Договір найму - основоположний документ, який регламентує відносини наймача і наймодавця. Однак врахувати абсолютно все в ньому неможливо. До того ж, нерідко вимоги господаря і бажання орендаря можуть суперечити законодавству. Про те, що можна, а що не можна робити в орендованій квартирі.
Заміна замка - перше, що хоче зробити орендар після підписання договору найму. адже невідомо, хто до нього знімав цю квартиру. Однак господар зазвичай вимагає від орендаря копію ключів, і нерідко це викликає суперечки. Думки опитаних юристів з цього приводу розділилися. «Вимога передати ключі - законно, незалежно від умов договору, так як власник приміщення, на підставі Цивільного кодексу РФ, а також Житлового кодексу РФ. володіє правами володіння, користування і розпорядження на власний розсуд своїм майном », - розповідає юрист колегії адвокатів« Юков і Партнери »Катерина Баглаева. У той же час в законодавстві є нюанси, які можуть зіграти на руку орендарю. «Порядок здачі квартири в оренду регламентується нормами глави 35 Цивільного кодексу РФ (наймання житлового приміщення). При цьому зазначені норми не регламентують питання про заміну дверного замка орендарем. Разом з тим, заміна орендарем дверного замка без згоди господаря квартири не є істотним порушенням договору оренди, і в цьому випадку господар квартири не має права вимагати дострокового розірвання договору та виселення орендаря », - вважає Олексій Липскеров, директор з розвитку Квадрум.ру. На думку експертів, єдиний спосіб позбавити себе від головного болю з приводу дубліката ключів - подумати про цю ситуацію заздалегідь і прописати її в договорі.
Право відвідування господарем квартири також нерідко викликає суперечки. «Цивільний кодекс РФ не містить прямої норми, що дозволяє господареві квартири оглядати квартиру і перевіряти його стан, - повідомив Липскеров. - Однак ст. 678 Цивільного кодексу РФ передбачає обов'язок орендаря використовувати квартиру тільки для проживання, забезпечувати її безпеку і підтримувати в належному стані. Відповідно, господар квартири має право вимагати від орендаря виконання зазначених обов'язків. З цього випливає, що господар квартири має право перевіряти стан квартири, проте періодичність і порядок таких перевірок повинні бути також узгоджені сторонами або за усною домовленістю, або шляхом внесення в договір відповідних умов ».
Свердлити стіни в квартирі без дозволу господаря не можна, оскільки відповідно до ст. 678 ГК РФ, «наймач не має права без згоди наймодавця виробляти перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення». Тому перш ніж повісити картину, мешканець зобов'язаний зв'язатися з господарем. Викидати хазяйську меблі орендар також не може. Якщо старий диван, лакований шафа і продавлене крісло є власністю орендодавця, розпоряджатися ними без його відома не можна.
Селити в квартирі друзів і родичів без згоди господаря наймач не має права. Згідно зі статтею 209 ЦК РФ, власнику належить право володіння, користування і розпорядження своїм майном, яке він і передає орендарю, але не його гостям. Якщо гості завдали наймодателю збитки, то він має право звернутися з позовом до суду з метою їх стягнення. Для того щоб позбавити себе від претензій з боку господаря, цей пункт повинен бути також враховано в договорі найму.
Ремонтувати сантехніку повинен господар квартири, якщо тільки її поломка не відбулася з вини мешканця. Особливо важливим це буває, коли в квартирі прорвало трубу, і залило сусідів. Постає питання, хто буде платити. «Якщо встановлено, що трубу прорвало саме в квартирі власника, то і ремонт сусідам буде оплачувати він. Власник житлового приміщення відповідно до ч. 3 ст. 30 ЖК РФ несе тягар утримання даного приміщення. Частиною 4 зазначеної статті встановлено, що він зобов'язаний підтримувати приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним », - пояснила Баглаева.
У разі пожежі також важливо визначити винуватця, і якщо винен орендар, то він несе відповідальність згідно зі ст. +1064 Цивільного кодексу РФ. Однак тут можуть виникнути труднощі. Справа в тому, що більшість договорів найму в Росії не реєструється в державних органах, а значить, суд може визнати їх неукладеним. «Суди загальної юрисдикції дуже часто відмовляють в задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості по орендних платежах, оскільки договір оренди нерухомого майна не був зареєстрований у встановленому порядку, відповідно, вважається неукладеним. Отже, він не породжує прав і обов'язків для сторін, і тому за шкоду, заподіяну орендарем, договір з яким ви не зареєстрували, доведеться відповідати вам як власнику », - розповіла експерт.