При проведенні операцій купівлі-продажу нерухомого майна серед широкого кола питань, які вирішують її учасники, одним з важливих виступає спосіб здійснення оплати. З цією метою, навіть при покупці житла по іпотеці, можна використовувати різні варіанти, класичним з яких є виплата договірної ціни готівковими коштами. Але при цьому більш безпечним методом, як для продавця, так і для покупця, можна назвати безготівковий платіж через акредитив. У чому ж переваги такого розрахунку, чи є у нього недоліки і як порядок його проведення?
Що таке акредитив?
Акредитив виступає різновидом фінансових розрахунків, що здійснюються між учасниками тієї чи іншої угоди безготівковим шляхом.
Фактично власник аккредитивного рахунку надає банку повноваження по перерахуванню конкретної суми коштів на рахунок іншої особи за умови:
- виконання ним договірних зобов'язань в повному обсязі;
- надання цього документального підтвердження.
Цей різновид банківського рахунку виступає гарантією забезпечення захисту будь-якої угоди і відповідності її закону. Завдяки цьому акредитив застосовують в таких операціях, як:
- договори щодо з нерухомістю;
- покупка вторинного автомобіля;
- договори на надання дорогих послуг, наприклад, медичного або освітнього характеру;
- та багато інших.
Розрахунок через акредитив в угоді по продажу нерухомості забезпечує покупцеві гарантію того, що з боку продавця не буде обману, і вся документація буде оформлена відповідно до закону.
Основною особливістю такої форми розрахункових відносин виступає те, що кредитна установа працює не з об'єктами майна, а з документами на них. У разі купівлі-продажу житлоплощі, умови проведення перерахувань диктує покупець, а потім вони пред'являються в банк продавця спільно із заявою про відкриття акредитива.
Переваги і недоліки
Як форма розрахунку при угодах купівлі-продажу нерухомості акредитив має цілу низку істотних переваг:
- гарантує виконання умов і вимог договірних відносин, при яких продавець отримує повну суму, а покупець впевнений у законності проведеної операції;
- звільняє покупця від необхідності часткової оплати і внесення задатків чи авансових платежів;
- якщо операція продажу з яких-небудь причин не закінчена, кошти повертаються покупцеві;
- завдяки посередництву кредитної установи максимально знижений ризик обману між учасниками угоди.
- є складною і тривалою, тому що доводиться чекати пересилання документів між банківськими установами покупця і продавця;
- кошти видаються другій стороні угоди тільки при повному виконанні умов договору (надання всіх документів), тому найменші непередбачені обставини можуть її зірвати;
- за ведення акредитивних операцій передбачено комісійну винагороду, іноді досить немаленьке.
Порядок здійснення розрахунків за акредитивом
Порядок здійснення розрахунків за нерухомість по акредитиву полягає в проходженні певної послідовності дій:
- Сторони укладають договірні відносини про покупку конкретного об'єкта нерухомості.
- Покупець звертається в один з банків за оформленням аккредитивного рахунку.
- Учасники угоди проходять реєстрацію переходять по ній прав в органах кадастру.
- За підсумками реєстрації продавець надає в банк, обумовлений заздалегідь пакет документів.
- Після цього кредитна установа перераховує кошти продавцю.
Звернення в банк
При зверненні покупця в банк їм заповнюється заява про намір застосувати акредитивний рахунок для фінансових розрахунків по угоді купівлі-продажу. Крім дати і реєстраційного номера, заява також має відображати наступний ряд відомостей про акредитив:
- суму;
- реквізити вносителя засобів, їх одержувача, а також кредитних установ, що беруть участь в розрахунках;
- вид рахунку;
- час дії;
- варіант виконання;
- список пропонованих продавцеві умов (найменувань документів), а також вимоги і терміни їх виконання;
- необхідність і способи підтвердження виконання зобов'язань;
- спосіб внесення комісії.
При необхідності в заяві можуть бути відображені і інші додаткові дані.
Крім сторін договору купівлі-продажу, акредитивні відносини також представлені двома кредитними установами:
- Банком-емітентом, що надає акредитив покупцеві.
- Виконуючим банком, який проводить перевірку реєстраційної документації на відповідність вимог покупця, і переправляли кошти на рахунок продавця.
Учасники операції купівлі-продажу має право самі вибирати чи будуть фінансові розрахунки здійснюватимуться через один і той же або різні кредитні установи.
Якщо ж акредитив і рахунок продавця будуть відкриті в одному банку, то він одночасно виступатиме емітентом і виконавцем.
складання акредитива
На підставі заповненого продавцем заяви банк-емітент складає акредитив за затвердженою ним формою.
На цьому ж етапі клієнт і кредитна установа визначаються з видом відкривається аккредитивного рахунку, який може бути:
- Покритим або депонованих, коли банк, в якому складено акредитив, самостійно переправляє кошти продавцю.
- Непокритим або гарантованим, коли банк-емітент залишає кошти на акредитиві, а після виконання його вимог право списати потрібну суму покладається на яка виконує установа.
- Відзивним, коли банк покупця може відкликати кошти з виконуючого установи без відома власника акредитива.
- Безвідкличний, коли банк не зможе відкликати кошти без ініціативи з боку їх одержувача.
На практиці, найчастіше, в розрахунках за операціями з нерухомістю застосовується безвідкличної покритий рахунок, який забезпечує інтереси всіх сторін акредитива.
При складанні акредитива особливу увагу необхідно приділити двом важливим нюансам:
- Списком пропонованих документів. Важливо знати, що виконує установа не несе відповідальності за законність документації. Тому важливо заздалегідь ретельно передбачити найменування пропонованих продавцем свідоцтв та бланків, які будуть конкретно визначати справжність операції.
- Часу дії акредитива. Важливо врахувати, що процедура продажу квартири може затягнутися, тому рекомендується заздалегідь обумовити термін аккредитивного договору і можливі умови його продовження.
При акредитивних відносинах оплата здійснюється в наступному порядку:
- Після надходження обумовленого покупцем списку документів виконуючий банк протягом п'яти робочих днів перевіряє їх на відповідність умовам аккредитивного договору.
- Після перевірки документації і виявлення її повної відповідності договірним вимогам не пізніше трьох робочих днів з моменту винесення відповідного рішення кошти перераховуються на рахунок продавця.
- З моменту виконання умов акредитива, тимчасовий рахунок закривається.
Яким способом здійснювати фінансові розрахунки при здійсненні угоди купівлі-продажу нерухомості має право вирішувати тільки самі її учасники. Але, при укладанні договору варто все ж звернути увагу на оплату через акредитив. Ця форма має безліч переваг, особливо перед готівковим розрахунком, так як вона гарантує обом сторонам угоди повне виконання її зобов'язань і захищає їх від зіткнення з шахрайством.