- Чому саме елітна нерухомість?
- Тому що у нашій компанії багатий досвід роботи з відповідної цільової аудиторією. Тобто ми не просто заслужили репутацію девелопера елітних проектів, але і маємо чітке розуміння, що кінцеві покупці очікують від придбаного простору.
- Які елітні проекти ви ведете зараз?
- Активні - це клубний будинок Depre на Петровському бульварі і Roza Rossa - бутик-готель з апартаментами на Зубовская вулиці. В кінці року почнемо реалізацію проекту на Кузнецькому мосту.
Але не можна сказати, що ми повністю йдемо в «елітку». У найближчих планах компанії - технопарк, який ми запускаємо в цьому році на вулиці Перерва в районі Мар'їно. Серед офісних проектів можна відзначити черговий етап розвитку «Даниловський мануфактури» - «Данилівка 2.0», за яким ми погодили всі документи і вже виходимо на будівництво. Продовжуємо розвивати мережу CityBox - будуємо нові центри тимчасового зберігання по всій Москві.
- Яким буде проект на Зубовская вулиці?
- Що сьогодні вважається елітним проектом?
- Насправді це питання - ще одна причина, чому ми бачимо потенціал у елітному сегменті. Потрясіння, які пережив ринок, і зміна ситуації, кон'юнктури привели до того, що стерлося саме розуміння елітного житлового комплексу.
В елітному сегменті сьогодні три складових. Перша - це локація, як правило, всередині Садового кільця. Друга - гарний сучасний будинок. Третя - дуже детально продумані дрібниці, які дозволяють людям жити невимушено в комфортному будинку.
Іншими словами, щоб реалізувати успішний проект, вже недостатньо побудувати гарний будинок в центрі міста. Клієнти усвідомлюють, що ринком зараз керує попит, тому проявляють незвичну для докризового періоду вибірковість і приймають рішення про покупку в комфортні для себе терміни. Зазнало зміна і кластерне пристрій міста. Наприклад, колись преміальна локація в результаті виходу кількох великих проектів стала більш доступною і густонаселеній і втратила свій колишній статус. Та й фасадами сьогодні нікого не здивуєш, їх навчилися робити дуже красивими. Це позитивний факт: сталася еволюція наших архітекторів - молоді і маститі російські фахівці представляють висококласні проекти.
Змінилося і ставлення до планувань і площами квартир. Якщо раніше в «елітки» квартири були по 400 кв. м, то зараз весь той же функціонал повинен вміститися на 200 «квадратів» - щоб і спальня велика, і місце для няні, і гардеробна. Та й у самому будинку повинно бути місце для мийки собак і стоянка для велосипедів та колясок.
- Хіба це важливо в елітних проектах?
- В елітних будинках, як не парадоксально, теж народжуються діти. (Сміється.) Тобто заможні покупці зараз стали звертати увагу на деталі: повинні бути не тільки хороші квартири, але і хороше лобі, хороші коридори. Ми в деяких проектах, наприклад, думаємо про створення клубних поверхів. Комфорт в сучасному розумінні - це винна кімната, сигарна, якесь загальне для мешканців будинку простір ...
В цілому, відповідаючи на ваше запитання, що таке елітний проект, я б дав таке визначення. У поточній ситуації - це будинок в преміальної локації, зведений із застосуванням останніх технологій будівництва та інженерного обладнання, концепція якого зіткана з сотні дрібниць, які забезпечують максимальний комфорт і гармонію організованого простору для покупців.
Що стосується характеристик, особливо привертають клієнтів, то вони залежать від розміщення і деяких інших особливостей проекту. Серед елітної нерухомості всередині Садового кільця існує дефіцит будинків з власним внутрішнім двором і територією. Знаючи про це і розуміючи зручність таких зон для жителів, KR Properties приділяє даному аспекту багато уваги. Наприклад, наявність внутрішнього двору стало одним з істотних переваг нашого клубного будинку Depre на Петровському бульварі. Крім того, цей проект може похвалитися місткою паркуванням. Площа проекту Depre становить 11,5 тис. Кв. м, де розмістяться 23 апартаменти і 15 квартир, а місткість підземного паркування - 41 машино-місце.
