В житті не так рідко виникає необхідність оформлення угоди між подружжям, але через встановленого в законі режиму спільної власності зареєструвати купівлю-продаж буває складно, а оскаржити - питання грамотно складеного позову.
Тому перед тим, як юридично оформити продаж квартири, варто продумати всі юридичні тонкощі майбутньої угоди.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Основні складності
З першого погляду ніяких проблем виникнути не повинно: закон ніяк не обмежує угоди між подружжям або родичами. Але в реальності є дві основні складності.
Режим спільної власності подружжя
За Сімейним кодексом РФ все майно, придбане в шлюбі, вважається загальним в рівних частках. Тому якщо чоловік продає квартиру дружині, фактично він здійснює операцію сам з собою: незалежно від того, на кого записано майно, він володіє половиною квартири.
А угоди, в яких одне і те ж обличчя виступає за обидві сторони угоди, є нікчемною.
Необхідність отримання нотаріально засвідченої згоди другого з подружжя на угоду, навіть якщо частки подружжя виділені і продажу частки самому собі не виходить. Даючи згоду на купівлю-продаж, чоловік також представляє обидві сторони угоди.
Виникнуть проблеми на етапі реєстрації договору і перереєстрації майна.
Якщо пізніше між подружжям виникнуть серйозні розбіжності (а виключити такий варіант ніколи не можна), незадоволений може оскаржити угоду. виграти справу в суді і її анулювати.
Способи передачі загальної нерухомості
Найпростіший спосіб в подібній ситуації передати загальну нерухомість - попередньо виділити частки подружжя або визначити квартиру як власність чоловіка або дружини.
Тобто виділити угодою між подружжям частки в складі спільної власності. Таким чином продавець буде продавати лише своє майно - половину квартири.
Потім в шлюбному договорі прописати роздільний режим власності для придбаного майна (можна це зробити навіть в відношенні лише конкретної квартири), щоб не продавати свою частку собі ж.
Потім укласти договір продажу частки чоловіка дружині (або навпаки). У підсумку вся нерухомість виявляється абсолютно легально в власності покупця.
Або прописати в шлюбному контракті. що після розлучення квартира відходить цілком одному з подружжя.
На підставі цього переписати власність, врахувати, що майно, що купується стає особистою власністю, а далі вже здійснювати будь-які угоди.
Єдина ситуація, коли можна просто оформити договір купівлі-продажу без будь-яких попередніх операцій - коли нерухомість була придбана до шлюбу або подарована (або успадкована), в цьому випадку вона не вважається спільним майном і ніяких складнощів при операціях з нею не виникне.
Але навіть тоді необхідно юридично уникнути операції з самим собою, передбачивши в шлюбному договорі, що куплена у другого з подружжя квартира стає особистою власністю покупця (інакше продавець виявляється по обидві сторони угоди).
Ще один важливий момент - доказ реальності угоди. Якщо вартість квартири за договором буде значно нижчою за ринкову, податкову службу це може насторожити.
В реальності ніяких особливих проблем, крім розмови, це не викличе (якщо тільки ціна ні в кілька разів нижче ринкової), але все ж оцінювати нерухомість коштує більш-менш об'єктивно.
Договір купівлі-продажу
Він нічим не буде відрізнятися від договору купівлі-продажу третій особі, він полягає в простій письмовій формі і в обов'язковому порядку реєструється в Росреестра (стандартний термін - 18 днів).
Для безпеки угоди також можна оформити договір нотаріально.
Чому необхідна згода?
Оскільки за замовчуванням всі майно, придбане в шлюбі (за кількома винятками) буде загальним. думка і чоловіка, і дружини повинно враховуватися при здійсненні угоди.
Виняток - особисте майно. успадковане, куплене до шлюбу, подароване. Воно належить конкретній людині і не буде ділитися при розлученні. Відповідно, щоб продати приватне майно, згоди чоловіка або дружини не потрібно.
Слід мати на увазі, що навіть майно, придбане формально до шлюбу, може бути визнано загальним в деяких випадках:
- були внесені серйозні і дорогі поліпшення (ремонт, реконструкція);
- нерухомість була куплена в кредит, який виплачувався під час шлюбу - відповідно, за рахунок коштів сімейного бюджету.
