під найменуванням «житловий квартал» може бути кілька десятків житлових будинків, що утворюють єдину головну річ. Плутанина в розумінні юридичної верховенства виникає з тієї причини, що його ототожнюють з цінністю речі, а це далеко не так: часто ніж важливіше і найголовніше річ в господарстві, тим більше вона «безправна» в юридичному сенсі 4.
Найважливішою особливістю правового статусу нерухомості є те, що «нерухомість» - це завжди складна річ складається як мінімум з двох різнорідних об'єктів, одним з яких є земельна ділянка. Унікальність земельної ділянки в тому, що він сам по собі, незалежно від наявності на ній будівель, лісів, вод та ін. Є нерухомість. Це єдиний об'єкт нерухомості, який не будучи складною річчю віднесений до нерухомості.
Літня кухня як приналежність житлового будинку не має своєї долі і до виділу в натурі не може бути відчужена окремо від основної будівлі. Навіть в разі виділу літня кухня як річ реєструється і враховується в складі одиничного і неподільного домоволодіння (ст. 133 ЦК України), тобто складної речі як одиниці (ст. 134 ЦК України), але як виділена в натурі функціональна частина є самостійним об'єктом права власності. Лише розділ єдиного домоволодіння на два, в одному з яких літня кухня стане головною річчю, перетворює виникла складну річ під найменуванням «літня кухня» в самостійне домоволодіння, тобто в самостійний об'єкт реєстрації та обліку.
Домоволодіння разом з ділянкою утворюють неподільну одиницю, яка належить іншій «головною речі», а саме власнику. Це не обов'язково одна людина, або одна юридична особа. Власниками домоволодіння можуть бути два і більше особи. Сукупність суб'єктів стоїть за домоволодінням розглядається як одиниця.
Таким чином, при реєстрації і обліку нерухомості як одиничної складної речі (= 1) зіставляється сукупність осіб, складний суб'єкт права (= 1). Облік нерухомості - це облік одиничних пар, свого роду облік «сімей», де роль «голови-аргументу» покладено на нерухому одиницю, а функція (сукупність власників) може набувати різних значень.
З точки зору чинного законодавства, завдання реєстратора двояка:
- По-перше, врахувати правовідносини майнових пар з державою. Це реєстрація та визнання зовнішніх прав.
- По-друге, врахувати правовідносини всередині майнових пар. Це реєстрація внутрішніх прав.
Реєстрація внутрішніх прав - це питання взаємин учасників спільної власності і в першу чергу питання визначення часток у праві і порядку користування спільним майном.
Реєстрація внутрішніх прав нічим не відрізняється від реєстрації акцій АТ, тому що частка в праві це внутрішня валюта учасників спільної власності.
БТІ має справу з нерухомим майном трьох видів:
- Матеріальні будови, неподільні у фізичному відношенні;
- Нематеріальні функціональні частини будівель (кордони, площі, приміщення);
- Ідеальні складні речі, які складаються з матеріальних або нематеріальних одиниць і / або частин.
Відповідно БТІ розробляють технічні паспорти трьох видів: паспорт на домоволодіння, паспорт на будівлю, споруду, і паспорт на приміщення (наприклад, на квартиру).
- Матеріальні будови як одиниці складаються з конструктивних частин (фундаментів, стін і ін.) І створюються працею будівельника.
- Домоволодіння утворюються шляхом злиття, приєднання, поділу, виділення матеріальних будівель таким чином, щоб кожна сукупність будівель мала єдиний земельну ділянку.
- Площі і обсяги будівель формуються як функціональні частини конкретного призначення, а в правовому відношенні створюються шляхом виділу частки в натурі.
Це три типи якісно різних об'єктів знайшли відображення і в структурі земельного кадастру (ділянка, будова, приміщення), хоча будова і приміщення до земельного кадастру мають дуже далеке відношення, обумовлене лише єдністю призначення.
За усталеною практикою ую втручаються у внутрішні правовідносини учасників спільної власності, що порушує вимоги ст.11 і всієї 16-го розділу ГК РФ. При цьому реєстрація прав намагається підмінити облік нерухомості та облік осіб. Частка в праві взагалі не повинна реєструватися в УЮ: в законі №122-ФЗ йдеться про реєстрацію тільки прав, а не часткою в праві 5.
Слід особливо відзначити, що реєстрація правовідносин можлива тільки за допомогою обліку об'єктів права (майна) і одночасним урахуванням пропозицій суб'єктів права (осіб). Реєстрація безпосередньо «ПРАВ» як таких неможлива навіть теоретично, бо прав в природі не існує: права уявні і реалізуються в правовідносинах між людьми.
Таким чином, літні кухні, садові будиночки, інші будівлі та споруди є нерухомим майном, але в залежності від призначення вони можуть бути або головною річчю підлягає державній реєстрації разом з приладдям, або приналежністю, реєструється в складі складної речі.