За останні роки ми добре вивчили урок про те, що є власниками свого будинку і приватизованої ділянки землі. Навіть якщо земля не приватизована, а знаходиться в примусової оренді, ми відчуваємо себе її господарями - адже платимо прямому власнику чималу орендну плату. У такій ситуації часто виникають питання про те, хто може користуватися нашою землею без нашого дозволу? Виявляється, таких випадків чимало!
Час від часу мешканці цікавляться, чому орендну плату або податок на землю платять вони, а дорогою, яка проходить посередині ділянки, користується весь район? Або - чому комунальні служби знову розкопали весь двір, щоб відремонтувати свою трубу, а привести газон або пішохідну доріжку до свого попереднього стану забули? Юрист Олександр Кведарс роз'яснив "МК-Латвії", які права на користування нашим ділянкою є у третіх осіб!
Чому сусіди без докорів сумління користуються дорогою біля нашого будинку? Вся проїжджа частина вже в дірках, а коли ми погрожуємо поставити шлагбаум, сусіди сміються: мовляв, дорога-то сервітутна, заборонити проїзд по ній не можна!
- Для початку потрібно зрозуміти, що таке сервітут. Сервітут - це право користування чужою річчю. Виходить, що власник речі частково обмежений в своїх правах і зобов'язаний забезпечити користування сервітутом третіми особами. Можна навести такий приклад: людина побудувала приватний будинок, і, щоб до нього під'їхати, він змушений пересуватися по ділянці сусіда, так як інший дороги просто не існує! Саме для того, щоб сусід не змогла завадити їздити по його землі, можна зареєструвати дорожній сервітут в Земельної книзі і забезпечити собі гарантований доступ до свого дому.
Існує кілька видів сервітутів. Одні називаються речовими і відносяться тільки до нерухомої власності. Для їх реєстрації потрібно як мінімум дві нерухомості, де одна буде «служити» інший, тобто забезпечувати доступ до використання останньої. Інші називаються персональними сервитутами. Такі сервітути забезпечують конкретній людині право користування чужим майном. Немає ніякої різниці, чи проходить сервітут щодо земельної ділянки багатоквартирного будинку або по приватному ділянці землі, на якій розташований одноквартирний будинок. У тому чи іншому випадку сервітут повноцінно діє і виконує всі законом встановлені функції.
Як дізнатися, чи є дорога на нашій ділянці біля будинку сервітутного?
- У разі якщо біля будинку проходить дорожній сервітут, це повинно бути зафіксовано в Земельної книзі будинку, також це може відображатися в інвентаризаційному плані будинку. Можна відзначити, що такої інформації в Земельної книзі може і не бути, але якщо немає іншого шляху потрапити до сусідньої нерухомості, які потребують цього можуть вимагати його установки.
Чи можна оскаржити статус сервітуту для дороги?
- Поставити під сумнів можна абсолютно будь-яку угоду, договір, обтяження і т. Д. Якщо, звичайно, для цього є аргументи.
Оскарження дорожнього сервітуту допустимо, аргументом для цього може бути поява іншого, більш короткого або більш зручного шляху, по якому сусіди можуть потрапити до себе додому.
Припустимо, земля під нашим будинком належить третій особі, жителі складаються з її господарем у відносинах примусової оренди і змушені платити за всю площу ділянки. Але на ділянці є сервітутна дорога, якою користуються сусідні будинки. Як відмовитися від плати оренди за цю загальну дорогу?
- Всі питання оренди регулюються договором між орендодавцем і орендарем. Додаткові моменти, які не вказані в договорі оренди, регулюються законами. На жаль, на сьогоднішній день закони не передбачають можливість орендарю відмовитися від сплати орендної плати за частину території. Єдиний спосіб скоротити вартість оренди, це домовитися з орендодавцем.
Та ж ситуація, коли земля під будинком належить третій особі, жителі знаходяться з господарем у відносинах примусової оренди, але по ділянці пролягають магістральні комунікації постачальників тепла або електрики. Чи можна вимагати, щоб ці комунікації були зареєстровані як сервітут? Чи скоротиться за рахунок цього площа землі, за яку жителі платять оренду?
