За загальним правилом договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін у судовому порядку при істотному порушенні іншою стороною умов договору або в інших випадках, передбачених законом або договором (п. 2 ст. 450 ЦК України).
Перелік істотних порушень міститься в ст. ст. 619, 620 ЦК України.
Підстави дострокового розірвання договору судом, встановлені законом
Згідно ст. 619 ГК РФ договір може бути достроково розірваний у судовому порядку на вимогу орендодавця, якщо:
1) орендар користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) орендар істотно погіршує майно;
3) орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) орендар не виробляє капітального ремонту майна у встановлені терміни, коли виробництво такого ремонту є обов'язком орендаря.
Орендодавець також має право звернутися до суду з позовом про розірвання договору в разі, коли орендар використовує майно не за призначенням або з порушенням умов договору (п. 3 ст. 615 ЦК України).
Необхідно враховувати, що орендодавець може звернутися до суду з зазначеним позовом тільки після того, як орендарю буде направлено письмове попередження про необхідність виконати зобов'язання в розумний термін (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Якщо орендар усуне порушення, то суд відмовить у задоволенні вимоги про розірвання договору.
Важливо. Якщо орендар не вносив орендну плату більше двох разів поспіль, орендодавець навіть в разі сплати боргу орендарем право звернутися до суду з позовом про розірвання договору на підставі абз. 4 ст. 619 ГК РФ. Однак зробити це він повинен в розумний строк, в іншому випадку право на розірвання договору у зв'язку з допущеним орендарем порушенням буде втрачено.
Читайте також: Зміна і розірвання договору
В силу ст. 620 ГК РФ на вимогу орендаря договір може бути достроково розірваний у судовому порядку в наступних випадках:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час укладання договору;
3) орендодавець не виробляє капітальний ремонт майна у встановлені терміни, коли виробництво такого ремонту є обов'язком орендодавця;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться непридатним для використання.
Крім того, Цивільний кодекс РФ передбачає право орендаря вимагати дострокового розірвання договору, якщо:
- йому не були передані приналежності і документи, що відносяться до об'єкта оренди, в зв'язку з чим використання останнього за призначенням неможливо, або орендар в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ);
- орендодавець не надав орендарю майно в зазначений у договорі термін, а в разі, коли він не узгоджений, - в розумний строк (п. 3 ст. 611 ЦК України);
- виявлені недоліки майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним (абз. 5 п. 1 ст. 612 ЦК України);
- орендодавець не попередив орендаря про всі права третіх осіб на об'єкт оренди, зокрема про сервітут, право застави тощо (Абз. 2 ст. 613 ЦК України);
- орендодавцем порушена обов'язок проводити капітальний ремонт (абз. 6 п. 1 ст. 616 ЦК України).
Підстави дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін можуть бути встановлені іншими законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ЦК України).
Читайте також: Документи, які стосуються об'єкту оренди
Так, в силу п. 2 ст. 46 Земельного кодексу РФ договір оренди земельної ділянки може бути припинений з ініціативи орендодавця з підстав, зазначених у п. 2 ст. 45 Земельного кодексу РФ.
Підстави дострокового розірвання договору судом, встановлені угодою сторін
Сторони в договорі оренди можуть змінити підстави дострокового розірвання, передбачені ст. ст. 619, 620 ЦК України. Наприклад, вони вправі встановити, що договір може бути розірваний на вимогу орендодавця у разі одноразового невнесення орендарем орендної плати.
Приклад формулювання умови:
«Цей договір може бути розірваний судом на вимогу орендодавця у разі одноразового невнесення орендарем суми орендної плати».
Сторони також мають право визначити в договорі власні підстави для його дострокового розірвання в судовому порядку на вимогу однієї зі сторін (абз. 6 ст. 619, абз. 6 ст. 620 ГК РФ). Ці підстави можуть бути пов'язані з порушеннями умов договору, які не зазначені в ст. ст. 619, 620 ЦК України. Наприклад, підставою може бути невиконання орендарем обов'язку з виробництва поточного ремонту у встановлені терміни.
Читайте також: Визначення терміну дії договору за правилами ст. ст. 190 - 194 ГК РФ
Приклад формулювання умови:
«Цей договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу орендодавця, якщо орендар не проводить поточний ремонт у встановлені цим договором терміни».
У той же час сторони можуть встановити підстави розірвання договору, не пов'язані з порушенням іншою стороною умов договору.
Такі підстави можуть не залежати від дій сторін (наприклад, виробнича необхідність орендодавця в експлуатації переданого в оренду майна).
Приклад формулювання умови:
«Орендодавець має право в будь-який час в судовому порядку вимагати дострокового розірвання цього договору, якщо виникне виробнича необхідність в експлуатації переданого в оренду майна».
Важливо. При зміні або розірвання договору в судовому порядку моментом його зміни або розірвання буде момент вступу в законну силу відповідного рішення суду (п. 3 ст. 453 ЦК України).
Якщо в договорі не вказані додаткові до законних підстави розірвання договору в судовому порядку
У цьому випадку сторона не зможе вимагати розірвання договору в судовому порядку на підставах, які не передбачені ні законом, ні договором.