Текст: Сергій Бардін
Після закінчення будівництва житлового будинку площею квартир в ньому часто виявляються більше, ніж за проектом. В такому випадку забудовник вимагає з пайовиків доплату: вартість квартири може збільшитися на кілька десятків, а іноді - і сотень тисяч рублів.
Дуже важливо, щоб величина можливої доплати спочатку фіксувалася в договорі - в іншому випадку ваші витрати на придбання житла, що будується можуть істотно зрости.
будівельна похибка
Про те, що квартира стане більше (або, навпаки, зменшиться), покупці дізнаються незадовго до новосілля. Згідно із законом, щоб ввести об'єкт в експлуатацію, забудовник зобов'язаний замовити обмір всіх приміщень будівлі у фахівців Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Після проведення цієї процедури з'ясовується остаточний розмір кожної квартири.
Якщо число квадратних метрів виявляється більше, ніж прописано в договорі із забудовником, він сповіщає про це пайовика і пропонує йому заплатити за надлишки. Тільки після того як покупець виконає цю умову, з ним підпишуть акт прийому-передачі житла.
Якщо за результатами проведеного БТІ обміру з'ясовується, що площа квартири менше, забудовник зобов'язаний компенсувати дольщику цю різницю - виходячи з умов укладеного між сторонами договору.
«Остаточний розрахунок проводиться на підставі додаткової угоди, яку укладають забудовник і покупець квартири за результатами державного технічного обліку. Відповідний документ уточнює фактичний номер квартири і розмір її загальної площі », - говорить юрист практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark group Наталія Кузьміна.
Експерт пояснює, що розмір доплати не залежить від форми укладається з забудовником договору. Положення про необхідність заплатити за «зайві» квадратні метри в разі невідповідності реальної і проектної площі квартири прописують у всіх видах договорів між пайовиком і забудовником - пайової участі, вступу в ЖБК і попередніх купівлі-продажу.
вимушена необхідність
Головне питання - яку суму попросить компанія за додаткові «квадрати».
Як пояснює генеральний директор Консультаційного Центру по пайовому будівництві і Нерухомості Анна Максимова, в більшості випадків розмір доплати визначається виходячи з прописаною в договорі вартості квадратного метра майбутнього житла.
Але ще кілька років тому деякі забудовники прописували в угодах з покупцями пункт, за яким доплату слід проводити за ринковою ціною житла в будинку на момент його здачі держкомісії. Проте зараз таку невигідну для пайовиків формулювання практично не використовують.
У деяких договорах зазначено, що якщо після обміру БТІ площа квартири виявиться в межах 1-2% від спочатку запланованої, сторони не будуть проводити перерахунок. Набагато рідше в договорі вказують максимальний розмір доплати.
Положення договору про те, що коригування площі в ту чи іншу сторону не тягне за собою ніяких доплат з боку покупця і забудовника дає привід насторожитися. Компанія може навмисно включити даний пункт, якщо вже знає, що площі у частині квартир будуть відрізнятися від проектної. І тоді покупець не зможе зажадати від забудовника гроші за недоотримані «квадрати».
без альтруїзму
У переважній більшості випадків фактична площа квартири незначно відрізняється від проектної (найчастіше різниця не перевищує 1,5-2 кв. М).
За надлишки житлоплощі сьогодні доводиться доплачувати в межах 100 тис. Руб. Проблеми можуть виникнути, якщо площа квартири виявиться набагато більше (10-15% від загальної площі) або за результатами обмірів з'ясовується, що функціональне призначення частини площ не відповідає спочатку заявленим у проекті.
Експерти розповідають про декілька випадків, коли громадяни набували квартири з просторими лоджіями. ціна «квадрата» яких розраховується з урахуванням понижуючого коефіцієнта - 0,5%. Але в ході будівництва проекти змінювалися - за результатами обмірів з'ясовувалося, що лоджії стали частиною кухонь і вартість квадратного метра вже розраховували без будь-яких «знижок». В результаті покупцям доводилося доплачувати по 100-200 тис. Руб.
Випадки, коли площа квартири не відповідає початковим проектом будинку, - не рідкість для ринку нерухомості Петербурга. Фахівці радять: підписуючи договір із забудовником, необхідно звернути особливу увагу на положення про розрахунок доплат за надлишки площі. Вартість кожного додаткового метра повинна бути визначена і зафіксована в момент підписання договору.