- Будь-які комунікації, що знаходяться на земельній ділянці, вже вважаються обтяженням, тому будь-яка додаткова реєстрація цих комунікацій не потрібно. Їх наявність призводить до того, що власник землі платить менший податок на нерухомість. Вартість оренди для мешканців будинку на хазяйської землі від наявності цих комунікацій не зміниться.
Чому жителі-орендарі змушені платити власнику прилеглої до будинку землі, в тому числі за дороги загального користування, які по суті належать місту і пролягають по цій ділянці?
- Все обов'язки і права сторін визначені договором оренди. Єдиний спосіб змінити колишній порядок розрахунку за орендовану землю може бути тільки за згодою сторін. Наші законодавці розробляють поправки до чинних законів, можливо, рано чи пізно права орендаря будуть розширені, але поки ці полегшення ще не вступили в силу.
Хто повинен містити сервітутного дорогу, яка пролягає посеред приватизованого або хазяйського ділянки, прив'язаного до конкретного будинку?
Що для мене як для власника землі і будинки означає той факт, що по моїй землі пролягає теплотраса, електролінії, газові комунікації, телекомунікації? Чи правильно я розумію, що в такому випадку господарі цих комунікацій - Latvijas gāze, Latvenergo, Rīgas siltums і інші - зможуть в будь-який момент отримати доступ до свого майна і робити на моїй землі все, що хочуть?
- Всі комунікації, які розташовані на ділянці землі, повинні бути занесені в інвентаризаційний план землі. План детально і повноцінно описує, де і які комунікації проведені.
У разі якщо по ділянці землі прокладені комунікації, власник цієї ділянки повинен забезпечити власникам цих комунікацій безперешкодний доступ до них. З цим треба рахуватися, так як самі комунікації, навіть якщо вони знаходяться на законно купленій ділянці, власнику землі не належать. Можна відзначити, що бувають винятки, коли ні в одному документі по землі не вказана інформація з комунікацій. У такому випадку власник землі може провести сканування ділянки спеціальним обладнанням, яке визначить всі наявні підземні комунікації.
У яких випадках власник цих комунікацій має право вимагати прямого доступу до свого обладнання?
- Доступ до своїх комунікацій їх власник може зажадати в будь-який момент, коли це йому необхідно. Власник земельної ділянки, за якими ці комунікації проходять, не може цьому зашкодити і створювати перешкоди до такого доступу. У свою чергу власник комунікацій повинен дбайливо ставитися до ділянки землі, на якому вони знаходяться. Наприклад, якщо комунальні служби розламали асфальт, щоб дістатися до своїх комунікацій, вони зобов'язані це місце заново заасфальтувати і відновити до попереднього стану.
В який момент наявність чужих комунікацій на моїй ділянці стає сервітутом в повному розумінні слова? В який регістр це повинно бути занесено?
- Якщо говорити конкретно про сервітути, то вони реєструються і відображаються в Земельної книзі. З того моменту, як оформлені всі необхідні документи і сервітут зареєстрований в Земельної книзі, він починає свою дію. Але бувають винятки. Наприклад, до таких винятків належать старі комунікації, які вже багато років знаходяться на ділянці, але ніяким чином не внесені в Земельну книгу як сервітути. У разі якщо власник комунікацій може підтвердити документально їх наявність на ділянці, власнику землі все одно доведеться забезпечити до них доступ. Зазвичай доступ до них необхідний для реновації, заміни або демонтажу.
Що відбувається в разі, якщо за моєю землі пролягають комунікації або загальна дорога, але це ні в якому регістрі не зафіксовано? Чи означає це, що я можу заборонити іншим користуватися або мати доступ до цих об'єктів?
- Наявність всіх комунікацій повинні бути підтверджені документально. Навіть якщо в Земельної книзі вони не відображені, це ще не означає, що вони не зафіксовані в інших документах.
Перешкоджати доступу до комунікацій не можна, це може бути оцінений як самоуправство і через уповноважені установи такий доступ буде примусово забезпечений. Якщо говорити з приводу загальної дороги, то, якщо в зв'язку з цим не встановлено дорожній сервітут, теоретично власник землі може обмежити проїзд по ній. Але в будь-якому випадку люди, у яких немає іншого шляху дістатися до свого майна, можуть через суд зареєструвати сервітут, після чого продовжать користуватися дорогою. Тому, створюючи іншим будь-які перешкоди для проїзду по вашій дорозі, потрібно зважати на те, що всі покладені на це зусилля будуть безглуздими.