Ціна - один з визначальних показників приналежності об'єкта до класу. Ціновий поріг елітності - понад 450 тис. Руб. за 1 кв. м (залежить від місця розташування і будівельної готовності), в преміум класі - більше 700 тис. руб. за 1 кв. м.
Серед актуальних поточних тенденцій можу відзначити те, що значна питома вага в прийнятті рішення набувають емоції покупця. У свою чергу, місце розташування і ціна перестали бути єдиними визначальними факторами. При такому високому рівні конкуренції і при настільки інтенсивному розвитку міста клієнти звертають набагато більше уваги на концепцію - вона перетворилася практично на визначальний фактор.
- Куди рухається ринок елітної нерухомості?
- Як я вже згадував, продукт стає якісніше і більш продумано. При розробці проектів намагаємося приділяти увагу кожній дрібниці. Наведу такий приклад: ми дбаємо про те, щоб всі жителі могли буквально в тапочках дійти від квартири до зони спа, і враховуємо при цьому розведення потоку з сервісним персоналом. Безумовно, через таких рішень трохи втрачаємо в продаваних площах, але це дозволяє нам отримати якісний продукт, який ми з гордістю виводимо на ринок. Мені здається, це і є відповідь на питання, куди рухається ринок елітної нерухомості: якість (концепція і зручність для покупців) буде все більше превалювати над кількістю (числом вводяться квадратних метрів).
Кількість компаній на ринку елітної нерухомості звузилося, залишився пул з декількох гравців, чиї проекти перевірені часом, конкуренцією і попитом з боку споживачів. Фактично покупці тільки виграють від такої тенденції, так як можуть зробити вибір з дуже обмеженого кола надійних і відповідальних девелоперів. При цьому зараз з'являється набагато більше концептуальних проектів - наприклад, з сервісним управлінням, консьєрж-службою. У нашого проекту «Клубний будинок Depre на Петровському бульварі» всього п'ять-шість будинків-конкурентів, в яких достатній обсяг пропозиції (не рахуючи проекти з пропозицією від одного до трьох лотів). У іншого нашого проекту, Roza Rossa, сім-вісім конкурентів (що будуються + стадія «проект»). Компанії все частіше замислюються про те, як власники будуть жити в будинку після придбання в ньому квартири або апартаментів.
- Хто купує сьогодні дорогі квартири і навіщо?
- До речі, квартири або апартаменти?
- Формат апартаментів виявився досить життєздатним. Всі побоювалися негативу, пов'язаного з цим видом нерухомості. Є у нього плюси і мінуси - також як і в житло. Дивитися треба не на формат, а на проект. Є хороші проекти з апартаментами і погані з квартирами. І навпаки. Вішати ярлики на цілий сегмент, що це погано чи добре, я б не став.
Безумовно, формат квартир звичніше, але, як показав на своєму прикладі ряд проектів, в тому числі реалізованих нами, якісний підхід до позиціонування та продажу може поміняти звичні рамки. В елітному сегменті вибір між квартирами і апартаментами стає для власників все менше і менше принциповим.
Я б сказав, що на перший план виходять вже інші чинники. Наприклад, для наших покупців найдорожчим ресурсом є час, тому проекти з готовою обробкою стають популярніші. Більш того, в елітному сегменті зростає популярність повноцінного готельного сервісу. Клієнти стали звертати увагу і на те, хто є архітектором будівель, від якого дизайнера обробка, яка емоційна складова закладена в саму будову і прибудинкову територію.