На розпорядження спільним майном дозвіл. причому виключно в нотаріальній формі, необхідно завжди.
Наслідок його відсутності - можливість оскаржити угоду. причому не тільки з боку другого чоловіка, але і з боку його спадкоємців у разі смерті.
Навіщо потрібна довіреність?
Довіреність значно спрощує процедуру укладання угоди. У цьому документі обов'язково слід прописати суму і всі важливі параметри угоди, вказати термін дії та делеговані іншій особі права.
Але крім того, що нотаріальна довіреність потрібна обов'язково, вона повинна бути правильно складена і оформлена.
Як продавати квартиру після смерті чоловіка?
Після смерті одне з подружжя продати нерухомість можна без ризику подальшої скасування угоди, тільки якщо режим власності точно встановлений.
Якщо квартира належала продавцю і була його особистим майном. відмови від спадщини або згоди спадкоємців померлого не потрібно. Але якщо нерухомість була спільним майном, правильно оформити угоду складніше.
Згідно із законом після смерті відкривається спадщина. тому якщо нерухомість була спільним майном, вона входить до спадкової маси.
Забезпечити законність продажу такої квартири можна кількома способами:
- Спадкоємці пишуть відмову від спадщини. У цьому випадку ніяких претензій вони пред'явити не зможуть.
- Спадкоємці пропустили строк прийняття спадщини в 6 місяців - відмовилися від своєї частки за замовчуванням. Але слід мати на увазі, що спадкоємці повинні знати про відкриття спадщини (а продавець - мати докази про їх обізнаності), інакше вони в суді можуть заявити про поновлення пропущеного строку.
- Спадщина ділиться між спадкоємцями і другий чоловік продає вже тільки свою частку.
Продавати «тихо» квартиру померлого чоловіка без згоди дітей не варто - вони легко оскаржать подібну угоду, навіть якщо дізнаються про неї далеко за межами терміну пропуску вступу в спадщину.
Якщо квартира була оформлена на померлого, перед продажем необхідно вступити у спадок і переоформити право власності, якщо у померлого є діти (в тому числі, від минулих шлюбів), їх відмова від спадщини або розділ майна є обов'язковими. Продавати юридично чужу квартиру можна.
Для здійснення купівлі-продажу необхідно додатково зібрати деякі документи:
- часто потрібна довідка від нотаріуса про те, що спадкову справу не заводилася або відмова спадкоємців від спадщини;
- свідоцтво про власність;
- правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, дарування);
- виписка з будинкової книги;
- кадастровий паспорт і поверховий план;
- якщо власників кілька - нотаріально завірена згода кожного на угоду.
Пакет документів буде лише незначно відрізнятися від стандартного, але перший пункт дуже важливий.
Перед тим, як підписати договір, необхідно упевнитися в тому, що з боку спадкоємців не буде ніяких претензій (в числі спадкоємців першої черги - тільки чоловік (дружина) і діти, тому коло невеликий).
Оформлення угод купівлі-продажу нерухомості може становити певну складність, тому якщо випадок непростий. краще скористатися допомогою юриста, досвідченого в подібних справах.
Інакше угода може бути оскаржена. безпосереднім наслідком буде обов'язок продавця повернути отримані гроші, а покупця - майно.
Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Це швидко і безкоштовно!
Вітаю! Була здійснена операція з купівлі-продажу квартири. Гроші передані в момент реєстрації кв, свідоцтво видано 27.06.16. Сьогодні, т.е.04.07.16 покупець беручи квартиру, став висловлювати претензії по її станом. А саме, що був знятий продавцем водонагрівач (то, що він залишається в квартирі не обговорювалося ні усно, ні письмово). Тепер покупець вимагає або водовагреватель назад, або радіатор опалення (алюмінієвий, щоб ми купили і встановили), або 50 тис руб, тому що їм не сподобалися криві стіни, відірвані шпалери і проч.мелочі. Наскільки правомірні їх вимоги? Чи повинна я виконувати їх вимоги?