Пригадується
Що робити, якщо забудовник затримує здачу будинку
Стягнення неустойки з забудовника: терміни пред'явлення
ризики договору пайової участі, що не переплатити забудовнику, не стати жертвою обману і не йти на поступки, коли цього не хочеться.
Звичайно законодавцем спеціально був розроблений ФЗ -214 Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків, для того, що б якомога краще захистити права пайовиків.
На жаль у ФЗ-214 є слабкі місця, які створюють сприятливий грунт для недобросовісних забудовників.
Договір пайової участі: ризики і як їх уникнути
Розглянемо одне з слабких місць даного закону, що б ви вже знали якомога себе убезпечити в майбутньому.
Зміна проектної декларації забудовником в односторонньому порядку
Одним зі слабких місць є те, що забудовник має право в односторонньому порядку вносити зміни в проектну декларацію.
Проектна декларація це інформація про забудовника та проект будівництва. Інформація про забудовника та проект будівництва зазначено в ст.ст. 20,21 ФЗ-214.
Тобто закон зобов'язав його все зміни про забудовника і (або) проект про будівництво протягом трьох днів вносити в проектну декларацію і все, а зазначені зміни він погоджувати з пайовиками не зобов'язаний.
А тому недобросовісний забудовник може дуже здорово вас підвести.
- замість обіцяного вам 5-ти поверхового будинку, побудувати 10 поверховий;
- може змінити характеристики квартири на свій розсуд, якщо в договорі вони не будуть прописані (змінити вид обробки, або взагалі без обробки
- замість обіцяного застеленого балкона може не засклити
- замість обіцяної сантехніки може її не встановив
- замість обіцяного газифікованого будинку може не підключити газ
- змінити фасади
- замість обіцяного паркінгу може їх не побудувати
- і таких прикладів може бути безліч
Приклад договору пайової участі з великим ступенем ризику
По одному із звернень клієнта, мною був вивчений договір ДДУ в якому, технічні характеристики продаваної квартири були вказані в такий спосіб:
Було зазначено опис квартири з вказівкою площі, розташуванні на поверсі, площа лоджії і балкони, план-схеми і все.
Що не було вказано в договорі пайової участі:
- з якого матеріалу буде побудований будинок
- поверховість будинку
- види і перелік оздоблювальних, монтажних, будівельних, електромонтажних, сантехнічних видів робіт
- вид обробки
- комплектація квартири
- перелік будівельних матеріалів з якого складатиметься оздоблення квартири
Була тільки одна формулювання, що містяться в одному реченні:
«Стіни оштукатурені, стяжка на підлозі, металопластикові вікна, вхідні металеві двері, радіатори опалення алюмінієві»
З цього формулювання незрозуміло які саме стіни будуть оштукатурені, може в під'їзді їх обштукатурять.
У наведеному умови договору пайової участі ні частинки «все», відповідно можна буде встановити не всі вікна, не обштукатурити всі стіни, на якому підлозі стяжка не зрозуміло.
Розпливчасті і неясні формулювання в договорі пайової участі збільшують ризики пайовика
А усно дольщику повідомили, що будинок буде 6-поверховим з підземним гаражем та адміністративною будівлею.
У договорі ніде не було вказано про поверховість будинку. підземні гаражі і адміністративну будівлю. Що дало право забудовнику потім поміняти свої плани і він вирішив ще надбудувати три поверхи, і не став поспішати будувати гараж і адміністративну будівлю.
У зв'язку з чим термін здачі будинку необгрунтовано затягнувся на роки і по теперішній час будинок не зданий, і що ще забудовнику прийде в голову невідомо, залишається тільки здогадуватися.
В такому випадку що то пред'явити забудовникові буде складно, оскільки в договорі пайової участі не вказано взагалі поверховість будинку і інші характеристики.
І немає гарантії, що забудовник ще що небудь не придумає. В даному випадку пайовик тільки можна буде стягнути неустойку за прострочення здачі об'єкта, що вже дуже радує.
Що чітко прописати в договорі пайової участі:
Даний перелік не є вичерпним і може бути доповнений, але якщо ви складете опис дотримуючись даного переліку, думаю основні характеристики будуть враховані.
Резюме: чим точніше і більше характеристик буде вказано в договорі, тим буде надійніше договір, чим менше, тим буде пайовик вразливий і буде сприятливий грунт для зловживань забудовником.
Також якщо будуть чітко вказані критерії квартири, то вже забудовник просто так не зможе змінити технічні характеристики квартири, оскільки всі характеристики квартири, зазначені в договорі повинні відповідати проектній документації (ст. 4 предмет договору ФЗ -214).
Пайовик повинен засвоїти для себе:
основні моменти повинні бути відображені в договорі пайової участі, оскільки договір змінити без вашої згоди не можна, а проектну документацію можна.
Відповідно ще раз наголошую, що для вас пріоритетним документом буде тільки договір пайової участі, а не проектна документація і т.п.