Як можна заснувати сервітут? Наприклад, завтра до мене прийдуть представники Latvijas gāze і скажуть, що по нашій землі потрібно прокласти комунікації, або дума вирішить, що по землі нашого будинку пройде спільна дорога до нового суспільного будівлі. Чи буде на це згода власників власності?
- Сервітут можна встановити з таких підстав:
■ на підставі закону,
■ на підставі рішення суду,
■ на підставі договору або заповіту.
Реєстрація сервітуту на підставі договору або заповіту може відбутися тільки за згодою всіх власників нерухомої власності, по якій сервітут буде проходити. Звичайно, просто так самоврядування не зможе прокласти по вашій землі нову дорогу. Але не потрібно забувати про червоні лінії, які встановлені в Земельної книзі і на яких самоврядування може будувати дороги, прокладати комунікації і т. Д. Без згоди власника. Іншими словами, все, що потрапляє в межі так званих червоних ліній, це окрема територія, яка зарезервована за самоврядуванням, і дума в разі необхідності може цими ділянками скористатися.
Чи можу я, як власник, перешкодити новим сервітутів на моїй землі?
- Якщо у власників інших земель або будинків немає ніякого виходу, крім як зареєструвати сервітут на чужій нерухомості, перешкоджати цьому не можна. Власник нерухомості, навіть маючи заперечення, буде в примусовому порядку зобов'язаний забезпечити користування своїм майном для третіх осіб.
Чи означає це, що більшість сервітутів з'явилося на приватній землі як спадок радянського часу, коли узгодження не було потрібно?
- Частково так. Коли ділянку землі або інша нерухомість переходить від власника до власника, будь то купівля-продаж, дарування або спадщину, на нерухомості залишаються ті обтяження, які вже встановлені. У разі, якщо раніше не було потрібно згоди власників для встановлення того чи іншого обтяження нерухомості, зараз така вимога є - вони зберігають свою силу.
Кажуть, кадастрова оцінка землі залежить від того, занесені в Земельну книгу різні обтяження (дорожній сервітут, чужі комунікації і т. П.). Як власники квартир, які орендують землю у третьої особи, можуть домогтися реєстрації обтяжень? Адже господареві це невигідно, оскільки знижує вартість його ділянки, а отже, і його дохід від оренди.
- Реєструвати сервітут або будь обтяження можуть тільки зацікавлені в цьому власники нерухомості. Наприклад, сусід може просити встановити дорожній сервітут або сервітут по використанню стіни сусіднього будинку. Орендарі такого права не мають, тому що вони не є власниками нерухомості і не можуть просити встановити сервітут на свою користь або на користь третьої особи.
Що таке червоні лінії? Що значить, якщо червоні лінії пролягають в межах нашого (приватизованого або орендованого) ділянки? Чи можна не платити за цю ділянку податок на нерухомість або плату за оренду?
- Червоними лініями позначається територія, яка в разі необхідності може бути самоврядуванням використана для будівництва дороги, вулиці чи інженерних комунікацій. Власник земельної ділянки, по якій проходить червона лінія, обмежений в своїх правах щодо її використання, так як в разі необхідності місцеве самоврядування може використовувати цю територію для будівництва дороги або комунікацій. Згода власника для проведення робіт в червоних лініях не потрібно. До того ж, якщо, наприклад, червона лінія зайнята майном власника землі, самоврядування може просити звільнити цю територію. Червона лінія вважається обтяженням земельної ділянки. Будь-яке обтяження впливає на кадастрову вартість землі, від якої розраховується податок за нерухомість. Тому сама наявність червоних ліній знижує як кадастрову вартість, так і податок або вартість оренди землі, які розраховуються як відсоток від кадастрової вартості.
Які ще неясності частенько бувають у власників квартир і будинків у ставленні до сервітутів?
- Нерідкі випадки, коли люди звертаються з приводу персональних сервітутів. Наприклад, бабуся подарувала внучці свою квартиру. Щоб бабусю НЕ ВИСЕЛИЛИ на вулицю невдячні родичі, бабуся може оформити персональний сервітут, що забезпечить її проживання в цій квартирі до кінця життя. Персональний сервітут без бажання бабусі анулювати не можна.