При розробці і реалізації кожного комплексу ми враховуємо всі перераховані вище тренди. Наприклад, найближчий проект, який ми виведемо на ринок, пропонує обробку під ключ і часткову меблювання в декількох варіантах. Таким чином, максимальна кількість клієнтів знайдуть те, що їм підходить найбільше. Також KR Properties забезпечить повний готельний сервіс в партнерстві зі знаковим готельним оператором. Ми багато уваги приділяємо опрацюванні та проектування території, благоустрою внутрішнього двору, зоні для паркування колясок і велосипедів. Зараз проекти конкурують в деталях, і лідирувати будуть девелопери, підлаштуватися під нові переваги: потрібно будувати не просто будинок, а спосіб життя для клієнтів.
- Житло з обробкою - хіба можна нав'язати сьогодні заможному покупцеві стиль інтер'єру?
- Є цілий комплекс чинників, які впевнено ведуть ринок до даного тренду. По-перше, це очевидно виграшне рішення для інвесторів - продукт спочатку готовий до продажу. По-друге, як ми вже говорили, час стало найціннішим і непоправних ресурсом, особливо для клієнтів сегменту hi-end. Для багатьох витрачати його на вибір плитки або організацію логістики Ротбанда на об'єкт - недозволена розкіш. Навіть вибір виконроба з бригадою, які зроблять все під ключ, вимагає сил і часу, а результат, як і бюджет, все одно залишається для покупця не до кінця прозорим. У той час як обробка від забудовника містить в собі повну і точну інформацію про об'єкті придбання продукті, якісне позиціонування з шоу-рум, властиве культурним девелоперам, дозволяє обробку не тільки уявити, але і в прямому сенсі слова помацати.
По-третє, в культурі обробки останнім часом все більше домінує тренд на мінімалізм, лаконічність. Іншими словами, якщо раніше люди вправлялися при виборі матеріалів, то зараз ми бачимо якесь загальне розуміння того, яка обробка потрібна для комфортного життя. Головна вимога - простір повинен бути функціональним. Мода на химерність залишилася в минулому, а достатнє місце для самовираження дає організація простору: цікаві проекти можна втілити за рахунок меблювання і опрацювання інтер'єрних деталей.
По-четверте, покупцям, що пред'являє унікальні вимоги до інтер'єру, ми завжди готові запропонувати рішення в форматі white box. Тобто приміщення передається клієнту в стані, готовому під чистову обробку і з розведеними інженерними комунікаціями.
Головним бенефіціаром від такого підходу до проекту є самі мешканці будинку. Адже, крім іншого, готова обробка виключає період «вічного ремонту у сусідів», який властивий новим будинкам і може тривати до семи років. Я говорю про те «чудовому» періоді, коли всі починають приводити житло в порядок: в коридорах пильно, шумлять інструменти, поряд з мешканцями по дому переміщаються робочі, ліфти швидко втрачають первозданний вигляд ... Висловлюючись делікатно, будинок в цей період не зовсім придатний для життя .
На сьогоднішній день апартаменти з обробкою - це конкурентна перевага, а в найближчі п'ять років вони стануть трендом. Незабаром ми плануємо вивести на ринок проект еліт-класу з обробкою, в якому будемо пропонувати клієнтам два-три стилістичних рішення.
На закінчення скажу, що, крім планів щодо посилення присутності на ринку елітного житла, KR Properties збирається утримувати за собою лідерство і з розвитку якісних концептуальних проектів комерційної нерухомості. У цьому сегменті ми так само ретельно і свідомо працюємо над виведенням нових проектів.
- Чому зараз в елітному сегменті почалася мода на реконструкцію старих будинків?
- У цих будинках є душа, є історія. Це не лірика - дійсно, зараз більше звертають увагу на такі речі. Це відіграє важливу роль в мотивації покупок. Люди хочуть жити в таких будинках. Атмосфера, місце і навіть стіни ... У нових будинків теж є свої переваги. Однак якщо девелоперу вдалося стару будівлю відреставрувати під елітне житло, зробивши в ньому все, як в нових будинках - і висоту стель, і парковки, і просторі лобі, і великий внутрішній двір, чого мало в центрі, - то замість новобудови люди виберуть сьогодні будівля з історією.
І не варто забувати, що майданчиків під нове будівництво в центрі Москви більше не стає.