Щоб виключити ризики, в першу чергу треба виходити з умов, зазначених в договорі пайової участі, а потім їх зіставляти з проектною документацією.
І в разі відсутності протиріч ви не зможете пред'явити будь-які претензії.
Як в зазначеному мною прикладі, тобто ви втрачаєте право пред'являти претензії про те, що забудовник вирішив добудувати ще кілька поверхів, оскільки він формально закон не порушує, тому що в договорі не зазначено про поверховість будинку.
Також ви позбудетеся права вимагати встановлення сантехніки, якщо це не прописано в договорі. Що дає йому право будувати будинок до нескінченності, але звичайно для цього він повинен буде оформити всі документи належним чином.
Але звичайно написати претензію ви все таки можете, але забудовник її не задовольнить, та й суд думаю теж з огляду на відсутностей доказів про порушення з боку забудовника.
Ваші можливості при правильно складеному договорі пайової участі
Але якщо у вас буде грамотно складений договір, то в такій ситуації ви в більшості випадків зможете довести вину забудовника і зможете або:
- розірвати з ним договір в односторонньому порядку в разі істотних порушень. і вимагати від нього повернення грошей і відсотків
- в разі порушення забудовником вимог до проектної декларації в судовому порядку визнати угоду недійсною як укладеної внаслідок в оману. і зажадати повернення сплаченої суми і відсотків
У першому випадку буде складніше сперечатися, оскільки істотність порушення ви повинні будете визнавати в судовому порядку, чітких критеріїв в законі не вказано, тому порушення будуть встановлюватися на розсуд суду.
Це означає, що один суд може порахувати ці порушення істотними, а інший ні. Так що перспективи дуже туманні.
Тільки в разі явних і безперечних порушень можна з великою часткою ймовірності говорити про успіх задоволення позову.
А в другому випадку при наявності доказів про порушення як правило складнощів виникнути не повинно, оскільки тут критерії чітко вказані і при їх наявності суд повинен буде визнати угоду недійсною.
Порядок внесення змін до проектну декларацію змін, передбачений ст.19,20,21 ФЗ -214. АЛЕ в обох випадках при задоволенні позову ви маєте право на повернення коштів, сплачених за договором і відсотків на них.
Думаю, мало хто з пайовиків захоче розірвати договір, оскільки договір розірвати реально, а от гроші сплачені за квартиру отримати можна тільки в перспективі.
Оскільки в даному випадку ймовірність залишитися без квартири і без грошей дуже велика, тому на такий рішучий крок буде мало охочих.
Ось тому така підстава, як розірвання договору або визнання угоди недійсною не зручно для пайовика, і мало хто піде на такі рішучі кроки.
Хоч законодавець і дав дольщику великі для цього можливості, але думаю радості від цього ніхто не відчуває.
Який вихід крім розірвання договору пайової участі
Я вважаю, що пайовик тільки повинен користуватися правом стягнення неустойки в разі прострочення, вважаю цей захід дуже ефективною. Так як пайовик отримає і квартиру і ще гроші на додачу, часом буває і чималі. Але поки тема не про це.
Підсумки про нівелювання ризиків у договорі пайової участі
Тому висновок такий, вам необхідно буде при укладанні договору із забудовником:
Правильно вказати предмет договору (квартиру) з точними і детальними характеристиками.
Слід уникати нечітких формулювань і неясних, загальних фраз. Якщо в договорі будуть чітко вказані характеристики квартири, забудовник вже не зможе поміняти умови. так як він не зможе отримати дозвіл про введення в експлуатацію будинку, якщо умови про технічні характеристики зазначених в договорі не будуть відповідати проектній документації.
Забудовник в будь-якому випадку надасть вам квартиру, з характеристиками, зазначеними в договорі пайової участі. Оскільки він буде дуже зацікавлений отримати дозвіл про введення будинку в експлуатацію.
Отримання цього дозволу для забудовника найголовніша мета, і тоді буде не в його інтересах вам надати об'єкт, який не відповідає умовам договору пайової участі.
Але навіть якщо і надасть з іншими характеристиками, то ви будете мати повне право зобов'язати його все виправити привести у відповідність з договором. але істотні відступи від умов договору він навряд чи буде робити, так як він ризикує не отримати дозволу про введення в експлуатацію.
Тобто навіть можна буде зробити висновок наскільки надійний і добросовісний забудовник, сумлінну забудовник обов'язково пропише всі точні характеристики квартири, виключивши тим самим грунт для зловживань, а недобросовісний напише розпливчасті фрази, і мінімум опису об'єкта.
Ось тоді вам варто більш детально вивчити такий договір і зробити відповідні висновки. Але якщо ви виявите в своїх договорах мінімум опису квартири, то раджу вам уважно стежити за проектною декларацією, щоб забудовник не застав вас зненацька.
Так що беріть на вус панове!
Ви завжди можете задати питання на моїй сторінці і я безкоштовно вам відповім. Задавайте і до цієї статті.
покупцеві
Нерухомість регіонів
пайовикові
